Redegørelse - 2 Byomdannelse - byudvikling

Byudviklingen og omdannelsen i Aalborg Kommune har gennem tiden skiftet karakter. Frem til 1960 var byudviklingen arealmæssigt relativt begrænset og spredt. Fra 1960 og frem til midt i 1970'erne skete derimod en voldsom vækst i byarealet. Fra 1970'erne og frem til årtusindskiftet var væksten generelt lavere, men de senest 10 år har den igen været betydelig.

Planloven fastlægger i § 11 a, at kommuneplanen skal udarbejde retningslinier for fremtidig byvækst. Samtidig pålægges kommunerne, at gøre overvejelser om det samlede arealforbrug til byformål i den 12 årige planperiode.

I det nedenstående gennemgås statens væsentligste krav og forventninger til planlægningen. Hvert enkelt krav/mål er anført en:[ ], for at angive hvorfra kravet/målet stammer, og dermed antyde hvilken styrke det enkelte udsagn har. De statslige krav/mål vil blive videreført i kommuneplanlægningen:

Der skal være klare grænser for byerne, så der sikres forskel mellem by og land, og ny, spredt bebyggelse i det åbne land undgås. Kommuneplanens rækkefølgebestemmelser skal sikre, at byvæksten sker inde fra eksisterende by og udad. [Planlovens § 1 og Landsplanredegørelsen]

Befolkningens rekreative muligheder og adgang til friluftsområder, stilleområder mm. – både i byerne, i de bynære områder og i det åbne land fremmes. [Statsligt mål for kommuneplanlægningen]

Fremtidens byvækst og trafikskabende funktioner placeres, så der er gode muligheder for at benytte kollektiv trafik, at cykle eller at gå. Nye byområder og boligområder skal placeres, så der skabes kundegrundlag for god kollektiv trafik. [Statsligt mål for kommuneplanlægningen]

Som det fremgår af figuren herover (tal fra statistikbank.dk), er Aalborg Kommunes befolkningsudvikling i en stabil vækst. Den gennemsnitlige fra 1996 til 2021 er på ca. 700 nye borgere om året.

Den stabile befolkningstilvækst danner baggrund for en lineær fremskrivning af behovet for nye boliger, i afsnittet herunder.

Planlægningen er ikke en eksakt videnskab. Alligevel tilstræber kommunen, at opstille klare definitioner for, hvornår et område skal indgå i arealberegningerne.

• Regionplan 2005 gav Aalborg Kommune en byramme for arealer til bolig- og erhvervsformål. Planen gav mulighed for, efter konkret vurdering,
• at fraregne byzonearealer til en aktuel udvidelse eller udflytning af en virksomhed og
• at fraregne byzonearealer, som er udstykket og byggemodnet, og hvor der foregår salg af grunde, og byggeriet er begyndt, så det forventes at arealet er op-brugt/udbygget i løbet af en kort årrække.
• At udpege arealer til hvilende rummelighed (fraregne), hvis de ligger i byzone, er privatejede og det planlagte formål ikke forventes realiseret i planperioden.

Disse kriterier erstattes med Kommuneplanrevision09 af principperne beskrevet herunder.

Ny metode – ny ramme
I det følgende fastlægges en ramme for det samlede arealudlæg til byvækst i Aalborg Kommune. Rammen danner udgangspunkt for den senere fordeling af byvækstarealer i de enkelte byer. Opgørelsen tager udgangspunkt i erhvervsarealer, arealer til offentlige formål og boligarealer, men kommuneplanens endelige vægtning vil ikke være bundet præcist til denne vægtning. Udgangspunktet er de seneste 10 års boligbyggeri og 12 års byggeri til erhvervs- og offentlige formål.

Byomdannelsesområder indgår i arealberegningerne på lige fod med de nyudlagte områder, idet de også vil optage en del af det byggeri, der ligger til grund for beregningen af arealrammen. Nogle byomdannelsesområder rummer stadig deres oprindelige funktion og er i fuld drift. Disse områder indgår ikke i beregningerne.

