Byrådet har besluttet, at der skal udarbejdes en ny byudviklingsplan for Storvorde/Sejlflod. I kommuneplanens Hovedstruktur – en Fysisk Vision 2025 for Aalborg Kommune er Storvorde udpeget som en oplandsby til Aalborg med vækstpotentiale. Storvorde har i kraft af nærheden til Aalborg, god infrastruktur, varieret serviceudbud samt tilstrækkeligt befolkningsunderlag et særligt potentiale for byvækst, der skal udnyttes og understøtte Aalborg som Norddanmarks Vækstdynamo.

Den nye byudviklingsplan skal sikre, at byrådets mål og strategier fra Fysisk Vision 2025 omsættes til konkret planlægning i Storvorde/Sejlflod.

Baggrunden for, at arbejdet med byudviklingsplanen i Storvorde/Sejlflod er højt prioriteret og derfor igangsættes på nuværende tidspunkt, er forventningen om en afsmittende effekt i området af den store koncentration af såvel offentlige som private investeringer i det østlige Aalborg
Blandt andet betyder projekterne: udvidelse af AAU-campus, nyt Universitetshospital, Letbane, udvidelse af Østhavnen, Astrupstiforbindelsen, udvikling af Gigantium-området mv., at der formodentlig skal findes rummelighed til op mod 7-800 nye boenheder i Klarup- og Storvordeområdet i den kommende planperiode.

Byudviklingsplanen udarbejdes som en samlet helhedsplan for oplandsbyen Storvorde og landsbyen Sejlflod. Parallelt med arbejdet med byudviklingsplanen er Aalborg kommune ved at få udarbejdet en ny Strukturplan for Det Østlige Aalborg samt en ny Byudviklingsplan for naboområdet Romdrup/Klarup. Arbejdet med disse planer er løbende samordnet og koordineret.

I arbejdet med byudviklingsplanen er følgende besluttet som værende grundlæggende præmisser for indholdet i planen:

• Byudviklingsplanen skal skabe rummelighed til ca. 340 nye boliger til den kommende 12-årsperiode.
• De nye boligområder i Storvorde findes primært via nyudlæg.
• Egensevej er en absolut grænse for byudviklingen i Storvorde.
• Tanken fra udviklingsprojektet ”City in Between” med etablering af en ny selvstændig landsby imellem Storvorde og Klarup droppes på baggrund af intentionerne i kommuneplanens hovedstruktur/Fysisk Vision 2025, der synliggør vanskelige tider for de mindre landsbyer. Byrådet satser målrettet på at fastholde kvaliteten i kommunens eksisterende oplandsbyer og landsbyer og ikke på at etablere nye.
• Drikkevandsinteresserne under Sejlflod Kridtø (OSD-området) respekteres.
• Nye boligområder skal indpasses i landskabsstrukturen, og de lave områder nord og øst for Storvorde/Sejlflod skal friholdes for nyudlæg.
• Bymidten i Storvorde skal styrkes.
• Sejlflods landsbykarakter skal sikres. Fremtidig bosætning i Sejlflod kan ske i små-skala ved udfyldning/omdannelse.

Ændringer i forhold til gældende planlægning

Planen udarbejdes som et element i Aalborg Kommunes kommuneplan, og den erstatter den gældende bybeskrivelse for Storvorde. Byudviklingsplanen indgår på et planniveau, der ligger imellem (og derved sammenbinder) den overordnede hovedstruktur ”Fysisk Vision 2025” og de konkrete kommuneplanrammer for området.

Restrummelighed i planperioden 2016-2015
Storvorde er en oplandsby med særligt vækstpotentiale, hvor der før planforslagets vedtagelse, jf. kommunens opgørelse af restrummeligheden i planperioden 2015-2026, var en eksisterende rummelighed til ca. 16 boliger. Kommuneplantillæg 8.009 vil muliggøre opførelse af yderligere ca. 324 nye boliger, der er indarbejdet i kommuneplanens bilag M.

