6.3.B9 Syd for Nibevej

Målet er at skabe attraktive boligområder med bæredygtige tætte boligformer i samspil med det markante landskab i området, så skrænterne bliver synlige og fremhævet, som en væsentlig kvalitet centralt i Frejlev.

Som erhvervsområde har grusgravsarealerne haft minimal synlighed i bybilledet. Det er et mål med omdannelsen af erhvervsområdet at sikre gode forbindelser internt mellem de nye boligområder og til den eksisterende by - både visuelt og fysisk med cykel- og fodgængerforbindelser.

Det er også et mål at udvikle skrænternes naturkvaliteter og gøre dem synlige, når man bevæger sig igennem byen.

Området består af tre delområder: grusgravene, Svenstrupvej og Bellinisvej.

Den primære anvendelse i alle delområder er boliger. I grusgravene er der er også mulighed for at etablere foreningshus, fælleshus og lignende.

Skrænterne må ikke anvendes til bebyggelse. Parkering må heller ikke placeres inden for skrænternes naturlige afgrænsning.

Ny bebyggelse skal indpasses i forhold til de omkringliggende skrænter.

Bebyggelsen i grusgravsområderne skal bestå af tæt-lav boligbebyggelse og etage-boligebebyggelse i max. 3 etager. Enkelte steder kan der opføres bebyggelse i op til 4 etager, hvor landskabet understøtter det og der sker en særlig arkitektonisk tilpasning til omgivelserne.

Svenstrupvej og Bellinisvej kan der kun opføres åben-lav og tæt-lav bebyggelse i max. 2 etager.

Langs Svenstrupvej skal skabes afstand mellem bygninger for at sikre at man kan opleve skrænterne bagved.

På skrænten i den østlige del af grusgravsområdet, som støder op til Bellinisvej, er der et areal med beskyttet natur.

En lokalplan skal sikre blandet bebyggelse med forskellige typer boliger, som højdemæssigt tilpasses omgivelser.

Landskabet i området består af forhistoriske kystskrænter.

I erhvervsområdet har den tidligere anvendelse som grusgrav skabt markante skrænter, som er karaktergivende for området.

Skrænterne skaber unikke landskabsrum, som bebyggelsen skal tilpasses, så alle boliger har ordentlige lysforhold. Dette har særligt betydning for den østlige grusgrav.

Skrænterne har også potentiale som naturareal. Skrænterne skal være tilgængelige for offentligheden.

Skrænten mellem de to grusgrave skal gennembrydes i to punkter jf. stiforbindelserne vist under trafik-afsnittet. Ved den nordlige forbindelse skal terrænet tilpasses, så cykler nemt kan passere. Formålet er at skabe sammenhæng på tværs af de nye boligområder.

Delområdet grusgravene støder op til den grønne grusgrav mod vest og mod syd ligger der grønne skrænter, som fører op til Lannerparkens opholdsareal på toppen af skrænten. Bebyggelse, interne veje og byrum skal indrettes, så der skabes kig til og sammenhæng med de grønne omgivelser.

Langs Svenstrupvej og Bellinisvej skal de forhistoriske kystskrænter fremhæves. På Svenstrupvej prioriteres det at man fra vejen skal kunne opleve landskabsrummets dimensioner. Bebyggelse må altså ikke fx ikke danne en mur langs med skrænten.

På bebyggelse, hvor tage vil være synlige fra det omkringliggende landskab skal tage indrettes, så udsigten ikke skæmmes af tekniske anlæg. Grønne tage skal anvendes tagflader, som er særligt synlige fra omgivelserne for at understøtte områdets grønne karakter.

Der må ikke indrettes tagterrasser, som vil få kig over nærmeste skrænter.

Eksisterende vejadgange til grusgravsområdet fra Nibevej og Svenstrupvej fastholdes.

Ved Svenstrupvej skal der i forbindelse med lokalplan afsættes tilstrækkeligt areal langs Svenstrupvej til at sikre gode oversigts- og færdselsforhold på langs og på tværs af vejen. 

Der skal etableres overordnede stiforbindelser med fast belægning i overensstemmelse med forbindelserne vist med rød på nedenstående kort. De primærer stiforbindelser skal fungerer som cykel- og fodgængerforbindelser.

Forbindelser vist med gul på nedenstående kort skal udføres, så der er god tilgængelighed for fodgængere. På skrænter skal stier etableres som trapper.