Byomdannelsesområderne er dog allerede en del af det eksisterende byområde, og er en ressource, som i flere tilfælde ikke forventes at blive færdigudbygget over planperioden. Det vil imidlertid ikke give mening at trække arealerne ud af planlægningen (fx at tilbageføre arealer i midtbyen til landzone).

For arealer, hvor anvendelsen er planlagt til blandet bolig og erhverv, indgår området kun i arealregnskabet for boligudbygning. Både hvad angår antal boliger og områdets areal i hektar. På den måde medregnes områderne arealmæssigt kun én gang.

Erhverv og offentligt byggeri
Over de seneste 12 år (1995-2006) er der opført ca. 91.000 m² erhvervs- og offentligt byggeri årligt i Aalborg Kommune. Med en antaget gennemsnitlig områdeudnyttelse på 21% svarer dette til 43 ha pr. år. Tallet er i fin overensstemmelse med Teknik- og Miljøforvaltningens skøn over det årlige forbrug. Over en periode på 12 år bliver de 43 ha/år til 516 ha.

Boliger
På boligområdet er der over de seneste 12 år (reelt de seneste 10 år fremskrevet til 12år) opført 9.350 boliger i Aalborg Kommune. Det typiske arealbehov i Aalborg Kommune er:

Etage boliger: 100 boliger pr ha
Tæt-lav boliger: 15 boliger pr ha
Åben-lav boliger: 6 boliger pr ha

Det betyder (med baggrund af eksisterende boligers fordeling på boligtyper) et arealbehov på:

Ovenstående betyder et gennemsnitligt antal boliger pr. hektar på 13.

Den samlede arealramme for kommuneplanrevisionen
Jævnfør ovenstående må forventes, at en samlet arealramme for Aalborg Kommune på 516 ha+716 ha = 1.232 ha vil være bebygget efter kommuneplanperiodens 12 år.

De faktuelle arealudlæg i kommuneplanen fordeler sig primo 2009 således

Note: Erhvervsarealet indeholder arealer til offentlige formål (sygehus Øst).

Som det fremgår overskrides arealrammen på tidspunktet for tabellens udgangspunkt, men en forventet byvækst på 103 ha om året betyder, at arealrammen ved kommuneplanens endelige vedtagelse, forventet ultimo 2009, må antages at være under 1.232 ha.

Kommuneplan09 rummer som noget nyt mål om, at byvæksten skal leve op til bæredygtighedsstrategiens mål. Endvidere er der opstillet mål om nye oplevelseszoner.

Der er beregnet et behov for 1232 ha til ny byvækst for de kommende 12 år. Behovet for nye byzonearealer sker primært ved at omdanne og genanvende eksisterende byarealer. Byudviklingen inddrager alene 289 ha nye arealer til byvækst.

Omdannelse og genbrug af eksisterende byarealer kan ske til alle fremtidige byformål. Der er udpeget byomdannelsesområder, som står overfor en muligt skift i anvendelse og struktur. Der er to nye områder i forholdt til tidligere gældende planer: Sygehus Syd og nord (3.2.O2 og 1.3.O3). Prioriteringerne af områderne er fjernet.

Det er stort set 0-alternativet, der planlægges efter i Kommuneplan09. I kommuneplanen fastholdes i hovedtræk mål, visioner og strategi for byvæksten i Aalborg i forhold til den eksisterende planlægning for området, da byvæksten fastholdes ved genanvendelse af gamle byområder. Byvækst uden for Aalborg fastholdes også, da væksten skal ske i form af inddragelse af arealer i byranden. I Nibe rettes fokus fortsat på udvikling af den eksisterende by.

Byudvikling på et bæredygtigt grundlag skal sikres i form, af byudvikling, der sikrer mulighed for gode kollektive trafikløsning, kollektiv varmeforsyning, gode rekreative muligheder mm. Byvæksten må som udgangspunkt ikke ske på lavtliggende arealer (hvad enten de er lavtliggende i forhold til Limfjorden eller i forhold til tilstrømmende overfladevand) af hensyn til de forventede klimatiske ændringer og for at friholde de lavtliggende arealer til naturformål.

