Lokalplan 4-1-112 og kommuneplantillæg 4.054 er udarbejdet for at muliggøre et nyt byudviklingsområde/centerområde og højhusbebyggelse med ca. 170 nye boliger på hjørnet af Sohngårdsholmsvej og Universitetsboulevarden. 

Arealet, hvor højhusbebyggelsen skal opføres, har hidtil henlagt ubebygget og i den gældende kommuneplanramme for området er der i dag kun mulighed for opførelse af kollegieboliger. Ud over etableringen af boliger vil der i den nye bebyggelse blive mulighed for etablering af butikker, kontor, service og lignende.

Med dette kommuneplantillæg udlægges en ny kommuneplanramme for området, "4.1.C3 Ved Grønlands Torv", til centerformål. Den nuværende kommuneplanrammen, "4.1.O8 Kollegievej", til offentligt formål reduceres med det tilsvarende areal.*

Gældende kommuneplanrammer	Ændrede kommuneplanrammer

Bygninger inden for den nye kommuneplanramme, 4.1.C3, må opføres med et maks. etageantal på 15 etager og en maks. højde på 50 m (højest kote 82 DVR90). Bebyggelsesprocenten for rammen er maks 280.

Området for den nye højhus bebyggelse ligger i vækstaksen, hvor den kollektive trafik (det fremtidige +BUS-tracé) danner rygrad for den fremtidige byudvikling med blandede byfunktioner. I vækstaksen er udgangspunktet en koncentret byvækst, hvilket også er grundlaget for, at kommunen har solgt denne grund til et meget koncentreret byudviklingsprojekt, der kan skabe liv med centerfunktioner og bidrage til flere boliger i området.

Det nye byudviklingsområde tilføjes retningslinje "2.1.1 Egentlig byudvikling og byformål".

Nye byudviklingsområder

	I "retningslinje 5.1.3 Højhuse" tilføjes mulighed for et højhus på hjørnegrunden Sohngårdsholmsvej/Universitetsboulevarden. Der ændres ikke i retningslinjens bestemmelser.

I "retningslinje 7.1.3 Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre" udvides bydelscentret Grønlands Torv, så det også omfatter hjørnegrunden Sohngårdsholmsvej/Universitetsboulevarden.

Gældende afgrænsning af bydelscentret Grønlands Torv	Ny afgrænsning for bydelscenter Grønlands Torv

Ud over en udvidelse af bydelscentrets udstrækning er arealrammen til detailhandel i bydelscentret forøget fra 5.500 m² til 6.500 m². Se nedenstående detailhandelsredegørelse.

*Kommuneplantillæg 4.050 for Parkbyen har kørt sideløbende med dette tillæg, men blev vedtaget først. Med Kommuneplantillæg 4.050 blev den del af rammeområde 4.1.O8, som er omfattet af dette tillæg, ændret til rammeområde 4.1.O11.

Fordebat om byudvikling i Sohngårdsholmsområdet
For at diskutere de indkomne idéer og generelt indhente borgernes idéer og synspunkter ift. fremtidig byudvikling og potentielle byudviklingsområder i Sohngårdsholmsområdet, blev der i efteråret 2016 gennemført en forbebat for en større del af bydelen.

Med debatten bad kommunen bl.a. om synspunkter ift., hvad der skal ske på hjørnegrunden mellem Universitetsboulevarden og Sohngårdsholmsvej, muligheden for flere højhuse, hvordan parkerne kan blive et endnu større aktiv for de tilgrænsende byområder og hvad der skal til, for at transport med bus og cykel bliver et godt alternativ til bilen.

Der indkom i alt 19 synspunkter, heraf adresserede de 7 af synspunkterne idéen om at fortætte med højhuse / boliger på hjørnegrunden. Specifikt kom der synspunkter om at bevare Universitetsboulevarden som en attraktiv grøn vej, størrelse på de kommende boliger, højhusbyggeri i sammenspil med højhuset på Grønlandstorvet, behov for fortætning men under hensynstagen til områdets karakter og bevare udsynet til Hans Egedes Kirke.

Synspunkterne blev behandlet af By og Landskabsudvalget den 24. august 2017 og synspunkter er indgået i det videre planlægningsarbejde for hjørnegrunden.

I overenstemmelse med kommuneplanens retningslinje for højhuse, Bygherrevejledningen, er der mht. planlægning for et højhus på hjørnegrunden udarbejdet en projektredegørelse, der belyser forhold i relation til bygningens beliggenhed, dens omfang og forhold til omgivelserne. Som led i redegørelsen og lokalplanarbejdet er der bl.a. udarbejdet volumenstudier og sol/skyggediagrammer for at fastsætte højhusets placering og omfang.

Redegørelsen og sol/skygge diagrammerne indgår i lokalplanen.

Justeringen af byggemuligheder i kommuneplanrammer og lokalplan er fastlagt på grundlag af ovennævnte studier. I lokalplanen indarbejdes bestemmelser, som har til formål at sikre, at fortætning også medvirker til at skabe den ønskede bykvalitet og grundlaget for bæredygtig mobilitet.

