Redegørelse tillæg 3.003, udvidelse af City Syd i Skalborg

Tillægget omhandler en detailhandelsplan for hele kommunen, en bydelsbeskrivelse for Skalborg samt kommuneplanens rammeområder 3.6.H1 Krebsen m.m. og 3.6.C1 City Syd. Rammeområde C1 udvides mod sydvest, og område H1 bliver tilsvarende mindre.
Anvendelsesbestemmelserne i rammeområderne justeres i overensstemmelse med vandindvindingsinteresserne for området, og bygningshøjden for bebyggelse i den nye del af rammeområde C1 hæves til maks. 14 m.

Gældende kommuneplanrammer	Nye kommuneplanrammer

Kommunetillægget skal sikre, at der er overensstemmelse mellem kommuneplanen og aktuelle planer om at udvide aflastningscentret for at give plads til IKEA.

Hovedstruktur/detailhandelsplan
For at kommunen kan få kompetence til at planlægge efter Planlovens nye bestemmelser om detailhandel, skal der foreligge en samlet detailhandelsplan for hele kommunen, der ophæver regionplanens retningslinjer vedr. detailhandel.
Aalborg Kommune har valgt at sammenskrive detailhandelsbestemmelserne for de fire gamle kommuner, Aalborg, Nibe, Hals og Sejlflod, der ved sammenlægningen blev til Aalborg Kommune.

Der er ikke foretaget ændringer i hovedstrukturen

Retningslinjer/detailhandel
I forbindelse med sammenskrivning af de fire gamle kommuners planer er retningslinjerne overført. For Sejlflod Kommune er det regionplanens retningslinier, der er overført. Den eneste egentlige ændring er udvidelsen af aflastningscentret City Syd for at skabe mulighed for et stort boligvarehus.
Derudover er der foretaget enkelte justeringer som følge af planlovens nye bestemmelser for detailhandel.

Planlovens detailhandelsbestemmelser giver mulighed for, at Aalborg Kommune kan planlægge for op til 3 udvalgsvarebutikker over 2.000 m² hvert fjerde år i bymidten eller i aflastningscentret. I overensstemmelse med Planloven er der i planstrategien truffet beslutning om at planlægge for 3 nye udvalgsvarebutikker op til 30.000 m². En af disse kan planlægges til IKEA. De øvrige 2 vil fremgå af senere planlægning.

Ændringer i forhold til gældende planer:

• Den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker er ændret fra 1.500 m² til 2.000 m² i Aalborg Midtby, City Syd og Bouet.
• I City Syd er muligheden for 1 møbelbutik på op til 15.000 m² bortfaldet. (Ændret i forhold til forslaget)
• Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er ændret fra 3.000 m² til 3.500 m² i Aalborg Midtby, Nørresundby Midtby og Vestbyen Vest.
• Muligheden for butikker op til 250 m² uden for afgrænsede områder er bortfaldet.
• Butikker op til 1.000 m² uden for afgrænsede områder skal være til den lokale forsyning.
• Afgrænsningen af området til udvalgsvarebutikker i City Cyd er udvidet mod syd med et areal, der giver mulighed for opførelse af Ikea.
• Rammen for det samlede bruttoetageareal til butikker inden for det afgrænsede område til udvalgsvarebutikker i City Syd er hævet med 30.000 m².
• Rammen for det samlede bruttoetageareal til butikker inden for afgrænsede centerområder i Hou, Ulsted og Vester Hassing er fastlagt til 3.000 m².
• Under ordforklaring er definitionen af særlig pladskrævende varer ændret i overensstemmelse med planloven.

Redegørelse til detailhandelsplanen
Redegørelsen foreligger i et bilag, Redegørelse for detailhandelsudviklingen i Aalborg Kommune, udarbejdet af ICP.

Antallet af butikker i Aalborg kommune er stort set uændret knap 1.000 butikker sammenlignet med de sidst foretagne opgørelser i henholdsvis 2004 for den tidligere Aalborg kommune og i 1999 for de tidligere kommuner Nibe, Sejlflod og Hals.

I Aalborg Midtby er antallet af udvalgsvarebutikker næsten uforandret, mens der er sket en væsentlig stigning i City Syd. Derimod er antallet af udvalgsvarebutikker blevet reduceret noget i Vejgård og Vestbyen og i en række af de mindre områder.
Tendensen i tidligere Sejlflod, Hals og Nibe kommuner er et ret markant fald i antallet af udvalgsvarebutikker, mens antallet af dagligvarebutikker kun er reduceret en smule.