Byvækstkorridorerne sikrer bæredygtige og klimatilpassede muligheder for lavt boligbyggeri. Det sker for at skabe et supplement og alternativ til den meget store andel af kommunens samlede boligudbygning, der i dag er planlagt i Aalborgs byomdannelsesområder i form etageboliger.  Korridorernes udgangspunkt er det eksisterende overordnede vejnet samt jernbanelinjerne, men nye tracéer kan indtænkes.  Den langstrakte form skaber på sigt mulighed for et effektivt, kollektivt trafiksystem med vej – eller skinnebåren trafik. Hovedparten af korridorer kan forsynes med overskudsvarme fra Aalborg. Korridorerne giver mulighed for byudvikling på højtliggende arealer, og er dermed sikret i forhold til klimaændringer og konsekvenser heraf. Korridorerne skal ikke tænkes som sammenbyggede byområder, men nærmere som infrastrukturelt sammenhængende områder, inden for hvilke der kan ske byvækst (”perler på en snor princippet”)
For de enkelte korridorer gælder:

AAU-Klarup-Storvorde korridoren
Et nyt regionssygehus i korridoren vil ændre drastisk på områdets muligheder for fremtidig udbygning. Et sygehus vil dels lægge op til at skabe en erhvervsklynge inden for medico/sundheds-branchen, men vil også være springbræt for en attraktiv østlig boligudbygning.
Med et nyt sygehus er der, sammen med uddannelsesinstitutioner og arbejdspladser, umiddelbart grundlag for investeringer i kollektiv trafik i eget trace mellem bymidten og Storvorde.

Området gennemskæres af nord-syd-gående ådale, der danner basis for at trække landskabet ind i de nye bydele. I den sydlige del af området findes vandindvindings- og råstofinteresser, der skal afklares.

Området indgår som 1. prioritets byudviklingsområde for alle anvendelsestyper: Boliger, erhverv og offentlige formål.

Frejlev-Nibe korridoren
Udgør storbyens vestlige, men alligevel selvstændige udviklingsperspektiv. Korridoren ligger hævet på den gamle kystskrænt.  På meget langt sigt kan man forestille sig et langstrakt byområde i korridoren, men i indeværende kommuneplan er det byerne Nibe og Frejlev, der udgøre vækstpotentialet.

Frejlev ligger på randen af meget væsentlige natur- og grundvandsinteresser, og byvækstretningen må derfor være vest-rettet.

Nibe by har i en årrække været et meget væsentligt byudviklingsområde i Aalborgs opland. Byen trækker med sin gamle købstadsbymidte, den naturskønne placering og nærheden til Aalborg mange borgere til. Den hidtidige byudviklingsplanlægning for Nibe er i meget høj grad ’hængt op’ på en ny omfartsvej syd om byen. Med denne kommuneplan mindskes den afhængighed, der er opstået mellem byudvikling og anlæg af omfartsvejen, samtidigt med at der sikres mulighed for at sammenkoble de landskabelige kvaliteter syd for byen, med de planlagte nye bydele. Nibe korridorens udvikling er igangsat – og det indgår fortsat som 1. prioritets byudviklingsområde for alle anvendelsestyper: boliger, erhverv og offentlige formål.

Vodskov-Hals korridoren
Vodskovs placering, på randen af Hammer Bakker og med direkte adgang til motorvejsnettet skaber i dag et betydeligt pres på byudviklingstempoet. Det er i den forbindelse væsentligt at fastholde/friholde de landskabs- og naturkvaliteter området besidder.
Hals er det fjerneste byudviklingsområde i forhold til Aalborg. Her er det Havnen, Fjorden, Kattegat og sommerstemningen der trækker. Og det skaber grobund for en lille by med flere muligheder, end antallet af fastboende lægger op til. Hals skal som by være et helt samfund, med plads til udvikling af både boliger, erhverv og offentlige institutioner.
Mellem Vodskov og Hals er Vester Hassing allerede et attraktivt byudviklingsområde, hvis udvikling forventes at kunne fortsætte.

