|
|
Fra forslag til endelig plan:
Denne redegørelse er udarbejdet som forudsætningsmateriale til forslag til Kommuneplan09. Med den endelige godkendelse af planen er der foretaget følgende ændringer, der berører dette afsnit:
- Hotelpligten for Hotel Phønix i Nibe er ophævet. Hotelpligten var ikke forankret i retningslinie 10.3.1. Rammer for Hoteller og feriecentre. Hotelpligten fremgik alene af omtalen i bybeskrivelsen for Nibe, hvor ønsket om opretholdelse af Hotel Phønix var beskrevet. Da Hotel Phønix ligger i Nibe bymidte, og da der i byen kan findes nye alternative placeringsmuligheder til nye hoteller, er hotelpligten ophævet.
- Efter forhandling med Miljøcenter Århus er rammeområde 10.1.B16 Lundevej (Nibe) rettet tilbage til den gældende ramme. Endvidere er rammeområde 10.1.B17 Grydstedvej syd for Teglageren og 10.1.R12 Grydstedvej (Nibe) taget ud af Kommuneplan09.
- I rammeområde 10.1.B15 Høje Nibe er anvendelsen af område med svømmehal præciseret.
Redegørelsen er ikke konsekvensrettet i overensstemmelse med ændringerne. |
Forslag til Kommuneplan09
Den gamle Nibe Kommune er omfattet af Kommuneplan 2004-2016. I forbindelse med udarbejdelsen af en samlet Kommuneplan 2009 for den nye Aalborg Kommune er det besluttet, at alle de gamle kommuneplaner skal revideres ud fra det koncept, der har været benyttet i kommuneplanlægningen i den gamle Aalborg Kommune. Det har medført at der er foretaget ændringer i kommuneplanrammerne for Nibe, Valsted og Nibe Landområde (Staun).
Nibe
For Nibe by er der sket en grundlæggende revision af alle de eksisterende rammeområder. På baggrund af en overgang til konceptet for rammeopbygningen fra Aalborg, er der sket en lang række konsekvensrettelser i forhold til eksempelvis områdebetegnelserne, tilretning af områdernes afgrænsning samt sammenlægning eller opdeling af rammeområder.
Nibe er et af kommunens højtprioriterede bosætningsområder, og der har gennem de seneste 12 år været en vækst på over 25% - svarende til ca. 500 boliger i selve Nibe by. En fremskrivning af dette grundlag har været udgangspunktet for hvor stor rummeligheden skulle være i den kommende 12-års periode. I de eksisterende rammelagte områder er der en rummelighed på ca. 300 boliger (åben-lav). Til at supplere dette er der foretaget to nyudlæg - 9 ha ved Grydstedvej syd for Teglageren (10.1.B17) samt en mindre opjustering på 3 ha ved Lundevej (10.1.B16). Det giver en yderligere rummelighed på ca. 75 boliger, og samlet set er rummeligheden i de rammelagte boligområder således mindst 375 boliger. Hertil kommer rummeligheden i de tidligere nævnte byomdannelsesområder i det centrale Nibe, hvor det forventes, at der samlet set kan etableres omkring 200 nye boliger i alt. Alt i alt en rummelighed, der giver mulighed for forskellige typer af boliger i både den tætte midtby og i det naturskønne bagland med de store parcelhusområder.
Da Nibe ligger i kystnærhedszonen skal der ifølge planloven foreligge er særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for planlægning i området. Det vurderes, at der for Nibe generelt er en særlig planlægningsmæssig og funktionel begrundelse for at planlægge i kystnærhedszonen idet:
- Nibe i kommuneplanens hovedstruktur udpeget som hovedby med anseeligt vækstpotentiale og er således udset til at bære en væsentlig del af boligtilvæksten på længere sigt som supplement til mulighederne i Aalborg
- Såfremt byudviklingen i Nibe skal opfylde byudviklingsprincippet "indefra og ud" kan det ikke undgås at byudviklingen berører kystnærhedszonen.