Byudviklingsplanen har udløst en række ændringer i Aalborg Kommunes kommuneplan:

Ny Bybeskrivelse:

• Den nye Byudviklingsplan for Storvorde/Sejlflod erstatter den tidligere bybeskrivelse for Storvorde i kommuneplanen.
• Endvidere er illustrationsplanen tilpasset indholdet i den nye Byudviklingsplan

Ændringer i Kommuneplanrammer:

• Der er udarbejdet en ny kommuneplanramme 8.1.B3 for et nyt boligområde nordvest for Rødageren.
• Der er udarbejdet en ny kommuneplanramme 8.1.B2 for et nyt boligområde på bakken vest for Tofthøjvej.
• Kommuneplanramme 8.1.C1 for centerområdet er udvidet med området ved det tidligere rådhus.
• Kommuneplanramme 8.1.O2 er modsat reduceret med området ved det tidligere rådhus.
• Kommuneplanramme 8.1.O3 Skole er udvidet, så der er sikret ca. 2 ha til evt. fremtidige institutions- og fritidsaktivitetstilbud.
• Kommuneplanramme 8.2.L1 for landsbyen Sejlflod er udvidet med et mindre område mellem Skrænten og Tofthøjvej.
• Sejlflod Kirke er rammelagt i Kommuneplanramme 8.2.O2 Kirken.
• I øvrige kommuneplanrammer i Storvorde og Sejlflod er der foretaget mindre justeringer og redaktionelle ændringer.

Ændringer i retningslinier:

• Retningslinje 2.1.1 ”Egentlig byudvikling og byformål” er ændret, så det tidligere perspektivområde (vist med gul streg) og de allerede udbyggede områder udgår som planlagte byudviklingsområder (vist med gul flade på kortet nedenfor). Endvidere er de nye boligområder tilføjet som planlagte byudviklingsområder og området nord og vest for Rødageren udpeget som perspektivområde sammen med området vest for Tofthøjskolen. Byudviklingsområderne udgår af kortet i retningslinie 11.2.3 Øvrige landområder.

Før:

Efter:

• Retningslinie 11.1.2 "Grøn-blå Struktur" og Retningslinie 11.3.8 "Økologiske forbindelser" er ændret, så kilerne (grøn) og forbindelserne (grøn skravering) føres vest for de nye boligområder og dermed forbinder skovområderne ved grusgraven vest for Sejlflod med skovområderne vest for Storvorde.

Før:

Efter:

• Retningslinie 11.2.4 "Skovrejsningsområde" er ændret, så perspektivområdet til byudvikling syd for Klarupvej udgår af skovrejsningsområde og arealet på toppen af Sejlflod Kridtø udlægges til skovrejsningsområde i stedet.

Før:

Efter:

• Retningslinje 7.1.3 ”Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre” er ændret, så Storvorde Bymidte (vist med lilla) er udvidet med et området ved det tidligere Rådhus. Som en konsekvens heraf er den nordligste del af bymidten ændret fra bymidte til lokalcenter.

Før:

Efter:

• I retningslinie 11.4.1 ”Område A, Det nære Kystlandskab” (gult område) udgår det nye boligområde nord for Rødageren samt boligområdet vest for Tofthøjvej, og de samme område tilføjes i stedet til retningslinie 11.4.2 ”Område B, Planlagt kystlandskab” (gråt område).

Før:

Efter:

Bindinger

Varmeforsyning
Byområderne i Storvorde og Sejlflod er i dag udlagt til kollektiv varmeforsyning med naturgas. Fra 1. januar 2016 blev der fra nationalt hold indført forbud mod installation af olie- og naturgasfyr i nye bygninger. Det medfører, at de nye boligområder ikke vil kunne forsynes med individuel naturgas, selvom de ligger umiddelbart op af eksisterende boligområder, hvor der er etableret naturgasforsyning.

Som en del af Varmeplan 2030 for Aalborg Kommune undersøges muligheden for at konvertere de eksisterende individuelle naturgasområder i Storvorde og Sejlflod til kollektiv varmeforsyning med fjernvarme. Hvis dette gennemføres, vil de nye boligområder som udgangspunkt også kunne forsynes med fjernvarme.