Svenstrup-Støvring korridoren
I første omgang drejer korridorens udvikling sig om Svenstrups udvikling. Byens nærhed til City Syd, nærbaneforbindelsen til Aalborg og motorvejsnærheden gør byen attraktiv for både bolig- og erhvervsudvikling. Motorvejsnære erhvervsarealer med stor synlighed trækker byens udvikling mod syd, og boligudbygningen mod vest.

Afstanden mellem Svenstrup og Støvring er omtrent 6 km. Få minutter, hvad enten rejsen foretages med nærbane eller i bil. Støvring ligger kun 200 m uden for kommunegrænsen. Byudvikling i korridoren mellem de to byer (inklusiv Ellidshøj), synes mindre umiddelbar end de øvrige byudviklingsretninger (pga. motorvej, landskab, skov og råstofgravning) og er ikke prioriteret i denne kommuneplan, men kan indtænkes senere.

Vestbjerg - Tylstrup korridoren
Byerne Vestbjerg, Sulsted og Tylstrup har, indtil en eventuel dobbeltsporing af jernbanen – og etablering af nærbane, ikke samme attraktivitet som byerne i Vodskov-Hals Korridoren. Vestbjerg har potentiale til at indgå i et fællesskab med Vodskov, på randen af Hammer Bakker, men en sådan udvikling ligger langt ude i fremtiden. Områdets potentiale skal først og fremmest findes i forhold til boligudbygning og fritidsliv, men naturligvis med den nødvendige udbygning af den lokale offentlige service in mente.

Øvrige byer
På baggrund af Plan09 projektet og videreudvikling af landdistriktspolitikken, arbejdes der med de øvrige byers udvikling. Indenfor Kommuneplan09`s fireårsperspektiv vil der først og fremmest blive arbejdet i forhold til en kvalitetsudvikling, hvor fx byidentitet, bymiljø, byliv og bysamarbejder behandles, mens der som udgangspunkt kun i yderst begrænset omfang planlægges for almindelig arealorienteret byudvikling.

Vi oplever i disse år, at gamle rodfæstede og traditionsbundne virksomheder enten må indstille driften, outsource produktionen til udlandet eller i bedste fald evner at omstille den enkelte virksomhed til en helt ny hverdag grundet udvikling og international konkurrence. Denne proces har hos de tilbageblevne virksomheder generet større viden og kompetencer med en aktivitetsomlægning til følge.

Den industrielle kulturarv, der frigøres under erhvervenes produktionsomstillinger, skal indgå i byudviklingsplanlægningen som en vigtig ressource. Områdernes hidtidige karakter skal videreføres i nye anvendelser. Kulturarven skal udnyttes strategisk, såvel i forhold til det at tiltrække nye virksomheder, nye butikker, nye borgere som flere turister.

Som eksempler kan nævnes de tidligere arealer som Aalborg Værft benyttede, de arealer Eternitten efterlader, slagterigrunden i Nørresundby m.m., og mere fremtidsrettede områder såsom arealerne omkring Aalborg Østre Havn, DSB’s banearealer, P. Hedegaard og på sigt måske en del af de arealer Aalborg Portland og Aalborg Spritfabrik anvender i dag.

Hvad angår de mindre bysamfund så vil denne problemstilling også blive aktuel i de kommende år selvom det omfangsmæssigt ikke vil have samme karakter som i Aalborg. Eksempelvis kan nævnes Pindstrup Mosebrug i Kongerslev, hvis fremtid er meget usikker på grund af den netop afsluttede fredning af Lille Vildmose. I Hals er en del af havnearealet – østpieren – aktuel m.h.t. fremtidig anvendelse, og i Nibe er eksempelvis arealet hvorpå virksomheden IPA’s oprindelige produktionsfaciliteter i den indre by er beliggende aktuel, hvad angår ny anvendelse.

Ændringer af de berørte arealers funktioner har en række effekter. I første omgang betyder det, at den tidligere arealanvendelse ophører og erstattes med by. Det drejer sig hovedsageligt om inddragelse af agerland til byvækst eller genanvendelse af industriområder til by-vækst.