Detailhandelsredegørelse

Med udvidelsen af bydelscentret tilvejebringes en del af det planmæssige grundlag for realiseringen af et konkret projekt på hjørnegrunden ved Sohngårdsholmsvej, Th. Sauers Vej og Universitetsboulevarden. På hjørnegrunden etableres et markant byggeri, der understøtter den fortsatte udvikling af bydelscentret som et urbant knudepunkt og sammenbindende mødested for bydelen. Projektet omfatter bl.a. ny detailhandel. Det forventes, at den nye detailhandel vil bestå af én stor dagligvarebutik samt en række mindre butikker. Den nye detailhandel vil have et bruttoetageareal på maksimalt 2.500 m² og vil blive etableret i stueetagen i et større byggeri, der også omfatter et boligbyggeri på op til 15 etager med ca. 170 boliger.

Redegørelsen indeholder jf. § 11 e, stk. 3 i planloven:

1. En vurdering af arealet og omsætningen i den eksisterende detailhandel.
2. En vurdering af behovet for yderligere areal til detailhandel.
3. En vurdering af nr. 1 og 2 i relation til målene for detailhandelsstrukturen herunder en angivelse af, hvilket opland der forudsættes betjent af de butikker, der kan placeres inden for de udlagte arealer.
4. Oplysning om hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale hovedstruktur, herunder hvordan forslaget fremmer konkurrence og et varieret butiksudbud i de mindre og mellemstore byer samt bymiljøet i de områder, der foreslås udlagt til butiksformål.
5. En angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikarter til de udlagte arealer til butiksformål. Redegørelsen indeholder desuden jf. § 5 m, stk. 2 i planloven en redegørelse for, at udvidelsen af bydelscentret tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud, privat og offentlig service.

I udarbejdelsen af redegørelsen er der taget udgangspunkt i følgende:

• Befolkningsprognose 2018-2029 for Aalborg Kommune
• COWIs bearbejdning af data om forbrug, indkomstniveau mv. fra Danmarks Statistik
• Vurderede omsætningstal fra Supermarkedshåndbogen sammenholdt med COWIs vurderinger
• Bruttoetagearealer fra Bygnings- og Boligregistret

Sammenfatning
Arealet og omsætningen i den eksisterende detailhandel
Den eksisterende detailhandel i bydelscentret udgøres af Lidl, Fakta, et apotek og et minimarked. De 4 dagligvarebutikker har et samlet bruttoetageareal på ca. 3.200 m² og en samlet omsætning på knap 80 mio. kr. pr. år.

Ca. 275 m ad vejnettet fra bydelscentrets sydlige grænse ligger en tankstationskiosk på Mylius Erichsens Vej. Ca. 400 m ad vejnettet fra bydelscentrets sydlige grænse ligger Dagli' Brugsen som en enkeltstående butik. Dagli' Brugsen og tankstationskiosken vurderes at have et samlet bruttoetageareal på omkring 1.050 m² og en omsætning på ca. 25 mio. kr. pr. år.

Den eksisterende detailhandel i oplandet til bydelscentret vurderes dermed at have et samlet bruttoetageareal på ca. 4.250 m² og en omsætning på ca. 105 mio. kr. pr. år.

Behovet for yderligere areal til detailhandel
Handelsbalancen for dagligvarer i oplandet er ca. 57 % i dag, hvilket betyder, at oplandet er betydeligt underforsynet med dagligvarer. Handelsbalancen vil falde til ca. 54 % i år 2029, hvis de eksisterende dagligvarebutikker ikke øger deres omsætning, eller hvis der ikke etableres flere dagligvarebutikker.

• Arealbehovet for dagligvarebutikker i oplandet til bydelscentret i år 2029 vil være ca. 5.420-6.320 m² ved en omsætning på ca. 30-35.000 kr. pr. m² pr. år.
• Behovet for yderligere dagligvarebutikker i oplandet i 2029 er beregnet med udgangspunkt i forbrugspotentialet for dagligvarer i oplandet i år 2029 og omsætningen i de eksisterende dagligvarebutikker i oplandet. Behovet for yderligere dagligvarebutikker i oplandet til bydelscentret i 2029 vil være ca. 2.510-2.920 m² ved en omsætning på ca. 30-35.000 kr. pr. m² pr. år.
• Arealrammen for det eksisterende bydelscenter er 5.500 m². Der er i dag en restrummelighed på ca. 2.290 m² i bydelscentret ved Grønlandskvarteret.
• Der vil et være tilstrækkeligt forbrugspotentiale for dagligvarer i oplandet til bydelscentret i 2029 til at hæve arealrammen fra de nuværende 5.500 m² til op mod 6.150 m² svarende til en forøgelse på ca. 650 m².
• Arealbehovet til udvalgsvarebutikker i oplandet kan kun vanskeligt beregnes, men vurderes at ligge inden for spændet 6.600-8.900 m² ved en omsætning på ca. 15-20.000 kr. pr. m² pr. år.

