Redegørelse tillæg 4.046 for Eternitten

Tillæggets ændringer af kommuneplanen berører kommuneplanens retningslinie 7.1.3 Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre og rammeområderne 4.2.D3 og 4.2.D5 Eternitten.

Aalborg Kommune ønsker med dette tillæg at gøre det muligt at øge det samlede bruttoetageareal til butikker inden for det afgrænsede bydelscenter på Eternitten fra 5.000 m2 til 7.000 m2. Samtidig fjernes muligheden for at placere butikker med særligt pladskrævende varegrupper i rammeområde 4.2.D3.

Tillægget muliggør også, at der kan ske yderligere fortætning af de nordlige delområder på Eternitten. Hvor bebyggelsesprocenten tidligere varierede fra 50 til 100 lægges der nu op til, at den kan varieres fra 60 i de mest ekstensivt udnyttede sydlige delområder til 120 i den nordlige del tættes på det højklassede kollektive trafiktracé på Sohngårdsholmsvej.

Også rammerne omkring etageantal og højder ændres. Tårne kan nu opføres i max 10 etager/35 meter i rammeområde 4.2.D3 mod tidligere max 9 etager/32 meter.

I rammeområde 4.2.D5 lægges der nu op til at bebyggelse kan opføres med en variation fra 1 etage/14 meter til 7 etager/31 meter. Tidligere var den generelle bebyggelsesskala max 4 etager med mulighed for punktvis at gå op i 7 etager.

Endelig der foretaget en generel redaktionel ajourføring af teksten i kommuneplanrammen.

Sammenhæng med lokalplan 4-2-113

Kommuneplantillægget er udarbejdet sammen med lokalplan 4-2-113, der er en revision af gældende lokalplan 4-2-107. Med kommuneplantillægget sikres således, at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Udvidelse af arealrammen i bydelscenter Eternitten

I den hidtidige planlægning (gældende kommuneplanretningslinier samt lokalplan 4-2-107) har der været en samlet ramme på 5.000 m² bruttoetageareal til butikker i bydelscenteret på Eternitten.

Status 2016 er, at der er etableret 3 dagligvarebutikker i bydelscenteret: Føtex, Netto og Fakta. Butikkerne har et samlet bruttoetageareal på 5.550 m². Baggrunden for dette er at Aalborg Kommune i forbindelse med byggetilladelse til Fakta i 2014 har givet tilladelse til en overskridelse af det samlede bruttoetageareal. Allerede på dette tidspunkt blev det vurderet hensigtsmæssigt at øge bydelscenterets arealramme, og det er denne udvidelse, der nu realiseres med et kommuneplantillæg.

Det afgrænsede bydelscenter med eksisterende dagligvarebutikker Føtex, Netto og Fakta.

Byplanmæssig baggrund

Ønsket om at skabe et levende og samlende bydelscenter omkring Alexander Foss Gade har været et af hovedgrebene i byomdannelsen af Eternitten. Et andet har været ønsket om, at de bevaringsværdige bygninger fra Cementfabrikken Danmark og Eternitfabrikken skulle være med til at give identitet og karakter til den nye bydel.

Indenfor bydelscenteret ligger 3 bevarede bygningskomplekser, hvor der pga. beliggenheden ved Alexander Foss Gade ønskes publikumsorienterede erhverv i stueetagen. Men det er hidtil ikke lykkedes at finde nye brugere til disse bygninger inden for rammerne af gældende planlægning.

En mulighed for at etablere nye mindre butikker i disse bygninger vurderes at være nøglen til at sikre meningsfulde genbrug af de bevaringsværdige bygninger, samtidig med at bylivet omkring Alexander Foss Gade styrkes. Her tænkes fx på udvalgsvarebutikker, internethandel, butikker med salg af egne produkter (delikatesseudsalg ol.) og hybridbutikker, hvor en butik fx kombineres med foreningslokaler, café eller wellness.

I og med at arealrammen til butikker i bydelscenteret er så godt og vel brugt op med de tre eksisterende dagligvarebutikker, mangler der altså med gældende planlægning mulighed for at understøtte ovenstående mål. Formålet med at øge bruttoetageareal-rammen til butikker på Eternitten er således først og fremmest at styrke det lokale byliv omkring Alexander Foss Gade og forbedre mulighederne for genbrug af kulturhistorisk værdifulde bygninger

Baggrundsanalyser - detailhandel

ICP udarbejdede forud for udpegningen af bydelcenteret (ifbm. 09-revisionen af kommuneplanen) en særskilt detailhandelsredegørelse for Eternitten. I redegørelsen vurderedes det, at der var et uudnyttet lokalt forbrugspotentiale i Øgadekvarteret, Vejgaard, Grønlandskvarteret og Gug.

Konklusionen var, at den lokale handelsbalance var lav (70 – hvor 100 er et udtryk for ligevægt mellem udbud og efterspørgsel) og at der var et stort uudnyttet forbrugspotentiale til dagligvarebutikker specifikt i lokalområdet omkring Eternitten. Detailhandelsanalysen vurderede, at et nyt bydelscenter på 5.000 m² til nye dagligvarebutikker, ville kunne skabe balance mellem efterspørgsel og udbud i området. Siden er Føtex, Netto og Fakta kommet til på Eternitten samt en Rema 1000 ved Danalien.