KP09 indeholder generelt ikke en rækkefølge for anvendelsen af rammelagte arealer, som planloven giver mulighed for. Dette kan medføre spredt og omkostningsfuld vækst, der ikke udnytter infrastrukturen optimalt og som inddrager større dele af det åbne land end nødvendigt.

Biologisk mangfoldighed
I Aalborg og Nibe sker en genanvendelse af arealer til byvækst. Selvom erhvervsområder genanvendes til boligformål, kan der ske en påvirkning af plante og dyrelivet, som må bero på en konkret vurdering.

Ved inddragelse af agerland til byvækst sker der en vis påvirkning. Opdyrket landbrugsjord har ikke samme varierede dyre- og planteliv som naturområder, men dog en vis værdi for planter og dyr, da der her ofte er læhegn og søer, som fungerer som små biotoper. Der bliver udlagt 287 ha nye rammeområder med Kommuneplan09 ud af kommunens ca. 120.000 ha jord-brugsarealer, hvilket svarer til 0,24 %.

Der udlægges arealer til byvækst, der indeholder beskyttet natur og økologisk forbindelse bl.a. ved Vodskov.

Landskab
Dele af det åbne land bebygges og landskabet ændres dermed. Dette kan betyde, at landskabsstrøg mindskes og sammenhæng i det åbne land reduceres.

Især hvis der bygges på rammeområder længst væk fra eksisterende by før end et mellemstykke tages i brug, kan det medføre unødvendige forstyrrelser af landskabet. Der ingen garanti er for, at mellemstykket bliver bebygget. Det bedste udgangspunkt må være, at der bygges fra byen og ud af.

Ved forstyrrelser af landskabet skal der især være fokus på, hvor der udlægges arealer i kystnærhedszonen f.eks. ved Hals og Vodskov samt i områder med særligt værdifuldt landskab f.eks. ved Valsted.

Der udlægges et boligområde (Højens Allé) på et areal, der indgår i det værdifulde kulturmiljø omkring Lindholm Høje.

Grundvand, overfladevand og jordbund
Ved at inddrage agerland til by påvirkes kredsløbet af vand. I byen er der mange flere områder, der er befæstede f.eks. veje og bygninger. Det hindrer nedsivning af regnvand, hvilket kan resultere i at overfladevandet afledes via kloaksystemet væk fra området. Derfor kan byudvikling mindske den lokale grundvandsdannelse. Ved påvirkning af overfladevandet bliver den naturlige vandstand i søer, vandløb og moser påvirket, hvilke kan påvirke dyre- og planteliv.

Nogle byvækstområder er vandlidende. I rammen Sofiendal Enge N og S er der problemer med vandløbets afvandingskapacitet. Vandløbene modtager overfladevand fra store arealer så forbedring af vandløbets afvanding samt forsinkelsesbassiner/søer i vandsystemets øvre del bør overvejes for at sikre de nye udstykninger. I rammen Vodskov Enge ligger terrænet lavt, og der er risiko for oversvømmelse af hele området. Der kan også være problemer forbundet med afledning af overfladevand pga. det lavtliggende terræn.

Flere nye områder ligger i forbindelse med eksisterende områder, hvor kloakering er udformet som et fællessystem (opblandet regn -og spildevand) med overløbsbygværker (overløb ved kraftig regn). Selvom de nye områder separatkloakeres, vil det medføre en forøget udledning via overløbsbygværkerne, når regnvand sammen med spildevand ledes til bygværkerne. Ved store regnskyl vil opspædet spildevand løbe ud i vandområderne. Dette vil medføre en forøget belastning af dyre- og plantelivet. I nogle tilfælde er målsætningen for vandområderne ikke opfyldt i dag. Dette er bl.a. tilfældet ved arealudlæg ved Vadum og Nibe

I Aalborg Kommune er der 9 områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Områderne skal så vidt muligt friholdes for byudvikling. Byudvikling i områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandværker indebærer i mange tilfælde en risiko for forurening af grundvandet. Der er ikke udlagt erhvervsområder i områder med særlig drikkevandsinteresser. Der er udlagt byudviklingsområder i særlig drikkevandsområder, men der er, for hvert område, foretaget en konkret vurdering af grundvandsinteresserne. I den efterfølgende lokalplanlægning skal der arbejdes for sikring af grundvandet.