Drikkevandsinteresser I Danmark er der bred politisk enighed om, at den danske drikkevandsforsyning skal baseres på uforurenet grundvand. Områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD, vist med blå) er kerneområderne i den målrettede grundvandsbeskyttelse. Det betyder, at kommunerne i deres fysiske planlægning skal tage hensyn til grundvandsressourcerne samt indvindingsoplandene til almene vandværker.	Kystnærhedszone Det åbne danske kystlandskab er en truet og begrænset ressource, som er enestående i Europa. Det er en national planlægningsopgave at bevare de åbne danske kyster, så de fortsat kan udgøre landskabelige helheder, hvor natur- og landskabsværdierne har høj prioritet. Det er et statsligt mål, at udviklingen inden for kystnærhedszonen (vist på kortet) sker ved, at byudvikling drejes væk fra kysten og indpasses, hvor det ikke forringer oplevelsen af kystlandskabet samt øger behovet for kystbeskyttelse.
Fredninger I og omkring Storvorde/Sejlflod er flere fredede områder, værdifulde kulturmiljøer m.m. •Sejlflod Kalkgrav •Storvorde Kirke •Sejlflod Kirke •Det tidlige industrianlæg Gudumlunds fabrikker •Gravhøje Den gamle kalkgrav er en fredet botanisk lokalitet - især vokseplads for planten stor gyvelkvæler, der lever som snylteplante på roden af stor knopurt, skal beskyttes. Der er ikke offentlig adgang. Kirkerne i Storvorde og Sejlflod er beskyttet af provst Exner fredninger og naturbeskyttelseslovens kirkebyggelinje. Øst for Sejlflod er udpeget et værdigfuldt kulturmiljø ”Gudumlunds fabrikker” med et kanalsystem, der strækker sig ud gennem de nu afvandede engarealer mod Lille Vildmose.	Jordbrug, råstofindvinding og geologi Det er statens mål, •at nødvendige arealinddragelser fortrinsvis finder sted, så de bedst egnede landbrugsjorder (brun) bevares, og således at erhvervet konkret kan forholde sig til fremtidige udviklingsmuligheder og •at forbruget af landbrugsjord til ikke-jordbrugsmæssige formål ikke bliver større end nødvendigt. Det er endvidere et statsligt mål, at landskaber og kystlandskaber med forskellige geologiske formationer og særlige geologiske værdier sikres. Hele Sejlflod Kridtø er udpeget som et område af national geologisk interesse. Det tidligere Nordjyllands amt har udpeget området vest for Storvorde og Sejlflod som det mest interessanet område (vist med blå). Kridtøen er en skarpt tegnet bakke af skrivekridt og glaciale aflejringer, omgivet af hævet havbund fra Stenalderhavet. Området vest for Sejlflod er også udpeget som interesseområde for råstofindvinding. Indenfor disse i råstofplanen udlagte interesseområder må der ikke planlægges for eller etableres anlæg, der begrænser mulighederne for råstofudnyttelse.
Sejlflod Kridtø Klarup, Romdrup, Storvorde og Sejlflod ligger for foden af Sejlflod Kridtø. Kridtøen er en skarpt tegnet bakke af skrivekridt og glaciale aflejringer, omgivet af hævet havbund fra Stenalderhavet. Ny bebyggelse skal understrege landskabet og give naturen plads.	Klimakort Klimaet ændrer sig – og en væsentlig konsekvens er et vådere miljø. Det vil sige stigende grundvandsspejl, øget nedbør, mere vand i vandløbene og stigende havstand. Ændringerne vil ske over en meget lang tidshorisont. Indretning af vores byer og landskaber vil dog allerede nu med fordel kunne tage udgangspunkt i vores forventninger til fremtidens klima, herunder stigende grundvandsstand og vandstanden i havet.
Grundvand Ændringer i det terrænnære grundvand kan bl.a. skabe vandlidende områder, hvilket har indflydelse på mulighederne for den nuværende eller fremtidige anvendelse af arealerne og afledning af regn og spildevand, ligesom det vil have en vis indflydelse på den overfladiske regnvandsafstrømning og vandføring i vandløbene. I de grønne områder er der 0-1m til grundvand.	Risikokort Byudvikling og byomdannelse skal forholde sig til klimaforandringerne. I områder med høj risiko for oversvømmelse (rød markering på kortet) er det vigtigt at forholde sig til klimapåvirkninger og eventuelle klimatilpasningsløsninger.

Borgerne i Storvorde/Sejlflod

Aldersfordeling	Ikke uventet er der forholdsmæssig flere børn og færre unge mennesker i Storvorde/Sejlflod end i Aalborg Kommune som helhed. Der er også en mindre overvægt af seniorer i Storvorde/Sejlflod i forhold til kommunen som helhed. Endelig er der ikke så mange, der bor alene i Storvorde/Sejlflod-området som i resten af kommunen. Boligerne er primært beboet af par og familier.
Husstandsstørrelser	Prognose

Boligmassen i Storvorde/Sejlflod

Ikke uventet er der en væsentlig større andel af parcelhuse og række-/kæde-/dobbelthuse i Storvorde/Sejlflod end i resten af kommunen.