En arealramme på 6.500 m² for bydelscentret vurderes som passende set i lyset af den markante byudvikling, der finder sted i bydelen. Det kan overvejes at fastsætte separate arealrammer til hhv. dagligvarer og udvalgsvarer.

Oplandet, der betjenes at den nye detailhandel
Den nye detailhandel i udvidelsen af bydelscentret vil primært betjene borgerne bosiddende i oplandet til bydelscentret. Den nye detailhandel vil også betjene forbikørende trafik, brugere af den kommende +Bus samt borgere, der er bosiddende uden for oplandet, men besøger byfunktionerne i og ved bydelscentret.

Sammenhæng med Kommuneplan 2013
Det vurderes, at udvidelsen af bydelscentret ved Grønlandskvarteret ikke har indvirkning på målet om, at Aalborg City og City Syd i gensidig synergi skal udvikle Aalborg som regionens handelsmæssige kraftcenter. Med udvidelsen af bydelscentret, placeres de nye butikker i overensstemmelse med centerstrukturen. Udvidelsen af bydelscenteret udgør en relativt mindre ændring af centerstrukturen, da der er tale om en ændret afgrænsning og en forøgelse af arealrammen af et eksisterende centerområde og ikke udlægningen af et nyt centerområde. Det vurderes, at udvidelsen af bydelscentret ved Grønlandskvarteret understøtter målet om, at nye butikker placeres i overensstemmelse med centerstrukturen. Det vurderes, at udvidelse af bydelscentret fremmer en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede, og at målet om, at der skal der sikres grundlag for en forsyning med dagligvarer tæt ved folks bopæl, understøttes.

Tilgængeligheden for de forskellige trafikarter til udvidelsen
Bydelscentret ligger centralt i bydelen ved det overordnede vejnet. Udvidelsen vil være kendetegnet ved en god tilgængelighed for bilister. Nærheden til de mange boliger betyder, at det udvidede bydelscenter vil have god tilgængelighed for gående og cyklende. Ved Universitetsboulevarden, mellem det eksisterende bydelscenter og udvidelsen af bydelscentret, er der et busstoppested, der opgraderes som led i etableringen af +Bus'en. Det udvidede bydelscenter vil således have en god tilgængelighed for handlende, der benytter kollektiv transport, ligesom adgangen til bedre indkøbsmuligheder tæt på stoppestedet vil være en styrkelse af den kollektive transport, og den service passagererne oplever ved at benytte kollektiv transport. Den nye detailhandel i det udvidede bydelscenter vil desuden ligge i kort afstand til flere eksisterende byfunktioner. Samlokaliseringen betyder, at der gives mulighed for en udbygning af detailhandlen i et område, hvor mange borgere færdes i deres dagligdag.

Sammenhæng med kommuneplanlægningen
I Kommuneplan 2013 for Aalborg Kommune er der angivet følgende overordnede mål for detailhandlen:

• "Aalborg City og City Syd skal i gensidig synergi udvikle Aalborg som regionens handelsmæssige kraftcenter.
• Butikker skal placeres i overensstemmelse med detailhandelsstrukturen (bymidter, aflastningscenter, bydelscentre og lokalcentre) for at understøtte intentionerne i den bypolitiske strategi og de definerede byroller i den balancerede bymønsterstruktur.
• I Aalborg Kommunes byer og bydele skal der sikres grundlag for en forsyning med dagligvarer tæt ved folks bopæl."

Desuden fremgår det af bemærkningerne til retningslinjen 7.1.3 Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre at:

• "Bydelscentrene og lokalcentrene inden for det sammenhængende byområde skal styrkes. Der ønskes et varieret butiksudbud til betjening af bydelene. Butikker skal primært placeres inden for de afgrænsede centerområder for at styrke bydelscentrene."

Udvidelsen af bydelscentrets sammenhæng med målene for detailhandlen behandles i det følgende.

Målet om at Aalborg City og City Syd i gensidig synergi skal udvikle Aalborg som regionens handelsmæssige kraftcenter
Udvidelsen af bydelscentret ved Grønlandskvarteret påvirker ikke de primære regionale handelscentre i Aalborg City og City Syd. Bydelscentret er underlagt de to centre i centerhierarkiet, hvilket en mindre udvidelse ikke ændrer på.

De forventede nye dagligvarebutikker i bydelscentret vil omsætte for ca. 46-57 mio. kr. pr. år på kort sigt og ca. 57-68 mio. kr. i år 2029. De forventede nye udvalgsvarebutikker i bydelscentret vil omsætte for ca. 3-4,5 mio. kr. pr. år på kort sigt og ca. 4,5-6 mio. kr. i år 2029. Dagligvareomsætningen i Aalborg City anslås til mindst 610 mio. kr. (2007-tal), og over 1 mia. i City Syd (2016-tal). Der er altså tale om marginale ændringer ift. de regionale handelscentre, ligesom det ud fra erfaringer med lignende projekter, ikke forventes at udvidelsen vil hente en særlig stor del af sin omsætning fra de regionale centre.