- Områderne understøtter udnyttelsen af eksisterende infrastruktur i området.
- Områderne muliggør etablering af offentlig service der understøtter byens status i hovedstrukturen
Nibe ligger på kanten af et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD-område). Alle potentielle byudviklingsområder i Aalborg Kommune ligger enten i tilknytning til OSD-område, i kystnærhedszonen, eller i forbindelse med andre væsentlige arealinteresser. Med udgangspunkt i Nibes udpegning som "hovedby med anseeligt vækstpotentiale" er der derfor en særlig planlægningsmæssig begrundelse for at planlægge for byudvikling indenfor OSD-området i Nibe. For de enkelte områder er der foretaget en vurdering af den mulige påvirkning af grundvandsressourcen og drikkevandsforsyningen, og alternative forsyningsmuligheder er undersøgt.
Nyt boligområde syd for Teglageren 10.1.B17 (herunder 10.1.R12)
Boligområde på ca. 11 ha med en rummelighed på ca. 70-80 boliger samt et rekreativt område på ca. 2 ha, der udlægges som bynær skov. Området kan vejbetjenes fra boligområdet lige nord for via en forsyningsvej tværs over det rekreative område. Området ligger i kystnærhedszone A og skal ved rammelægning overføres til B. For at sikre en landskabsmæssig naturlig overgang mellem bolig- og naturområderne arbejdes der med en opdeling af boligbebyggelsen ved at lægge et knap 100 meter bredt rekreativt område ind, som skal bryde boligområderne op. Et rekreativt område der skal have forbindelse til det overordnede sammenhængende grønne bælte med bynær skov og stiforbindelser som på sigt skal omkranse byen. Endvidere skal der ske en nærmere landskabsmæssig vurdering og planlægning af selve afgrænsningen og overgangen ud mod det åbne land mod fjorden, hvor terrænet er meget kuperet, med dalsænkninger, §3-område mv. Afgrænsningen skal således tilpasses landskabsformerne, så et boligområde vil komme til at fremstå i harmoni med landskabet. Området er placeret i tilknytning til den eksisterende by, og den vestligste del af området vil det være synligt fra kysten. Der vil således være nogen påvirkning af kystlandskabet, men ovennævnte landskabelige vurdering og planlægning af overgangen mod kystlandskabet vil medvirke til at mindske påvirkningen.
Udsigt fra Sebbersund ca. 4 km mod vest. Den nye udstykning kommer lige til højre for den eksisterende bebyggelse
Problematikken omkring arealer i kystnærhedszonen er generel, da stort set alle fremtidige byudviklingsområder (skitseret i masterplanen) er beliggende indenfor kystzonenærhedszone A. Det er således svært at finde brugbare alternativer, når der skal peges på nye rammeområder til boliger i Nibe. I Regionplan 2005 er der dog peget på et mindre areal – et perspektivområde – mellem Hobrovej og Skalhøje, som umiddelbart ikke havde nogen indvirkning op kysten trods beliggenheden indenfor kystnærhedszonen. Arealet indgår som en del af de fremtidige boligområder i masterplanen, men der har ikke været forespørgsler på det i denne revision, hvorfor der ikke er arbejdet mere detaljeret med den mulighed nu. Den store opgave har således været at finde ud af, hvordan landskabet og byudviklingen bedst muligt kan gå hånd i hånd, og her er skovrejsningen et vigtigt element. For netop skovrejsning, grønne kiler og tilgængeligheden hertil er et af de vigtige parametre i den fremtidige planlægning for Nibe-området. Af hovedstrukturafsnittet om det åbne land omhandlende skovrejsning fremgår det, at der tilsvarende den rekreative grønne kile 10.1.R12, der adskiller boligområderne, arbejdes med grønne kiler, der pakker boligområderne ind i mindre enheder omgivet af grønne områder.