Boligerne er hovedsagelig ejerboliger. Kun 27 % er lejerboliger. Det almennyttige boligbyggeri er koncentreret omkring området ved Frejavej.

Boligtyper	Boligtyper (Parcelhuse:grøn, Tæt-lav: rød)
Ejer/lejer	Almene boliger

Storvorde var oprindelig landsby, senere stationsby og nu en attraktiv bosætningssatellit til Aalborg. Byen ligger for foden af Sejlflod Kridtø og orienterer sig mod Limfjorden med bakkedraget i ryggen. Byen ligger tæt ved kysten og har ekstraordinære udsigtskvaliteter, med udsigt over Limfjorden, bakker, skov og mark.

Sejlflod er en gammel jernalderlandsby med rødder tilbage til 300-tallet. Byen er nærmest sammenhængende med Storvorde og fortsætter bebyggelsen i randen af bakkeøen mod syd. Lindenborg å løber i baghaven med snorlige afvandingskanaler fra de nærmeste marker. Bybilledet er præget af mange landejendomme, der vidner om, at landbruget i tidligere var hovederhvervet.

Det er en grundlæggende præmis for Byudviklingsplanen for Storvorde/Sejlflod, at den gamle del af Sejlflod fastholdes med landsbykarakter og med tæt tilknytning til moderbyen Storvorde, samt at Storvorde er byen, der leverer indkøbsmuligheder, fritidstilbud, offentlige og private servicetilbud mv. til hele Storvorde-/Sejlflodområdet.

Storvorde ligger på den nord-/østlige del af Sejlflod Kridtø. Sejlflod ligger syd herfor, presset op mod bakkeøens skråning. Byernes struktur knytter sig til de landskabelige forudsætninger, og fra boligområderne på bakkeøen er der en flot udsigt med lange kik ud over fjorden og engene. Bebyggelsen i Storvorde og Sejlflod ligger på kanten af morænebakken og er med til at fremhæve bakkeøen.

Bosætning

Klimaudfordringer samt fokus på bæredygtighed og ressourceknaphed gør, at det er sund fornuft at satse på byfortætning frem for byspredning. Jordens areal er en definitivt begrænset ressource, som ikke kan udvides og ikke kan fornyes.

Opbrud i de traditionelle familiemønstre vil præge fremtidens boligmarked. Der bliver stadigt flere enlige og flere sammenbragte familier. Det traditionelle parcelhus, der er målrettet ”kernefamiliens” behov, er derfor under pres. En af fremtidens store udfordringer indenfor bosætning er at finde et kvalificeret bæredygtigt supplement til det traditionelle parcelhus. Alternativet til parcelhuset kan være et botilbud med større fleksibilitet samt mulighed for samvær, fællesskab, fællesfaciliteter og måske udvalgte servicetilbud, men hvor man samtidig kan opleve parcelhusets kvaliteter i form af frihed og bekvemmelighed.

Flere ældre vil gerne flytte fra parcelhuset til en mindre bolig tættere på byens servicetilbud, men de vil ofte gerne forblive i nærmiljøet, hvor netværket findes. Dette ønske modsvarer også i høj grad ’singlernes’ behov. Det betyder, at byerne skal kunne tilbyde nye alternative boformer, der tilgodeser de ældre borgeres og ’singlernes’ behov og samtidig muliggør helt nye samarbejdsløsninger omkring serviceudbuddene.

Rummelighedsbehov

I den foregående 12-års periode er der blevet bygget 269 boliger i Storvorde/Sejlflod (fra 2003 til 2014). Da denne periode både indeholder opgangstider og finanskrise, er bedste bud på en almindelig fremskrivning, at vi forudsætter tilsvarende udvikling i den kommende 12-års periode. Den forventede afsmittende effekt fra urbanisering og projekterne i det østlige Aalborg vurderes at betyde, at der skal skabes en samlet rummelighed på ca. 340 nye boenheder i Storvorde/Sejlflod til den kommende planperiode på 12 år.

Rummeligheden til boligformål indenfor lokalplanlagte områder er næsten opbrugt i Storvorde, så fremtidens rummelighed skal findes via udnyttelse af de sidste muligheder samt nyudlæg indenfor områderne, der er angivet med grønt og markeret fra 1-5 på nedenstående kort. Disse områder kan tilsammen give en rummelighed på ca. 340 nye boenheder.