I tidligere Aalborg kommune er andelen af udvalgsvarebutikker ca. 66 %, mens den i Aalborg Midtby er 81 %. I City Syd er andelen næsten 90 %. Dette fortæller, at begge disse centerområder har stor regional tiltrækningskraft.

Det samlede bruttoareal i Aalborg kommune er opgjort til knap 390.000 m². I 2004 (1999) var det tilsvarende areal ca. 335.000 m². Der er altså sket en stigning på ca. 16 % over de senere år.

I Aalborg kommune er der ca. 235.000 m² til udvalgsvarehandel, svarende til ca. 60 % af det samlede areal til dagligvare- og udvalgsvaredetailhandel. Udvalgsvarearealet er kun steget med ca. 11 % i perioden, hvilket er forholdsvis begrænset og problematisk i forhold til, at Aalborg kommune skal opretholde sin status på detailhandelsområdet

Den samlede omsætning lå på godt 11 mia. kr. i Aalborg kommune betragtet under ét. Godt 2,6 mia. kr. – eller 24 % - kan henføres til detailhandelen i Aalborg midtby.
I City Syd er udvalgsvareomsætningen på ca. 2,1 mia. kr. Dette svarer til 38 % af den samlede udvalgsvareomsætning i tidligere Aalborg kommune og 35 % af udvalgsvareomsætningen i hele nye Aalborg kommune.
Således ligger ca. 1/3 af den samlede udvalgsvareomsætning i midtbyen og City Syd og 1/3 i kommunen i øvrigt.

Mere end 90 % af kommunens samlede omsætning sker i butikker i den tidligere Aalborg kommune.

Rammebestemmelser
Anvendelsesbestemmelserne i det udvidede rammeområde C1 giver mulighed for en udvalgsvarebutik med et bruttoetageareal på op til 30.000 m². Rammen for butiksareal udvides med det samme areal. Byggemulighederne for det sydligste område fastsætter en max bygningshøjde på 14 m.

Da kommuneplantillægget således giver mulighed for en udvalgsvarebutik med et bruttoetageareal på op til 30.000 m² og samtidig indeholder en udvidelse af aflastningsområdet, skal der redegøres nærmere for konsekvenser m.m.

Redegørelse for konsekvenser af IKEA
De miljømæssige konsekvenser samt konsekvenserne for den øvrige detailhandel ved etablering af et Ikea boligvarehus i City Syd er nærmere beskrevet i VVM redegørelsen.

Aalborg fungerer som landsdels- og regionscenter for Nordjylland. Aalborg Midtby og City Syd har status som regionale detailhandelscentre. City Syd er aflastningscenter for Aalborg Midtby.

Aalborg Midtby skal fortsat være regionens hovedcenter med vægt på det specialiserede udbud af udvalgsvarer, mens City Syd fastholdes som aflastningscenter specielt for store udvalgsvarebutikker.
Etableringen af Ikea i City Syd er således i overensstemmelse med den fastlagte detailhandelstruktur i Aalborg kommune.

Til trods for at en ny Ikea i Aalborg forventes at få mere end 500 mio. kr. i omsætning, vil Ikea ikke påvirke den regionale detailhandelsstruktur væsentligt, hvilket dels skyldes, at Ikea påvirker over et stort område, dels at 0-alternativet også vil betyde en udbygning af området med store udvalgsvarebutikker.

I City Syd vil etableringen af Ikea medføre en synergi i forhold til de eksisterende butikker i området, da Ikea vil være med til at generere flere kunder til området, dels fordi nordjyske borgere vælger at handle mere lokalt, og dels fordi Ikea tilfører området en ny dimension.

Ikea i Århus vil opleve en omsætningsnedgang på ca. 50 mio. kr. i 2020, hvilket er et udtryk for Ikea-konceptets store opland.
Udvalgsvarebutikker – især inden for beklædning - vil ikke direkte registrere åbningen af Ikea boligvarehuset.
Det vurderes, at Ikea boligvarehuset ikke har den store effekt på detailhandlen andre steder end i de byer, hvor der i dag er specielle boligudstyrsbutikker, der fører en væsentlig del af Ikea-relaterede varer.

Hovedalternativets påvirkninger af detailhandelen i Nordjylland vurderes samlet at være af begrænset omfang.