Området er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Dette udgør dog ikke noget problem jf. følgende udtalelse fra forsyningsvirksomhederne: "Arealudlæg i områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande omkring Nibe vurderes ikke at udgøre et problem for vandindvindingen i fremtiden. Vandværkerne i Nibe by flytter i den nærmeste fremtid deres indvinding til Sønderholm Plantage. Der er ikke umiddelbart omkringliggende vandværker, der i fremtiden vil flytte deres indvinding til den del af OSD, der er berørt af arealudlæggene."
Området, der ændres fra jordbrugsområde til byformål, er ikke et husdyrtung område, og det ligger i tilknytning til eller i forlængelse af eksisterende by. Det vurderes derfor, at ændringen ikke vil være i konflikt - i strid med de landbrugsmæssige interesser.
Justering af eksisterende ramme 10.1.B16 Lundevej
Boligområde på ca. 15 ha med en rummelighed på 100-150 boliger afhængig af boligtype. Området ligger i direkte tilknytning til Lundevej og kan vejbetjenes herfra. Afhængigt af udbygningstakten kan det blive nødvendigt at etablere en forsyningsvej til Hobrovej, da Lundevej ikke kan klare en yderligere belastning. Det eksisterende udlagte rammeområde justeres, hvilket betyder, at ca. 3 ha skal overføres fra kystnærhedszone A til B. Selv om området ligger i bag den eksisterende by er en del af det så højtbeliggende, at der er visuel kontakt til fjorden. Men området omkranses af et område udlagt til bynær skov mod nord og skovrejsningsområde på de tre øvrige sider. Derved tages der hensyn til boligområdets sammenhæng med det omgivende landskab. Påvirkningen af kystlandskabet vil således være begrænset.
Området er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Dette udgør dog ikke noget problem jf. følgende udtalelse fra forsyningsvirksomhederne: "Arealudlæg i områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande omkring Nibe vurderes ikke, at udgøre et problem for vandindvindingen i fremtiden. Vandværkerne i Nibe by flytter i den nærmeste fremtid deres indvinding til Sønderholm Plantage. Der er ikke umiddelbart omkringliggende vandværker, der i fremtiden vil flytte deres indvinding til den del af OSD, der er berørt af arealudlæggene."
Området, der ændres fra jordbrugsområde til byformål, er ikke et husdyrtung område, og det ligger i tilknytning til eller i forlængelse af eksisterende by. Det vurderes derfor, at ændringen ikke vil være i konflikt - i strid med de landbrugsmæssige interesser.
Syd for området ligger en landbrugsejendom, der ved en eventuel udvidelse kan påvirke området med lugtgener. Derfor skal der i forbindelse med detailplanlægningen for området tages højde for denne problematik og evt. planlægges for en byggelinie mod syd, der vil medvirke til at forebygge eventuelle gener. Ved at udlægge dette areal langs Korsbjerghøjvej til et grønt bælte eller lignende kan eventuelle gener mindskes yderligere.
Erhverv
Samlet set er der i Nibe-området en rummelighed på ca. 10 ha, hvilket betyder, at der ikke er udlagt nye erhvervsområder i forbindelse med denne kommuneplanrevision. Der er dog fastlagt en udviklingsretning for de fremtidige erhvervsarealer i et område i tilknytning til varmeværket langs Hobrovej mod Vokslev (se masterplankort).
Øvrige nye eller justerede rammer
10.1.T3: Genbrugspladsen ved Aalborgvej har ikke tidligere været rammelagt. Nu er den teknisk område.
10.1.R12: Nyt rekreativt areal beliggende mellem boligområdet ved Teglageren og det nye boligområde syd herfor. Er beskrevet nærmere ovenfor.
10.1.O8: Området omkring Nibe Kirke har fået en selvstændig ramme som offentligt område i stedet for tidligere at have tilhørt centerområdet.