Nye boligområder: Arealet nordvest for Rødageren inddrages til boligformål. Potentiel mulighed for udstykning/omdannelse af eksisterende landejendom ved Vestermarksvej. Realisering af gældende lokalplan ved Meldgaardshave. Indretning af nyt boligområde på bakken vest for Tofthøjvej. Mulighed for ændring af anvendelsen fra erhvervsformål til boligformål

Perspektivområder
Området umiddelbart vest for Tofthøjskolen og Skrænten er udlagt som perspektivområde for nye boliger. Samtidig er der angivet en fremtidig udviklingsretning for nye boligområder vest for området ved Rødageren mod Klarup.

Boligområde 1:
Området ligger op ad skråningen og kan give mulighed for fine udsigtsgrunde. Den stejle stigning gør, at vejbetjeningen af området er en udfordring, der skal løses i den konkrete lokalplanlægning, hvor der også skal tages stilling til, hvordan området kobles op mod den overordnede vej Vandværksvej og det eksisterende stisystem langs Rødhøjvej. Hele området ligger i landzone.
Området er omfattet af bindingen ”Geologisk beskyttelsesområde” og ”Kystnærhedszone” – se særlig redegørelse nedenfor.
Området er på ca. 5,7 ha. Ren åben-lav boligbebygge vil give en rummelighed på ca. 40 boliger.

Boligområde 2:
Den eksisterende landejendom ved Vestermarksvej ligger i byzone og kan, såfremt det på sigt ønskes, omdannes og udstykkes til op mod 16 tæt-lav boliger.

Boligområde 3:
Området ved Meldgaardshave er omfattet af en gældende lokalplan for tæt-lav boligbebyggelse, der kan udnyttes og realiseres omgående. Lokalplanen muliggør 16 tæt-lav boliger.

Boligområde 4:
Området på bakken vest for Tofthøjvej er et nyt boligområde, der ligger på kanten af Sejlflod Kridtø og gennemskæres nord-syd af en stejl skrænt. Arealet er stærkt skrånende, hvilket både giver god mulighed for attraktive udsigtsgrunde, men samtidig stiller særlig krav til vejbetjeningen af området. Det nye område deles i et område ovenfor skrænten, der orienteres mod Storvorde, og et område nedenfor skrænten, der opfattes som en del af landsbyen Sejlflod. Området mellem skrænten og Tofthøjvej skal tilpasses landsbymiljøet og indpasses, så skrænten fortsat fremstår som et markant landskabstræk. Hele området ligger tæt på de centrale byfunktioner i Storvorde (skole, handel, fritidsaktiviteter mv.), og der skal sikres gode stiforbindelser til disse funktioner og til det nærrekreative område ved kalkgraven.
Området er omfattet af bindingen ”Geologisk beskyttelsesområde” og ”Kystnærhedszone” – se særlig redegørelse nedenfor.
Området er på ca. 20,8 ha, og en fuld udnyttelse af området til halvt åben-lav og halvt tæt-lav boligbebyggelse vil give en rummelighed på ca. 260 boliger.

Boligområde 5:
Området er omfattet af bestemmelserne i lokalplan 40.07.06, der udlægger dette delområde til erhverv. Ved udarbejdelse af ny lokalplan vil det være muligt at ændre anvendelsesbestemmelsen fra erhvervsformål til boligformål. Også her skal bebyggelsen tilpasses landsbymiljøet og indpasses, så skrænten fortsat fremstår som et markant landskabstræk. Det er vanskeligt at vurdere, hvor mange boliger området kan rumme, såfremt det omlægges til boligformål. Det kan være lige fra 6-20 boliger.

Planlægningsmæssig og funktionel begrundelse for kystnærhed for boligområde nr. 1 og 4
Det fremtidige nye boligområde 1 samt en del af område 4 ligger indenfor Kystnærhedszonen. Ifølge Planlovens § 5b, stk. 1 skal der derfor forelægge en planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for boligområdernes kystnære placering.

Arealerne ligger i den yderste grænse af kystnærhedszonen. Område 1 ligger som en afrunding af Storvorde mod nord-vest i baglandet af byen. Område 4 ligger på tilsvarende vis i baglandet mellem Storvorde og Sejlflod. Den del af området, der er omfattet af kystnærhedszonen vil ikke være synlig fra kysten.