Det vurderes samlet, at udvidelsen af bydelscentret ved Grønlandskvarteret ikke har indvirkning på målet om, at Aalborg City og City Syd i gensidig synergi skal udvikle Aalborg som regionens handelsmæssige kraftcenter.

Målet om at butikker skal placeres i overensstemmelse med detailhandelsstrukturen
Det er et mål i Kommuneplan 2013 for Aalborg Kommune, at nye butikker i Aalborg Kommune placeres i overensstemmelse med centerstrukturen for at understøtte intentionerne i den bypolitiske strategi og de definerede byroller i den balancerede bymønsterstruktur.

Med udvidelsen af bydelscentret ved Grønlandskvarteret gives mulighed for nye butikker på hjørnet af Sohngårdsholmsvej og Universitetsboulevarden. Området ligger direkte over for det eksisterende bydelscenter. Med udvidelsen af bydelscentret vil bydelscentret strække sig mod nord hen over Universitetsboulevarden.

Nye butikker med placeringer i udvidelsen af bydelscentret vil indgå i synergi og konkurrence med den eksisterende detailhandel i bydelscentret. Den nye detailhandel i det udvidede bydelscenter vil bidrage positivt til bydelscentrets samlede attraktivitet, da butiksudbuddet øges. Under ét løftes detailhandlen i bydelscentret, og den nye detailhandel vil have en positiv effekt på de øvrige publikumsorienterede byerhverv i bydelscentret.

Med udvidelsen af bydelscentret, placeres de nye butikker i overensstemmelse med centerstrukturen. Udvidelsen af bydelscenteret udgør en relativt mindre ændring af centerstrukturen, da der er tale om en ændret afgrænsning af et eksisterende centerområde og ikke udlægningen af et nyt centerområde.

Målet om at der skal sikres grundlag for en forsyning med dagligvarer tæt ved folks bopæl
Nye dagligvarebutikker i det udvidede bydelscenter vil primært betjene borgere som bor i bydelen, samt forbikørende trafikanter. I oplandet til bydelscentret bor der i dag ca. 7.000 borgere. Borgerne i oplandet får ikke kortere afstande til nærmeste store dagligvarebutik, hvis der som forventeligt etableres en ny dagligvarebutik i udvidelsen af bydelscentret. Etableringen af ny dagligvarehandel i udvidelsen af bydelscentret vil dog bidrage til et større lokalt udbud af dagligvarebutikker. Med udvidelsen af bydelscentret sikres således grundlaget for et større dagligvarebutiksudbud, der i højere grad matcher en bydel i vækst.

Ny dagligvarehandel i det udvidede bydelscenter vil få en central placering i bydelen, og vil være kendetegnet ved en beliggenhed med høj tilgængelighed for mange borgere, som dagligt kører forbi projektområdet. Udvidelsen af bydelscentret ligger midt i et større boligområde. Nærheden til de mange eksisterende og nye boliger betyder, at den nye detailhandel vil være tilgængelig for gående og cyklende. Med planlægningen for udvidelsen af bydelscentret sikres det, at dagligvarebutiksstrukturen udbygges, hvor der er god tilgængelighed for gående og cyklende. Udvidelsen af bydelscentret vil desuden ligge nær flere byfunktioner. Aalborghus Gymnasium ligger direkte vest for udvidelsen af bydelscentret, og Kollegievejens Skole/Center for døvblindhed og høretab ligger direkte nord for udvidelsen. De nærliggende byfunktioner har mange daglige besøgende og vil generere en kundestrøm til den nye detailhandel, idet de besøgende fra tid til anden vil købe ind i butikkerne i bydelscentret i forbindelse med besøg hos de øvrige byfunktioner.

Det vurderes, at udvidelse af bydelscentret fremmer en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede, og at målet om, at der skal sikres grundlag for en forsyning med dagligvarer tæt ved folks bopæl, understøttes.

Samlet vurdering af sammenhængen med målene for detailhandlen Det vurderes samlet set, at planlægningen for en udvidelse af bydelscentret så det indeholder hjørnegrunden ved Sohngårdsholmsvej og Universitetsboulevarden, og en forøgelse af arealrammen understøtter de i Kommuneplan 2013 angivne mål for detailhandlen samt hensigten med bemærkningerne til retningslinje 7.1.3 Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre.

Tilstedeværelsen og koncentrationen af byfunktioner
I det følgende redegøres for, at udvidelsen af bydelscentret tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række byfunktioner, herunder butikker, kulturtilbud, privat og offentlig service.

Der er foretaget en besigtigelse af bydelscentret og dets opland ved udgangen af september 2017. Under besigtigelsen er alle butikker og servicefunktioner i og nær bydelscentret registreret.

Der er registreret 4 butikker inden for bydelscentrets nuværende afgrænsning. De 4 butikker er alle dagligvarebutikker og udgøres af to discountbutikker, Lidl og Fakta, et apotek og et minimarked. Lidl, apoteket og minimarkedet ligger ved Grønlandstorvet, mens Fakta ligger ved Polarcentret.