Arkæologisk arv, arkitektonisk arv og kulturarv
Der udlægges byvækstområder indenfor geologisk beskyttelsesområder f.eks. ved Hals og Storvorde. Udgangspunktet er at disse områder skal friholdes for byvækst.

Klimapåvirkning og luftkvalitet
Genanvendelse af arealer i Aalborg og Nibe medfører fortætning af byerne. Generelt har tættere byer et mindre energiforbrug med hensyn til el og varme. Der er et betydeligt mindre energiforbrug i etageboliger og tæt-lav byggeri end i parcelhuse.

Der udlægges nye byvækstområder (Vodskov Enge og Sofiendal Enge N og S), der med de forventede klimaændringer kan medføre forværring af de forventede vandafledninger af områderne (se ovenstående afsnit om Grundvand, overfladevand og jordbund).

Byomdannelses- og byudviklingsafsnittet forholder sig ikke i øvrigt til afledning af vand. Det sker i planens vandmiljøafsnit og i de konkrete rammer.

Befolkningens levevilkår, menneskers sundhed og materielle goder
Genanvendelse af byarealer er ofte forbundet med øget trafikstøj og luftforurening. I den nærmere planlægning indarbejdes foranstaltninger til mindskelse heraf. Endvidere skal der indarbejdes hensyn til eksisterende erhverv og miljøgener herfra.

Byudviklingen ligger ved eksisterende byer og infrastruktur, og understøtter derfor handels- og idrætslivet samt institutioner og skoler. Endvidere kan den eksisterende infrastruktur anvendes. 

Samlet vurdering
Genanvendelse af byområder er miljømæssigt optimalt. Da behovet for ny byvækst ikke kan dækkes ved genanvendelse, er der også planlagt byudvikling ved eksisterende byer.

De væsentligste konsekvenser af byvæksten er inddragelse af arealer i det åbne land, vandafledning herfra og støj. Afhængigt af den måde planen realiseres på, kan der være miljøkonsekvenser i forbindelse med områder Vodskov Enge, Nibe og Sejlflod.

Bæredygtighedsstrategien
Ændringerne i afsnittet om byomdannelse - byudvikling er i forhold til gældende planer er vurderet i forhold til om de understøtter Bæredygtighedsstrategiens mål. Kommuneplanen kan have en positiv eller negativ effekt i forhold til målopfyldelsen. Der er vurderet en neutral virkning, hvis der både er en positiv og negativ effekt, eller der er vurderet, at der hverken er en positiv eller negativ effekt. De mål der ikke er relevante er ikke nærmere omtalt her.

Der er flere hensigter i bæredygtighedsstrategien, der skal tages hensyn til i relation til byudviklingen f.eks. fremme lavenergibyggeri, sunde bygningsmaterialer, lokalplan med energikrav, minimere spildevandspåvirkning og færre støjramte boliger.

Mål og retningslinjer i afsnittet om byomdannelse – byudvikling vurderes at have en positiv effekt i forhold til et mål omkring klima (reduktion af CO2) og en negativ effekt på et mål omkring klima (fokus på afledning på vand) og et mail har en neutral effekt.

For mål opstillet for natur, vurderes at et mål at være negativ (yderligere minimering af spildevandspåvirkning), da der ikke er nævnt noget om emnet.

For mål der er opstillet for miljø og sundhed vurderes et mål at have en negativ effekt (færre støjramte boliger), da der ikke er nævnt noget om emnet.

Når byudvikling – byomdannelse sammenholdes med bæredygtighedsstrategien har de negative mål altså samlet en overvægt. Det skal bemærkes, at vurderingen ikke siger noget om hvorvidt afsnittet alt i alt understøtter eller modarbejder en bæredygtig udvikling.