Den planlægningsmæssige og funktionelle begrundelse for at bringe arealet i spil til byformål i form af boliger skal findes i helhedsplanen for Storvorde/Sejlflods fremtidige udvikling (Byudviklingsplanen).

Storvorde/Sejlflod er klemt af stærke interesser: Områder med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) under kridtøen samt lave oversvømmelsestruede områder med grundvandet stående lige under overfladen mod nord og øst. Byudviklingsplanen respekterer drikkevandsinteresserne og ønsker ikke nye byområder udlagt hverken i OSD-områderne eller i de lave områder.

Såfremt Storvorde/Sejlflod skal løfte bosætningsopgaven som forventet i Fysisk Vision 2025 skal arealerne findes i udnyttelse af de mindre rammelagte områder samt via nyudlæg i boligområder 1, 4 og 5 fra beskrivelsen ovenfor, der er placeret indenfor de gule cirkler.

Berøring af det geologiske beskyttelsesområde
Hele Sejlflod Kridtø er udpeget som Amtsligt Geologisk beskyttelsesområde, Nationalt geologisk beskyttelsesområde og Værdifuldt geologisk område.

Af Naturstyrelsens hjemmeside fremgår, at værdien af beskyttelsesområdet er: ”Sejlflod Kridtø er en meget speciel landskabsform, der hæver sig markant over Litorinahavets flade. Desuden fortæller de glaciale aflejringer en detaljeret beretning om samspillet mellem glaciale aflejringsprocesser og erosionsprocesser.” Det fremgår endvidere om naturforvaltningen i området: ”De geologiske landskabsformer, deres indbyrdes overgange og sammenhænge bør fremstå klart i landskabet. Det vil være værdifuldt med enkelte oprensede profiler i grusgrave”

Kommuneplanens retningslinie 11.3.14 Geologiske beskyttelses- og interesseområder (der er overtaget fra Regionplan 2005 for Nordjyllands amt) foreskriver, at ”fremtidige anlæg skal indpasses, så de ikke tilslører eller ødelægger de landskabelige træk eller den geologiske dannelse”, samt at interessen er størst i den nordøstlige skrænt af kridtøen vest for Storvorde og Sejlflod.

For at sikre de geologiske interesser er det indarbejdet i kommuneplanrammen for det nye boligområde vest for Tofthøjvej, at den markante skrænt, der gennemskærer området nord-syd ikke må bebygges.

Landsbyen Sejlflod skal kunne rumme alle de funktioner, der er med til at skabe landsbyliv: store gårdanlæg, gamle huse, diskret indpassede enfamilieshuse, offentlige funktioner (kirke mv.), service, mindre værksteder m.v.

Storvorde bymidte er afgørende for Storvorde-/Sejlflodområdets udvikling i såvel økonomisk forstand som i social og kulturel forstand. Bymidten spiller en vigtig rolle som samfundsdannende rum, fordi den kan være uformelt samlingssted, hvor mennesker på uforpligtende måde kan mødes, samtale, reflektere og ytre sig. Bymidten er byens/områdets visitkort.

Det er derfor vigtigt at styrke og udvikle Bymidten i Storvorde. Det kan ske ved at samle alle fremtidige aktivitetsskabende funktioner (fx butikker, restauranter, kulturtilbud, offentlig/privat service mv.) i den centrale del af byen, så synergier opstår og måske nye butikker eller servicefunktioner kommer til.

Dagligvarebutikker kan være særlige drivere for skabelse af byliv på grund af deres store kundestrømme. Derfor skal der være særlig opmærksomhed på placering og indretning af dagligvarebutikker, så de er med til at skabe attraktive byområder og mødesteder.

Hovedparten af Storvordes butikker og servicetilbud findes i området ved Stationsvej og Rødhøjvej der er udpeget som bymidten i Storvorde. Byens offentlige service samt sports-, kultur- og fritidsfunktioner ligger som perler på en snor langs Tofthøjvej og danner en Bykerne. Storvorde har et stort potentiale for byvækst. Dermed kan der forventes et øget behov for yderligere offentlige og private servicetilbud i byen.

Iflg. Retningslinierne i kommuneplanen vedr. Butikker er der afgrænset en bymidte i Storvorde som vist på modstående kort med rød. Kun indenfor den afgrænsede bymidte må der etableres dagligvarebutikker på max. 3.500 m2 og udvalgsvarerbutikker på max 2.000 m2. Det samlede bruttoetageareal til butikker indenfor bymidten må max udgøre 6.275 m2.