Der er registreret ca. 15 andre byfunktioner end detailhandel i bydelscentret. Ved Grønlandstovet er der ca. 9 andre byfunktioner, herunder et fitness center, en fysioterapeut, en restaurant, en frisør, et bibliotek mv. Ved Polarcentret er der ca. 6 andre byfunktioner, herunder en bank, en frisør, et spisested mv. Derudover er der 4 andre byfunktioner end detailhandel i tilknytning til bydelscentret, men uden for dets afgrænsning. Der er bl.a. et gymnasium og en skole. 

Koncentrationen af byfunktioner, dvs. antallet og samlokaliseringen, er størst ved Grønlandstorvet og dernæst ved Polarcentret. Byfunktionerne med de fleste besøgende vurderes at være discountbutikkerne Fakta og Lidl. Aalborghus Gymnasium med over 1.000 elever udgør også en af byfunktionerne med mange besøgende. Lidl og Aalborghus Gymnasium ligger direkte op ad udvidelsen af bydelscentret. Mellem det eksisterende bydelscenter og udvidelsen er der et busstoppested, der opgraderes som led i etableringen af den kommende hurtigbus, +BUS. Etableringen af +BUS'en og realiseringen af de mange byudviklingsprojekter langs +BUS'ens rute forventes at medføre en stigning i antallet af påstigere ved Grønlandskvarteret. Etableringen af +BUS'en vil dermed bidrage til en øget kundestrøm til gavn for byfunktionerne i bydelscentret.

Samlet vurdering
Det er kendetegnende for bydelscentret at detailhandlen ligger blandet med andre byfunktioner, og at der er en overvægt af servicefunktioner. Med udvidelsen af bydelscentret vil bydelscentret blive et område, der ligger i tilknytning til flere større byfunktioner med mange daglige besøgende. Med udvidelsen af bydelscentret sikres grundlaget for et attraktivt bydelscenter med en koncentration af butikker og andre byfunktioner.

Tilgængeligheden til det udvidede bydelscenter
I det følgende redegøres for tilgængeligheden for de forskellige trafikarter til udvidelsen af bydelscentret.

Bydelscentret ligger centralt i bydelen ved det overordnede vejnet. Bydelscentret ligger ved krydset Sohngårdsholmsvej-Th. Sauers Vej-Universitetsboulevarden, som er et trafikalt knudepunkt i Aalborg SØ. På Universitetsboulevarden, umiddelbart øst for krydset, blev der i 2016 målt en årsdøgnstrafik på 13.730. På Sohngårdsholmsvej, umiddelbart syd for krydset, blev der i 2016 målt en årsdøgnstrafik på 8.710. Tallene viser, at mange dagligt kører forbi bydelscentret. Der er en række parkeringspladser ved bydelscentret, herunder i tilknytning til Grønlandstorvet, Lidl og Fakta. Bydelscentret er, og udvidelsen heraf vil være, kendetegnet ved en god tilgængelighed for bilister.

Bydelscentret er omgivet af etageboliger, og der er planer om en større boligudbygning i Sohngårdsholmsområdet. Nærheden til de mange boliger betyder, at det udvidede bydelscenter vil have en god tilgængelighed for gående og cyklende.

Ved Universitetsboulevarden, mellem det eksisterende bydelscenter og udvidelsen af bydelscentret, ligger et busstoppested, der opgraderes som led i etableringen af +BUS'en. Der er yderligere et stoppested på Sohngårdsholmsvej ved Grønlandskvarteret. Fra de to stoppesteder er der i dag ca. 350 afgange i begge retninger i døgnet fordelt på fem buslinjer.

Antallet af påstigere i den kollektive trafik i Aalborg forventes at blive øget markant som følge af bl.a. befolkningstilvæksten i Aalborg, byfortætningen langs +BUS'ens rute og etableringen af et højklasset kollektiv transportsystem. Antallet af påstigere i den kollektive trafik i Aalborg forventes at stige fra ca. 52.000 påstigere pr. døgn i år 2011 til knap 100.000 påstigere pr. døgn i 2025. Det svarer til en vækst på godt 90 %. Antallet af påstigere på de seks stationer på strækningen i Østbyen, herunder ved Grønlandskvarteret, forventes at blive ca. 3.150. Det udvidede bydelscenter vil således have en god tilgængelighed for handlende, der benytter kollektiv transport, og etablering af indkøbsmuligheder ved +BUS'ens stoppesteder vil bidrage til at servicere passagererne og dermed gøre det mere attraktivt at bruge den kollektive transport.

Desuden vil den nye detailhandel i det udvidede bydelscenter ligge i kort afstand til flere eksisterende byfunktioner, herunder to uddannelsesinstitutioner samt offentlig og privat service. Samlokaliseringen betyder, at der gives mulighed for en udbygning af detailhandlen i et område, hvor mange borgere færdes til fods og på cykel i deres dagligdag.

Omfanget af detailhandlen i oplandet til bydelscentret
I det følgende redegøres for omfanget af den eksisterende og nye detailhandel i oplandet til det udvidede bydelscenter.

