Bilag J - Områdetyper og anvendelsesmuligheder

Kommuneplanrammer fastlægger anvendelsen af de enkelte områder, herunder bebyggelsesregulerende forhold som bebyggelsesprocent, bygningshøjde, etageantal mv. I rammen beskrives muligheder og begrænsninger for udvikling ud fra en række hensyn og konkrete overvejelser for at sikre, at området fungerer hensigtsmæssigt - også i forhold til omgivelserne.

Rammens indhold er forskellig afhængig af, om det er et boligområde, et erhvervsområde, et rekreativt område eller en anden områdetype.

Hensyn og overvejelser i planlægningen drejer sig ofte om at afværge konflikter (fx miljøgener), sørge for gode opholdsarealer, god tilgængelighed med kollektiv trafik eller let adgang til det overordnede vejnet. Også miljø- og bevaringsmæssige interesser har betydning, når bestemmelserne udformes. Eksempelvis sikring af rent grundvand, sikring af naturværdier eller af særlige bevaringsmæssige forhold som fx bygninger og beplantninger.

Anvendelsesmulighederne inden for de enkelte områdetyper kan miljømæssigt godt være i indbyrdes konflikt. Fx kan større fritidsanlæg som forlystelsesparker kræve en betydelig afstand til miljøfølsom anvendelse som kolonihaver, der hører til samme områdetype ”Ferie- og fritidsområder”. I sådanne tilfælde tages der højde for problematikken ved fastlæggelse af separate rammeområder og afstandszoner mellem konfliktfyldte anvendelser.

I bilaget findes:

• en oversigt over områdetyper i kommuneplanrammerne,
• en kort karakteristik af områdetyperne,
• en skematisk oversigt over kommuneplanens områdetyper (rammeområder), med angivelse af deres anvendelsesmuligheder. Mange rammeområder vil dog kun omfatte et udvalg af disse anvendelsesmuligheder.

Kort karakteristik af områdetyperne

B Boligområde
I boligområder skelnes mellem:

• Åben-lav: Fritliggende boliger (parcelhuse) på grunde med en størrelse på normalt 700 - 1.400 m².
• Tæt-lav: Det vil sige rækkehuse, kædehuse, gårdhavehuse, dobbelthuse og lignende samt fritliggende boliger på små grunde (dvs. grunde under 700 m², men som regel væsentlig mindre). Tæt-lav boligbebyggelse er typisk i 1-2 etager, undtagelsesvis i 3 etager. Der skelnes ikke mellem ejerformen (ejerbolig, andelsbolig eller lejerbolig).
• Etage: Huse i mindst 2 etager. Boligerne er i form af lejligheder med vandrette lejlighedsskel, dvs. at man normalt har en overbo eller underbo. Der skelnes ikke mellem ejerformen (ejerbolig, andelsbolig eller lejerbolig)
• Storparceller: Fritliggende boliger (parcelhuse) på grunde med en størrelse på normalt 1.400 - 2.500 m².
• Jordbrugsparceller: Fritliggende boliger (parcelhuse) på grunde med en størrelse på normalt 2.500 - 10.000 m², hvoraf 700 - 1.000 m² udlægges til byggefelt. Som udgangspunkt kan der kun planlægges for jordbrugsparceller i tilknytning til landsbyer eller mindre byzonebyer, hvor afstanden til storbyområdet er mere end 10 km.

I boligområder kan der efter særlige regler i Planloven.- også selvom det ikke er nævnt i rammerne - udøves lette former for erhverv som fx frisør, klinik, administration eller tegnestue, såfremt erhvervet udøves af den, som bebor ejendommen, der ikke er ansatte i virksomheden og ejendommen som helhed ikke ændrer karakter af bolig (fx hvad angår bebyggelsens placering og omfang, ydre fremtræden, skiltning, trafik og parkeringsforhold).

C Centerområde
Centerområder er til miljøvenlige, bymæssige funktioner som fx butikker, restauranter, klinikker, kontorer og service, kulturelle formål samt boliger. Anvendelsesmulighederne varierer inden for de enkelte centerområder - og i fx midtbyen kan de enkelte etager være fastlagt til bestemte typer centerformål, for at sikre et velfungerende handelsliv og et levende bymiljø. Afgrænsede områder til butikker (bymidter, aflastningscenter, bydelscentre og lokalcentre) samt butiksstørrelser og rummelighed til butikker i de afgrænsede områder fastlægges efter særlige regler i Planloven. Se mere herom i kommuneplanens afsnit 7 Butikker med tilhørende retningslinier.

D Blandet bolig- og erhvervsområde
De blandede bolig- og erhvervsområder ligner centerområder, men er mindre besøgsorienterede. Her kan indrettes en bred vifte af miljøvenlige bymæssige funktioner som fx enkeltstående butikker til lokalområdets daglige forsyning, restauranter, klinikker, kontorer og service, kulturelle formål samt boliger. Visse steder vil D-områderne også omfatte andre funktioner som fx trykkerier og værksteder, såfremt de ikke giver miljømæssige problemer. Virksomheder med miljøklasse 1 og 2.

F Ferie- og fritidsområde
Ferie- og fritidsområder er betegnelsen for særligt afgrænsede områder, der anvendes i ferieøjemed (fx kolonihaver, camping, vandrehjem, hoteller) og/eller til større fritidsanlæg (fx golfbaner, lystbådehavne, skydebaner, forlystelsesparker, Zoo/dyrepark). Bemærk sommerhusområder en særskilt type.