Detailhandelsanalyse

Befolkningsgrundlag:
I Storvorde-/Sejlflodområdet bor der i øjeblikket 3697 borgere. Med den forventede nye boligmasse, som bliver muliggjort med denne Byudviklingsplan for Storvorde/Sejlflod forventes de 560 boliger at udløse ca. 1120 nye borgere.

Nuværende detailhandelsvareforsyning:
Oplysninger vedrørende omsætningen i dagligvarebutikkerne i butikker i Storvorde-/Sejlflodområdet er baseret på tal fra ”Supermarkedshåndbogen 2014” fra Retail Institute Scandinavia A/S. Dagligvarebutikkerne i Storvorde har en årlig omsætning på 65-80 mio. kr.

Forbrugspotentiale:
Udtræk fra Danmarks Statistiks Forbrugsundersøgelse indikerer, at det gennemsnitlige forbrug til dagligvarer i Storvorde-/Sejlflodområdet er ca. 24.500 kr. pr. person. Det samlede forbrugspotentiale for dagligvarer i området er derfor ca. 90 mio. kr. nu og ca. 118 mio. kr., når boligerne er realiseret.
Tallene viser, at der er et uforløst forbrugspotentiale i Storvorde-/Sejlflodområdet på ca. 10-25 mio. kr. nu og 38-53 mio. kr. i fremtiden.

Der er med andre ord potentiale til minimum 1 yderligere discountbutik i fremtiden i Storvorde.

Byudviklingsplanen skal sikre, at byens handelsfunktioner koncentreres omkring den eksisterende bymidte ved Stationsvej og Rødhøjvej. Derfor skal der i dette område skabes rummelighed til en evt. ny dagligvarebutik, der kan understøtte bylivet i bymidten. På den baggrund ønskes den eksisterende bymidteafgrænsning udvidet, så området ved det tidligere Rådhus inddrages i den afgrænsede bymidte.

Redegørelse for udvidelse af den afgrænsede bymidte i Storvorde
Udvidelse af den afgrænsede bymidte i Storvorde kan ikke ske i overensstemmelse med ”den statistisk metode”, der fremgår af Bekendtgørelse nr. 1093 af 11. september 2007 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. Udvidelsen skal i stedet ske med baggrund i undtagelsesbestemmelsen i §1, stk. 3, der udløser en særlig redegørelse. Kravene til indholdet en sådan redegørelse vurderes opfyldt med nærværende afsnit om ”Centrale byfunktioner og byliv”.

Som en konsekvens af udvidelsen af den afgrænsede bymidte i Storvorde omdannes den nordlige del af bymidten til lokalcenter.

Sikring af god sammenhæng mellem Bymidten og Bykernen.
Bykernen, der rummer så vigtige byfunktioner som skole, hal, ungdomshus, kirke, præstegård, børnehave, plejecenter, boldbaner, BMX-bane, læge-/tandlægehus, tandklinik, mv.langs Tofthøjvej, skaber også store menneskestrømme – lige fra tidlig morgen til sen aften. Hvis potentialet i de store menneskestrømme skal udnyttes fuldt ud til at skabe byliv, er det meget vigtigt, at skabe centralt beliggende, attraktive mødesteder i såvel Bymidten som langs Tofthøjvej. Steder, hvor der er anledning til lige at stoppe op og måske ligefrem opholde sig.

Ligeså vigtigt er det at få sikret en god sammenhæng mellem den centrale del af Bymidten i Storvorde og Tofthøjvej. I dag er der ikke direkte sammenhæng, da den centrale del af Bymidten er orienteret ud mod Stationsvej og Rødhøjvej uden direkte sammenhæng med den centrale bygade Tofthøjvej.

Erhverv

I erhvervsområdet til let erhverv ud mod Engvej og i Industriområdet ud mod Egensevej er der samlet en rummelighed på ca. 13 ha til nye erhverv. Denne rummelighed vurderes at være tilstrækkelig til at imødekomme efterspørgslen i den kommende planperiode på 12 år.

I Sejlflod kan der fortsat etableres mindre virksomheder, værksteder, service mv., som naturligt kan indpasses i landsbymiljøet.