Omfanget af den eksisterende detailhandel
Omsætningstallene for de nærmest beliggende store dagligvarebutikker er baseret på Supermarkedshåndbogen, som er sammenholdt med COWIs opgørelser fra andre analyser.

Den eksisterende detailhandel i bydelscentret udgøres af Lidl, Fakta, et apotek og et minimarked. De fire dagligvarebutikker har et samlet bruttoetageareal på ca. 3.200 m² og en samlet omsætning på knap 80 mio. kr. pr. år.

Ca. 275 m ad vejnettet fra bydelscentrets sydlige grænse ligger en tankstationskiosk på Mylius Erichsens Vej. Ca. 400 m ad vejnettet fra bydelscentrets sydlige grænse ligger Dagli' Brugsen som enkeltstående butik. De to dagligvarebutikker vurderes at have et samlet bruttoetageareal på højst 1.050 m² og en omsætning på ca. 25 mio. kr. pr. år.

Den eksisterende detailhandel i oplandet til bydelscentret vurderes at have et samlet bruttoetageareal på ca. 4.250 m² og en omsætning på ca. 105 mio. kr. pr. år.

Omfanget af den nye detailhandel
Det forventes, at den nye detailhandel i udvidelsen af bydelscentret vil bestå af én stor dagligvarebutik på ca. 1.200 m² og en række mindre butikker med et samlet areal på op mod 1.300 m². Samlet set forventes altså op mod 2.500 m² ny detailhandel i udvidelsen af bydelscentret.

Det vurderes, at efterspørgslen vil være større for dagligvarebutikker end for udvalgsvarebutikker. Derfor forventes det, at størstedelen af de mindre butikker vil være dagligvarebutikker, og at en mindre del af de mindre butikker vil være udvalgsvarebutikker. Det forudsættes, at ca. 75 % af de mindre butikker eller ca. 1.000 m² vil være dagligvarebutikker, og at ca. 25 % af de mindre butikker eller ca. 300 m² vil være udvalgsvarebutikker.

Det vurderes, at den nye store dagligvarebutik vil få en omsætning på ca. 30-35.000 kr. pr. m² pr. år, hvis butikken etableres inden for en kort tidshorisont (omkring år 2022). Omsætningen forventes at stige i takt med, at dagligvarebutikken konsoliderer sig i området og i takt med boligudbygningen i området. Der forventes derfor en omsætning på ca. 35-40.000 kr. pr. m² pr. år på længere sigt (2029).

Den gennemsnitlige arealintensitet i de små dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker vurderes, at ville ligge på at niveau omkring 15-20.000 kr. pr. m² pr. år, hvis butikkerne etableres inden for en kort tidshorisont. På længere sigt forventes en arealintensitet på ca. 20-25.000 kr. pr. m² pr. år.

Tabel 1. Vurderet omsætning i den nye detailhandel i de udvidede bydelscenter. De vurderede omsætninger er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal.

Som det fremgår af tabel 1, så vurderes det, at den nye detailhandel i det udvidede bydelscenter vil kunne opnå en omsætning i størrelsesordenen 50-60 mio. kr. pr år på kort sigt og i størrelsesordenen 60-75 mio. kr. pr. år på lang sigt. De nye dagligvarebutikker i det udvidede bydelscenter vil kunne opnå en samlet omsætning i størrelsesordenen 45-55 mio. kr. pr. år på kort sigt og i størrelsesordenen 55-70 mio. kr. pr. år på længere sigt. De nye udvalgsvarebutikker vurderes at kunne opnå en samlet udvalgsvareomsætning i størrelsesordenen 3-5 mio. kr. pr. år på kort sigt og i størrelsesordenen 5-6 mio. kr. pr. år på længere sigt.

Det bemærkes, at omsætningen er vurderet for ca. 2.500 m² ny detailhandel. Det er muligt, at en del af de 2.500 m² udnyttes som andre anvendelser end detailhandel. I så fald vil detailhandelsomsætningen blive lavere.

Oplandsanalyse
Grønlandskvarteret er en sammensat bydel. Foruden en varierende boligmasse, der består af bl.a. fritliggende enfamiliehuse, rækkehusbebyggelse samt etageboliger, rummer bydelen en række virksomheder og større uddannelsesinstitutioner samt privat og offentlig service. Den nye detailhandel i udvidelsen af bydelscentret vil primært forsyne de nærmeste omkringliggende boligområder. For at planlægge for en forøgelse af bydelscentrets arealramme skal der redegøres for, at der er et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag i oplandet.

Afgrænsningen af oplandet til bydelscentret tager udgangspunkt i centerstrukturen i Kommuneplan 2013 for Aalborg Kommune. Det betyder, at hvert centerområde med en eller flere store dagligvarebutikker har et tilhørende opland. Afgrænsningen er desuden afhængig af infrastrukturen, boligområdernes samt dagligvarebutikkernes indbyrdes placeringer, herunder kørselsafstandene og kørselstiderne i bil. Selvom oplandet her er skarpt afgrænset, vil det reelle opland være afhængigt af borgernes faktiske købemønstre, der er mere komplekse. Detailhandlen i bydelscentret betjener således også forbikørende trafik og borgere, der ikke er bosiddende i oplandet. Tilsvarende handler en del af borgerne i bydelscentret i f.eks. Aalborg City og City Syd.