10.1.D1: Det lokale erhvervsområde ved Koldsmindevej/Kildegade (primært omfattende Caravan Center og Tømmerhandel) er ændret til et blandet bolig- og erhvervsområde for fremadrettet at åbne mulighed for, at der kan etableres boliger i området.
BY-områderne: De seks byomdannelsesområder, der var i Nibe Kommuneplan 2004-16, er alle rammelagt i forhold til den fremtidige anvendelse. Dette fremgår af de enkelte rammer.
Hotelpligt
Der har i mange år været drevet to hoteller i Nibe - Hotel Nibe i Mellemgade og Hotel Phønix ved Torvet. Begge hoteller er imidlertid lukkede, og der arbejdes med konkrete projekter for ejendommene. Det har derfor været nødvendigt at vurdere, om der fremover er basis for at drive to hoteller i Nibe og dermed opretholde hotelpligten. Det er der umiddelbart ikke. Hotelpligten fastholdes således udelukkende på Hotel Phønix, der med sin meget central beliggenhed i byen kan medvirke til at skabe mere liv og miljø på Torvet. Derimod frafaldes hotelpligten på Hotel Nibe, der har en mindre markant placering i bybilledet, og derfor bedre vil kunne omdannes til eksempelvis boligformål.
Revideret Masterplan Nibe
Nibe Kommune havde i Kommuneplan 2004-16 arbejdet med en masterplan for den langsigtede udvikling af byen. I denne kommuneplanerevision er der arbejdet videre med masterplanen, hvilket har resulteret i nogle justeringer og ændringer af den tidligere masterplan, men grundlæggende er formålet det samme. Det ønskes at fastlægge de langsigtede udviklingsretninger for bolig- og erhvervsudviklingen, de grønne områder og infrastrukturen.
Masterplan Nibe
Der har været meget fokus på de grønne områder og skovrejsningsområderne, og der lægges både op til et sammenhængende grønt areal/bynær skov rundt om byen og et større skovrejsningsområde, der giver videre adgang til naturområderne ved Huul Mølle og Binderup Ådal. I den forbindelse arbejdes der meget med at skabe et overordnet sammenhængende stinet, som dels skal forbinde de enkelte byområder men i lige så høj grad skabe forbindelse til de attraktive naturområder, der ligger lige omkring byen. Skovrejsningsområdet vil samtidig komme til at fungere som en buffer mellem boligområderne og det erhvervsområde, der på sigt kan komme på arealerne umiddelbart øst for varmeværket på Hobrovej. Infrastrukturmæssigt er der fokuseret på en nordlig omfartsvej fra Hobrovej til erhvervsområdet ved Skalhuse, da behovet vurderes størst her – både i forhold til erhvervslivet og transporten i forhold til boliger. Omfartsvejen vil danne den østlige afgrænsning for byudvikling i området nord for Hobrovej. Afhængig af udbygningstakten kan det blive aktuelt at etablere en forsyningsvej til det nye boligområde ved Lundevej, da vejen ikke er beregnet til en markant større belastning og i øvrigt passerer det store og centralt beliggende fritids- og institutionsområde med mange bløde trafikanter.
Valsted
For Valsted by er der sket en grundlæggende revision af alle de eksisterende rammeområder. På baggrund af en overgang til konceptet for rammeopbygningen fra Aalborg, er der foretaget nogle konsekvensrettelser i forhold til eksempelvis områdebetegnelserne og tilretning af områdernes afgrænsning.
Valsted er i Hovedstrukturafsnit 1 - Bypolitisk strategi, udpeget som en boligby med noget vækstpotentiale, og med sin meget charmerende karakter og beliggenhed ved fjorden tilbyder byen noget særligt. Allerede i Nibe Kommuneplan 2004-16 ændrede byen status fra afgrænset landsby til lokalcenter sammen med Barmer og Sebbersund, hvilket dog ikke blev indføjet i Regionplan 2005.
Der har gennem de seneste 12 år været en vækst på 8 boliger, og det er således nogle forholdsvis små arealudlæg, der er behov for, for at sikre udbygningsmulighederne i planperioden.