Trafikken i Storvorde er overordnet set bygget op omkring Storvordevej/Vandværksvej og Engvej i øst-/vestgående retning og Tofthøjvej i nord-/sydgående retning helt til Sejlflod. Disse veje fungerer som fordelingsveje for byens mere lukkede vejsystem.

Storvorde har et godt udbygget stisystem i eget trace, der gør det muligt at færdes rundt i byen uden at benytte de overordnede veje. Fra nord-/vest kommer Banestien fra Klarup, der fortsætter igennem byen og drejer sydover og fortsætter øst om Sejlflod. Hvor Banestien møder Vandværksvej fortsætter et overordnet stiforløb langs Engvej mod Egense.

Der skal skabes kollektive trafik-forbindelser og stiforbindelser, der sikrer god adgang for borgerne i Storvorde/Sejldflod til det kommende Universitetshospital og til den kommende letbane, der får endestation ved Universitetshospitalet. En god forbindelse med muligt skift til Letbane ved Universitetshospitalet vil give borgerne en fremtidssikret, bæredygtig, smidig og hurtig adgang til de centrale byfunktioner i Aalborg Midtby, hvilket på sigt måske vil kunne afbøde trængselsproblemerne ved udkørslerne fra området til Egensevej.

Under fordebatten er der indkommet en del ønsker, der ikke er medtaget i Byudviklingsplanen.

Etablering af rundkørsler ved udkørslerne til Egensevej, da der sker kødannelse i spidsbelastningsperioderne. Etablering af ny overordnet vej, der forbinder Svinetruget med Egnsplanvej, - også for at sikre bedre trafikafvikling og undgå kødannelse. Fredeliggørelse af Tofthøjvej med hastighedsdæmpning. Etablering af ny fordelingsvej til de nye boligområder, der fungerer som ”omfartsvej”.

Ad. 1.
På baggrund af foreliggende trafikdata er der foretaget kapacitetsvurderinger for de tre tilslutninger til Egensevej samt for krydset Klarupvej/Svinetruget. Beregningerne er foretaget ud fra eksisterende trafikbelastning og ud den fremtidige belastning med den ønskede boligudbygning i Klarup- og Storvorde-området.
Vurderingerne viser, at udkørslerne Egensevej/Klarupvej og Egensevej/Svinetruget (røde cirkler) klarer belastningerne nu, men at kapacitetsgrænsen overskrides, hvorved der vil opleves store afviklingsproblemer og kødannelser, når trafikken fra den potentielle udbygning tillægges. Behov for ombygning og/eller andre kapacitetsforbedrende tiltag – afklares når planerne konkretiseres.
Udkørslen Egensevej/Jørgensmindevej og krydset Klarupvej/Svinetruget (sorte cirkler) vurderes at være mindre belastet end de øvrige udkørsler, og der er ingen væsentlige uheld eller opstuvning ved Landholmsvej og Engvej (røde krydser).

Ad. 2.
En forbindelse fra Svinetruget til Egnsplanvej kan skabe en mere direkte forbindelse for trafikanter fra Klarup- og Storvorde-områderne til den sydlige del af Aalborg samt til motorvejen i sydlig retning. En sådan forbindelse vil dog også udgøre en meget stor omkostning. Det vurderes, at den mere direkte forbindelse ikke alene kan retfærdiggøre en sådan investering.

Ad. 3.
Det vurderes, at hastigheds- og uheldsbilledet på Tofthøjvej ikke er alarmerende, hverken nu eller i fremtiden.

Ad. 4.
En ny fordelingsvej til nye boligområder, der etableres i takt med den kommende boligudbygning, kan på sigt fredeliggøre Tofthøjvej.

De grønne kvaliteter

Storvorde og Sejlflod er omgivet af værdifulde nærrekreative arealer med meget forskellige kvaliteter. Mod øst løber Lindenborg Å i et grønt forløb helt ud til Limfjorden. Mod vest skal der sikres en grøn kile og økologisk forbindelse fra byerne op til naturområdet ved Kirkebakken, Sejlflod.

Op ad skråningen på morænebakken umiddelbart vest for de nyere boligområder i Storvorde ligger et attraktivt naturområde med eksisterende skov og fredet overdrev. Midt i alle herlighederne ligger Børnehaven Troldhøj.

Limfjorden ligger indenfor en afstand af 2 km fra Storvorde, og der findes allerede en direkte stiforbindelse til fjorden.