Oplandet til bydelscentret afgrænses mod vest af Ådalsmotorvejen. Mod nord afgrænses oplandet af Falkevej, Hejrevej og Lektorvej i parcelhuskvarteret mellem Eternitten og Gug. Boligområderne ved Blegkilde Alle og Magisterparken vurderes at ligge i oplandet til lokalcentret ved Danalien. Bydelscentrets nordlige oplandsgrænse vurderes at være mellem Aalborghus Gymnasium og boligområdet Magisterparken samt mellem Kollegievejens Skole/Center for døvblindhed og høretab og det forhenværende Aalborg Teknikum. Den østlige del af oplandet afgrænses af Universitetsboulevarden og Nordjyske Motorvej. Dele af parcelhuskvarteret mellem Mylius Erichsens Vej og Byplanvej betjenes af bydelscentret ved Grønlandskvarteret, mens dele heraf betjenes af lokalcentret ved Byplanvej. Oplandsgrænsen vurderes at være svarende til Hellevangens forløb. Det rekreative område med vandtårnet markerer oplandsgrænsen i forlængelse af Hellevangen. Etageboligerne mellem Beatesmindevej og Byplanvej vurderes at ligge i oplandet til lokalcentret ved Byplanvej. Etageboligerne ved Carl Rothes Vej og Peter Bruuns Vej ligger i kort afstand af Dagli' Brugsen og ligger i oplandet til bydelscentret ved Grønlandskvarteret. Rækkehusbebyggelsen langs Gertrud Rasks Vej vurderes også at ligge i oplandet til bydelscentret.

Udvikling i forbruget

Svagt stigende indbyggertal Der bor i dag ca. 6.975 borgere i oplandet til bydelscentret ved Grønlandskvarteret. I Befolkningsprognose 2018-2029 for Aalborg Kommune forventes indbyggertallet i planområde 7 – Gug at stige med ca. 1 % i perioden 2017-2029. Planområde 7 - Gug indeholder oplandet til bydelscentret. Stigningen i indbyggertallet i planområde 7 - Gug forudsættes at være gældende for oplandet til bydelscentret ved Grønlandskvarteret frem mod 2029. Den forudsatte befolkningstilvækst på ca. 1 % eller ca. 90 borgere i perioden 2017-2029 vil medføre en stigning i det årlige forbrug af dagligvarer på lidt over 2 mio. kr. frem mod 2029. Udviklingen i indbyggertallet har således i sig selv en begrænset effekt for udviklingen i det lokale forbrug, som kun forøges lidt som følge af det stigende indbyggertal.

Det bemærkes, at der i det konkrete projekt for udvidelsen af bydelscentret opføres flere boliger end forventet i befolkningsprognosen. Stigningen i indbyggertallet – og dermed det årlige forbrug – i oplandet bliver derfor lidt større, end beregnet.

Svagt til moderat stigende privatforbrug
En beregning viser, at en borger i Aalborg Kommune i gennemsnit bruger ca. 25.500 kr. pr. år på dagligvarer i fysiske butikker (2016-priser).

Forbruget er faldet kraftigt siden det toppede under højkonjunkturen i 2007-08 (figuren nedenfor). Forbruget af fødevarer og andre dagligvarer er faldet mindre end de øvrige varegrupper, og faldet stoppede i 2013. De senere år har der igen været en mindre vækst. Der er derfor grund til at forvente, at dagligvareforbruget over en længere periode fortsat vil vokse. Det er vanskeligt at vurdere, hvor meget forbruget præcist vil vokse, men en forbrugsvækst på i størrelsesordenen 5-10 % over en 12-årig periode er ikke urealistisk. 

Udviklingen i dansk detailhandel (mængdeindeks med indeks 100=2010)

Her tages udgangspunkt i en stigning i dagligvareforbruget på 7 % frem mod 2029. Det svarer til, at det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer stiger med ca. 9 mio. kr. i oplandet. Det stigende privatforbrug har således en relativt stor betydning for udviklingen i forbrugsgrundlaget frem mod 2029.

Flere dagligvarer handles via internettet
De senere år har internethandlen vundet stadig større indpas hos de danske forbrugere. Det forventes, at internethandlen med dagligvarer vil stige fra ca. 2 % af forbruget i dag til ca. 4 % i 2029. Internethandlen vil således fortsat have begrænsede effekter på dagligvarehandlen. Stigningen i internethandlen vil svare til at forbruget i det lokale opland reduceres med 3-4 mio. kr.

Arealbehov og handelsbalance
Handelsbalancen for dagligvarer i oplandet er ca. 57 % i dag, hvilket betyder, at oplandet er betydeligt underforsynet med dagligvarer. Handelsbalancen vil falde til ca. 54 % i år 2029, hvis de eksisterende dagligvarebutikker ikke øger deres omsætning, eller hvis der ikke etableres flere dagligvarebutikker.