Redegørelse for udvidelse af aflastningsområde
Aalborg Kommunes planlægning har gennem de sidste 30 år arbejdet med en centerstruktur, der danner grundlag for den fremtidige udbygning af butikker og service i Aalborg. Strukturen er ikke ændret væsentligt efter kommunesammenlægningen og består af 2 regionale centre (Aalborg Midtby og aflastningscentret City Syd), et antal bydelscentre og lokalcentre knyttet til boligområder og lokalsamfund. De regionale centre har særlig betydning for indkøbsmønstret og landsdelens betjening med service. Aflastningscentret skal primært indeholde store og trafikskabende butikker, der ikke er plads til i den gamle midtby.

Mulig indpasning af IKEA i midtbyen
Det eneste andet sted, der i overensstemmelse med planlovens bestemmelser vil være mulighed for at placere IKEA, er på godsbanearealet øst for Kennedy-arkaden i den sydlige del af Midtbyen.

Aalborg Midtby har gennem de seneste 10 år været et særligt indsatsområde for byens udvikling, og som konsekvens heraf er bymidten indgået som særligt fokusområde i de seneste revisioner af kommuneplanen. Der er udarbejdet en trafik- og midtbyplan bl.a. med målsætning om, at nyt byggeri og anlæg skal respektere og styrke bymidtens middelalderlige bygningsstruktur. Af Kommuneplanens retningslinjer for bebyggelse i bymidten fremgår, at nye butikker skal tilpasses den eksisterende bebyggelses proportioner. Aalborg Midtby vil hermed fortrinsvis være forbeholdt en udbygning med relativt mindre og mere specialiserede butikstyper.

IKEA-projektet omfatter et boligvarehus med et bruttoetageareal på ca. 30.000 m² i 2 etager og med en grundplan på ca. 170 x 120 meter og 14 meter i højden. Mere end 80 % af IKEA-kunderne benytter bil, og derfor skal der anlægges et parkeringsareal til 1.200 pladser. Projektet har et omfang, der betyder, at butikken vil sætte et markant præg på sine nærmeste omgivelser både fysisk og i form af øget trafik.

Målet for godsbanearealet er at skabe et nyt alsidigt byområde, hvor den åbne karakter sikres og ny bebyggelse i proportioner tilpasses de forskellige nabobebyggelser. Området danner forbindelse mellem Østerådalen og Aalborg Midtby, hvorfor det er vigtigt at sikre den grønne struktur gennem området.
På længere sigt vil det eventuelt være muligt at integrere en mindre butiksudvikling med den eksisterende bymidte, men under hensyn til bymiljøet og nærheden til et kollektivt trafikknudepunkt er det vigtigt, at butiksudviklingen består af flere mindre enheder, som appellerer til fodgængere, cyklister og brugere af kollektiv trafik.

Konklusion vedr. placering af IKEA
Der findes ikke aktuelt egnede muligheder for placering af store butikker inden for eller i tilknytning til afgrænsningen af butiksområdet i Aalborg Midtby.
Kommunen finder, at det er uhensigtsmæssigt at indpasse store og trafikskabende funktioner i tilknytning til Midtbyen, og at der således ikke er grundlag for at arbejde med en alternativ placering af et nyt IKEA i midtbyen. Som følge heraf anbefaler Aalborg Kommune, at et nyt IKEA-boligvarehus bliver placeret i det regionale aflastningscenter City Syd, hvor butiks- og infrastrukturen er udviklet med henblik på udbygning af arealkrævende og trafikskabende butikker.

Øvrige forhold
Den hvilende rummelighed på 10 ha i område H1 svarer til ca. halvdelen af rammeområdet. Rammeområdet bliver ca. 7,7 ha mindre, så den hvilende rummelighed påvirkes ikke.

I områdets sydligste hjørne ved Hobrovej er der et forsinkelsesbassin, der i regionplanen fejlagtigt er registreret som et § 3 område. Bassinet er tinglyst som branddam, men da det er mindre end 100m² er det ikke omfattet af naturbeskyttelseslovens §3.

Et forslag til lokalplan 3.6.102, IKEA, City Syd, Skalborg samt en VVM redegørelse med bilag er fremlagt i offentlig høring samtidig med dette kommuneplantillæg. VVM redegørelsen omfatter også en miljøvurdering af planforslaget.

Ophævelse af Regionplan
Ved vedtagelsen af detailhandelsplanen for Aalborg Kommune ophæves Regionplanens retningslinier vedrørende detailhandel på baggrund af tilsagn herom fra Miljøcenter Århus i brev af 12. 11. 2008. For den gamle Sejlflod Kommune ophæves endvidere retningslinierne fra Regionplan 2001 vedr. detailhandel.