Da Valsted ligger i kystnærhedszonen skal der ifølge planloven foreligge er særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for planlægning i området. Det vurderes, at der for Valsted generelt er en særlig planlægningsmæssig og funktionel begrundelse for at planlægge i kystnærhedszonen idet:
- Valsted er i kommuneplanens hovedstruktur udpeget som boligby med noget vækstpotentiale og er således udset til at bære en del af boligtilvæksten på længere sigt som supplement til mulighederne i Aalborg
- Såfremt byudviklingen i Valsted skal finde sted bag eksisterende bebyggelse kan det ikke undgås at byudviklingen berører kystnærhedszonen.
- Områderne understøtter udnyttelsen af eksisterende infrastruktur i området.
- Områderne muliggør etablering/bevaring af offentlig service der understøtter byens status i hovedstrukturen
Udvidelse af eksisterende rammeområde 10.4.B1
I tilknytning til det eksisterede boligområde udlægges et område på ca. 2 ha med mulighed for ca. 12 boliger. Området vejbetjenes fra eksisterende boligvej, hvor området allerede er udbygget på østsiden ud mod fjorden. Området er således en udvidelse af eksisterende område og omfatter et areal, der – i forhold til fjorden – ligger bagved. Området ligger i kystnærhedszone A og skal ved rammelægning overføres til B. Som nævnt ovenfor ligger området bag eksisterende bebyggelse, og har således ikke nogen direkte påvirkning af kystlandskabet – men der er udsigt til fjorden mellem de eksisterende huse. Nord og øst for området er der forskellige bindinger som økologiske forbindelser og Natura 2000 områder, hvilket der skal tages hensyn til i den videre planlægning.
Området er beliggende i et område med almindelige drikkevandsinteresser, og der er således ingen forbehold her i forhold til en fremtidig byudvikling.
Området skal ændres fra jordbrugsområde til byformål. Men det er ikke et husdyrtung område, og det ligger i tilknytning til eller i forlængelse af eksisterende by. Det vurderes derfor, at ændringen ikke vil være i konflikt - i strid med de landbrugsmæssige interesser.
Staun
Nyt rekreativt område Lystbådehavn mv. 10.7.R1
Aalborg (og Nibe) kommuner har af ministeriet fået lov til at arbejde videre med udviklingen af en lystbådehavn, som er en væsentlig udvidelse af den eksisterende jollehavn ved Staun. Området skal anvendes til fritidsformål i form af en lystbådehavn, og der pågår et stort planlægningsmæssigt arbejde med forundersøgelser mv. som skal danne grundlag for den videre og mere detaljerede planlægning.
Området ligger indenfor det internationalt beskyttede naturområde omkring Limfjorden (NATURA 2000). Forudsætningen for etableringen af havnen skal være, at det er dokumenteret, at anlæg og drift af havnen ikke påvirker levevilkårene for plante- og dyrelivet i negativ retning.
Da området ligger i kystnærhedszonen skal der ifølge planloven foreligge er særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for planlægning i området. Som forholdene er i dag er der i det lavvandede område en mindre jollehavn med en bådbro, ligesom der på land er en række skure mv. til opbevaring af matriel. Det konkrete projekt skal sikre bedre havnemulighed for egentlige fiske- og lystbåde til erstatning herfor. Det er primært på vandet ændringerne vil ske, og der etableres således ikke nye store byggerier på land. Med den beliggenhed en havn har, vil der være en påvirkning af kystlandskabet, men der vil ikke ske nogen markant større påvirkning af kystlandskabet med det nye projekt i forhold til den påvirkning de eksisterende forhold medfører.
Detailhandel
Alle eksisterende rammer indenfor planområdet, der omhandler detailhandel, er konsekvensrettet i overensstemmelse med indholdet i Hovedstrukturafsnit 7 Butikker med tilhørende retningslinier 7.1.1 til 7.1.7.
|