De første dagligvarebutikker i bydelscenter Eternitten har haft vanskelige vilkår i opstartsfasen. Føtex på Eternitten havde (jf. Supermarkedshåndbogen 2013, udgivet af Retail Institute Scandinavia A/S) en omsætning på 120-130 mill. kr., hvor Føtex i midtbyen og Føtex i Aalborg øst til sammenligning havde en omsætning på hhv. 180-200 mill. kr. og 220-260 mill. kr. Tilsvarende har gjort sig gældende for Netto på Eternitten, der er den Netto-butik i hele Aalborg-området med laveste omsætning. Fakta vurderes også at have haft en svær opstart.

Den svære start kan naturligvis delvist forklares ved, at butikkerne i et vist omfang er kommet før beboerne i den nye bydel. COWI vurderede da også i en supplerende detailhandelsanalyse i 2014, at der med de tre etablerede dagligvarebutikker ville være en god balance mellem udbud og det forventede fremtidige lokale forbrugsgrundlag i bydelen.

Samlet vurderes det, at der ikke umiddelbart er basis for etablering af yderligere dagligvarebutikker i området. Det vurderes dog samtidig realistisk, at der med tiden kan skabes et levedygtigt bydelscenter på Eternitten. Området er ikke fuldt udbygget, og de etablerede butikker har stadig brug for tid til at konsolidere sig.

En forhøjelse af det samlede butiksareal i bydelscenteret med 2.000 m² vurderes at kunne medvirke til at styrke centeret, fordi de eksisterende dagligvarebutikker derved kan suppleres med mindre specialbutikker. Dette vil samtidig kunne medvirke til at fremme ovennævnte byplanmæssig mål. 

Konsekvenser for detailhandelsstrukturen

Bestemmelserne i lokalplan 4-2-113 lægger en række bindinger på, hvad de resterende 1450 m² detailhandelsareal kan bruges til. Der kan således ud over de eksisterende 3 dagligvarebutikker (på ialt 5.550 m²) kun etableres mindre dagligvarebutikker og/eller butikker til salg af egne produkter på maks. 250 m² bruttoetageareal pr. butik samt udvalgsvarebutikker på maks. 1.000 m² pr. butik.

Da der alene er tale om en mindre udvidelse af bydelscenteret, vurderes det ikke at få konsekvenser for handlen i Aalborg bymidte. Bymidtens størrelse og betydning for hele region Norddanmark forventes ikke at ville være påvirkelig af et mindre lokalt orienteret bydelscenter syd for denne.

Hvad angår konkurrencesituationen ifht. omkringliggende bydelscentre vurderes det først og fremmest at være den eksisterende Føtex-butik (3500 m²) på Eternitten, der er en betydende faktor, som kan tiltrække kunder fra omkringliggende bydele. Tilstedeværelsen at en eller flere mindre specialbutikker ved Alexander Foss Gade, vurderes primært at ville have lokal betydning for beboerne på Eternitten. Beboere i andre bydele vil naturligt søge mod Aalborg Bymidte med henblik på specialindkøb.

Trafikale konsekvenser

Kunderne til de planlagte nye specialbutikker forventes primært være lokale beboere i bydelen, der kommer til fods eller på cykel, eller kunder udefra til eksisterende dagligvarebutkker, som vælger at benytte de nye butikker i forbindelse med at de køber dagligvarer i Føtex, Netto og/eller Fakta. Karakteren af de butikker, som ønskes fremmet vurderes således ikke at generere væsentlig mere biltrafik til bydelscenteret end hidtil antaget i den gældende planlægning.

Butikker med særligt pladskrævende varegrupper

I den hidtil gældende planlægning har der været mulighed for at etablere butikker med pladskrævende varegrupper i den sydvestlige del af rammeområde 4.2.D3. Men med den udvikling som idag tegner sig i området - blandt andet med en stor andel af boliger - er det ikke længere aktuelt eller ønskeligt med denne typer butikker i området. Anvendelsesmuligheden fjernes derfor fra kommuneplanrammen.

Mulighed for fortætning

Gældende kommuneplanrammer og lokalplan er udarbejdet før Planstrategi 09 og Vision 2025, hvor fortætning blev betonet som et mål i en bæredygtig byudvikling. Nærværende tillæg udarbejdes derfor også med henblik på at forfølge målene i den overordnede planlægning, ved at muliggøre at der kan ske yderligere fortætning af de nordlige delområder på Eternitten, set i forhold til gældende planlægning. Det vurderes at give god mening at tale om fortætning her, set i lyset af Eternittens centrale beliggenhed syd for Midtbyen og i umiddelbar tilknytning til det højklassede kollektive trafiktracé på Sohngårdsholmsvej (+BUS).

I forbindelse med forarbejdet til de nye planforslag er de potentielle fremtidige bebyggelsesvolumener belyst set i sammenhæng med mobilitet og bykvalitet. I den forbindelse er det blandt andet sandsynliggjort, at der samtidig med øgede byggemuligheder også kan sikres gode stiforbindelser internt, til den omgivende by og til kollektiv trafik, reduktion af parkeringsbehov, placering af parkering i konstruktion, god sol/skyggeforhold, beskyttelse mod trafikstøj, dynamisk byarkitektonisk samspil med eksisterende bebyggelser og værdifuld kulturarv, menneskevenlige grønne byrum mv. Hensigten med dette er at sikre, at fortætning også medvirker til at skabe en bedre bydel.

Justeringen af byggemuligheder i kommuneplanrammer og lokalplan er fastlagt på grundlag af ovennævnte studier. I det nye lokalplanforslag indarbejdes bestemmelser, som har til formål at sikre at fortætning også medvirker til at skabe den ønskede bykvalitet og grundlaget for bæredygtig mobilitet.