H Område til lettere erhverv
Lettere erhverv er betegnelsen for en bred vifte af virksomheder, som kan indpasses i byområder uden væsentlige miljøkonflikter. Det gælder fx kontorer, servicevirksomheder samt butikker til særlig pladskrævende varegrupper (biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt i særlige tilfælde møbler), men der vil også kunne etableres fx håndværksvirksomheder. Da områderne ofte ligger som en integreret del af byen - fx langs indfaldsveje - vil der generelt blive stillet større krav til den arkitektoniske kvalitet og friarealernes indretning end tilfældet er i mere traditionelle erhvervs- og industriområder. I områderne kan der ikke indrettes boliger. Virksomheder med miljøklasse 1 til 3.

I Område til industri- og transportvirksomheder
Her er der tale om områder til bl.a. industrivirksomheder, værksteder, oplagsvirksomhed og engroshandel som har en vis miljøpåvirkning i omgivelserne (typisk støj eller lugt). Områderne ligger oftest med god adgang til det overordnede vejnet. Det er ikke muligt at indrette boliger. Virksomheder med miljøklasse 3 til 5.

M Område til virksomheder med særlige beliggenhedskrav
Områderne er forbeholdt de mest forurenende virksomheder som fx cementfabrikation, ophugnings- og nedknusningsvirksomhed, skibsværfter samt kemikalie- og oliebehandlingsanlæg - funktioner, som kræver betydelig afstand til forureningsfølsomme naboer, for at kunne overholde miljøkravene. Derfor anvendes M-områderne ikke til virksomheder, der miljømæssig set kan indplaceres i I-områder. Virksomheder med miljøklasse 6 og 7.

O Område til offentlig service
Områderne er kun særskilt udlagt, hvor der er tale om større anlæg af særlig betydning for samfundet som fx sygehuse, skoler eller kirker. Områdebetegnelsen anvendes kun, hvis de planlagte funktioner ikke kan indpasses i de øvrige områdetyper. Der skelnes ikke mellem hvem der driver servicefunktionerne - fx kan det være et område til en privat skole eller privat sygehus.

R Rekreativt område
Rekreative områder er fx parker, grønne anlæg, grønne strøg og -kiler samt strandparker, altså anlæg der indgår i byen og bruges til afslapning og rekreation. Anlæg til mere aktive fritidsformål, som fx golfbaner, forlystelsesparker og Zoo er placeret under områdetype F (Ferie- og fritidsområde). Hvis der er tale om fx en landskabskile med et stort naturindhold, optages den under områdetype N (Naturområder).

S Sommerhusområde
I Planloven er der særlige regler vedr. sommerhusområder, bl.a. er der et generelt forbud mod helårsboliger. Visse steder er det i sommerhusområder rimeligt at åbne mulighed for restauranter, fritidsformål, rekreative formål og tekniske anlæg.

T Område til tekniske anlæg
Disse områder er forbeholdt større tekniske anlæg. Fx kraftværker, vindmølleparker, trafikanlæg og ledningskorridorer - altså så specifikke anvendelser, at det er nødvendigt at afgrænse og fastlægge særlige kommuneplanrammer.

L Landsby
Omfatter afgrænsede landsbyer, der normalt ligger i landzone. Her ønskes mangfoldigheden opretholdt og anvendelsesmulighederne er derfor brede. Der kan etableres mindre  enkeltstående butikker til lokalområdets daglige forsyning. Der vil derimod ikke kunne etableres sommerhuse, større industri, virksomheder med særlige beliggenhedskrav og større tekniske anlæg.

A Jordbrugsområde
Omfatter arealer, der i alt overvejende grad skal fastholdes til jordbrugsmæssige formål. I visse tilfælde kan der i disse områder være særlige hensyn at varetage fx drikkevandsinteresser eller naturhensyn. Anvendelsesmulighederne for områderne er i givet fald præciseret, fx til skovrejsning.

N Natur- og kulturområde
Omfatter forskellige typer naturområder eller kulturelle beskyttelsesområder, som fx. strandenge, moser, ådale, søer, borge, ruiner, gravpladser etc. Anvendelsesmulighederne vil normalt være præciseret, f.eks. ”kulturmiljø” ved Lindholm Høje.

G Råstofområde
Omfatter arealer til råstofgravning som fx kridt, sand, grus eller ler. Efterhånden som råstofgravningen ophører, vil de enkelte råstofområder ændre status til fx jordbrugsområde, naturområde eller til ferie- og fritidsformål. Det bør fremgå af rammebestemmelserne, hvilken sluttilstand områderne forventes at få.

Byudviklingsområde
Udover de rammelagte områder kan der i visse tilfælde være vist, hvor man planlægger for en evt. kommende byudvikling. Disse arealer vil normalt først indgå som rammeområder efter en revision af kommuneplanen.

Skematisk oversigt

Skemaet nedenfor viser en oversigt over kommuneplanens områdetyper med angivelse af deres typiske anvendelsesmuligheder. Mange rammeområder vil dog kun omfatte et udvalg af disse anvendelsesmuligheder. Omvendt kan der i særlige tilfælde være tale om, at et rammeområde omfatter flere anvendelsesmuligheder end afkrydset i skemaet. Anvendelsesmulighederne er nærmere beskrevet i Bilag A.

* Da disse områder normalt vil være landzoneområder, vil Planlovens landzonebestemmelser (§ 34-38) være afgørende for hvilken anvendelse, der kan blive aktuel, i det konkrete tilfælde.