Samlet set medfører det svagt stigende befolkningstal i oplandet, den generelle stigning i privatforbruget og den øgede nethandel, at forbrugsgrundlaget for dagligvarer i oplandet til bydelscentret stiger med ca. 11-12 mio. kr. Forbrugsgrundlaget stiger fra knap 180 mio. kr. pr. år til lidt over ca. 190 mio. kr. pr. år i perioden 2017-2029.

Den nuværende dagligvareomsætning i oplandet vurderes, at være i størrelsesordenen 105 mio. kr. pr. år. Dermed er dækningsgraden for dagligvarer i oplandet ca. 57 % i dag. Det betyder, at der er et underskud på handelsbalancen for dagligvarer på ca. 75 mio. kr.

Hertil kommer arealbehovet til lokale udvalgsvarebutikker. Der er registeret en række udvalgsvarebutikker med karakter af butikker med særlig pladskrævende varegrupper langs indfaldsvejen Gugvej og Ådalsmotorvejen. Butikkerne ligger på kanten af oplandet og betjener reelt forbikørende trafik fra et større opland. Butikkerne vurderes ikke i særlig grad at betjene borgerne i oplandet til bydelscentret, som vurderes at købe en stor del af deres udvalgsvarer i Aalborg City og City Syd. Med den forventelige etablering af yderligere én stor dagligvarebutik i bydelscentret ved Grønlandskvarteret, stiger kundestrømmen i bydelscentret, og det er sandsynligt, at efterspørgslen på lokaler til udvalgsvarehandel i bydelscentret stiger som følge heraf.

Det nuværende, årlige forbrug af udvalgsvarer i oplandet til bydelscentret er beregnet til ca. 140 mio. kr. Der er således et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til planlægningen for et arealudlæg til udvalgsvarebutikker i bydelscentret.

Arealramme og restrummelighed i bydelscentret
I Kommuneplan 2013 for Aalborg Kommune er den nuværende arealramme for bydelscentret ved Grønlandskvarteret fastsat til 5.500 m². Den maksimale butiksstørrelse pr. dagligvarebutik er fastsat til 3.500 m², og den maksimale butiksstørrelse pr. udvalgsvarebutik er fastsat til 1.000 m².

Der er i dag en restrummelighed i bydelscentret på ca. 2.290 m². Det ønskes, at give mulighed for 2.500 m² ny detailhandel i udvidelsen af bydelscentret. Der er med den nuværende arealramme ikke tilstrækkelig restrummelighed til den ønskede detailhandel.

• Arealbehovet for dagligvarebutikker i oplandet til bydelscentret i år 2029 vil være ca. 5.420-6.320 m² ved en omsætning på ca. 30-35.000 kr. pr. m² pr. år.
• Behovet for yderligere dagligvarebutikker i oplandet i 2029 er beregnet med udgangspunkt i forbrugspotentialet for dagligvarer i oplandet i år 2029 og omsætningen i de eksisterende dagligvarebutikker i oplandet. Behovet for yderligere dagligvarebutikker i oplandet til bydelscentret i 2029 vil være ca. 2.510-2.920 m² ved en omsætning på ca. 30-35.000 kr. pr. m² pr. år.
•  Der vil et være tilstrækkeligt forbrugspotentiale for dagligvarer i oplandet til bydelscentret i 2029 til at hæve arealrammen fra de nuværende 5.500 m² til op mod 6.150 m² svarende til en forøgelse på ca. 650 m².
• Arealbehovet til udvalgsvarebutikker i oplandet kan kun vanskeligt beregnes, men vurderes at ligge inden for spændet 6.600-8.900 m² ved en omsætning på ca. 15-20.000 kr. pr. m² pr. år.

Hvis arealrammen for bydelscentret fastsættes til 6.500 m², og hvis der etableres ca. 2.500 m² ny detailhandel i udvidelsen af bydelscentret, så vil restrummeligheden blive ca. 800 m². Dermed vil der fortsat være mulighed for, at den eksisterende detailhandel i bydelscentret kan udvide, eller at der kan etableres ny detailhandel i de øvrige dele af bydelscentret. En arealramme på 6.500 m² for bydelscentret vurderes som passende set i lyset af den markante byudvikling, der finder sted i bydelen. Det kan overvejes at fastsætte separate arealrammer til hhv. dagligvarer og udvalgsvarer.

Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport. Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling. Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. 

Kommuneplantillægget omfatter et projekt i lovens bilag 4, pkt. 10b, Anlægsarbejde i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Det vurderes, at planen ikke er omfattet af lovens undtagelsesbestemmelse, § 3, stk. 2, vedrørende mindre områder på lokalt plan. Der skal derfor gennemføres en miljøvurdering.

Miljøvurderingen af kommuneplantillægget er foretaget sammen med miljøvurderingen af lokalplan 4-1-112. Miljøvurderingen findes i en selvstændig rapport og er indsat i lokalplanen.