Vaarst

I Aalborg Kommune Sydøst er Vaarst noget af det tætteste man kommer på muligheden for at bo på landet og dog i en bymæssig sammenhæng. Den landskabelige beliggenhed på randen mellem bakkelandskabet og Lindenborg Ådal er med til gøre Vaarst til et attraktivt sted at bo.

Afstanden til storbyen gør, at byen har formået at bevare sit helt eget liv. Det er den lokalt etablerede friskole det mest oplagte eksempel på. Den perifere beliggenhed er dog samtidig byens svaghed i forhold til bosætningsperspektiver for pendlere til Aalborg.

Byrådet lægger vægt på, at der også fremover skal være varierede muligheder for at bygge nye boliger i Vaarst - dog afstemt efter de behov som det faktiske boligbyggeri i de seneste år peger på. Mulighederne findes blandt andet i et nyt område til jordbrugsparceller, ved grusgraven og det tidligere stationsområde. I takt med at eksisterende erhvervsområder overflødiggøres kan der også her åbnes mulighed for nye boliger.

Byens muligheder for fortsat erhvervsudvikling sikres ved at fastlægge fleksible anvendelsesmuligheder i hovedparten af byen.

Nyt liv til stationsområdet
Området omkring den tidligere station fremstår i dag med en uklar bystruktur. Set i et historisk perspektiv har området en central placering i byen og en opstramning og forbedring af det grønne bybånd langs banestien vurderes at kunne få stor betydning for Vaarst. Samtidig bør byen afrundes mod øst med en ny bebyggelse.

Jordbrugsparceller mod syd
Et tidligere erhvervsareal ved Gudumvej foreslås ændret til jordbrugsparceller. Området vurderes at være urealistisk til erhvervsudvikling, men har en attraktiv beliggenhed i et åbent bakkelandskab ned mod Lindenborg Ådal. Området vurderes at have en god beliggenhed for jordbrugsparceller - på landet og alligevel en del af et velfungerende lokalsamfund og relativt tæt på storbyen.

Fleksible udviklingsmuligheder
Som det er typisk for mange landsbyer har Vaarst en blandet karakter. Denne karakter søges fastholdt ved at skabe fleksible anvendelsesmuligheder - blandet bolig og erhverv - i det meste af byen. Det åbner mulighed for at fx nuværende erhvervsarealer, som på sigt viser sig at være udtjente, umiddelbart kan omdannes til andre anvendelser.

I tilknytning til den tidligere grusgrav er der fortsat en rummelighed til nybyggeri, med attraktive nærrekreative muligheder. Endelig opdeles "Vestergaards mark" (området sydøst for byen) i en 1. etape, der rammelægges til boliger, og et interesseområde for byudvikling. Tilsammen vurderes arealerne at udgøre en naturlig fremtidig afrunding byen mod sydøst. 

Tilbageførelse af arealer til landzone
Med den endelige vedtagelse af denne kommuneplan tilbageføres to arealer fra byzone til landzone. Et areal i byens østlige udkant ad Vaarst Kærvej og et areal ad Vaarstvej syd for kraftvarmeværket. Arealerne har tidligere været udlagt til erhvervsudvikling men vurderes ikke at være relevante hertil i fremtiden, blandt andet på grund af den afsides beliggenhed.

På kanten mellem bakker og eng
Byens oprindelse som randlandsby gør, at man i Vaarst både kan nyde bakke- og englandskabets kvaliteter. Med et blik ned mod byen fra syd ad Vaarstvej fornemmer man for alvor randbeliggenheden. Ad Skomagerbakken bliver bakkerne meget konkrete i kraft af en markant terrænstigning. Fra Skomagerbakken har man samtidig et fint blik ud mod det østlige englandskab.

Overgang mellem by og land
Mod nord/nordvest har Vaarst en markant byafgrænsning i kraft af en konsekvent beplantning med skovkarakter.

Mod øst var det tidligere banen, der var byens afgrænsning. Med bortfaldet af denne grænse virker bykanten mod engen i dag åben og diffus. Med fornyelsen i stationsområdet lægges der vægt på, at ny bebyggelse medvirker til at markere byens afgrænsning mod øst. Men samtidig bør den åbne karakter og samspillet med engarealerne fastholdes.

Mod syd præges byen i høj grad af en flydende overgang mellem by og land - ikke mindst i kraft af Vaarst Vestervang, der ligger som en satelitbebyggelse med begrænset sammenhæng til den øvrige by. Der er mange kvaliteter i Vaarst Vestervangs beliggenhed omgivet af marker på alle sider. Der lægges op til en gentagelse af satelitbebyggelseskarakteren i forslaget om nye jordbrugsparceller.

Markering af historiske strukturer
Det har - set i et historisk perspektiv - været Vaarstvej som har markeret rygraden i randlandsbyen. I slutningen af 1880-tallet kom så jernbanen til som en strukturel modvægt, der flyttede byens tyngde mod øst. Selvom banen for længst er nedlagt, fornemmer man også i dag, at byen har to strukturelle akser. Langs Vaarstvej ligger Brugsen og gårdene, mens skolen, kirken og stationsbybebyggelsen ligger ad Gudumvej.

Vaarstvej udgør et karakteristisk slynget vejforløb på bakkekanten, mens der er behov for en opstramning af strukturen omkring Gudumvej og specielt relationen til området omkring den tidligere jernbane.

Nyt og gammelt - dør om dør
Bygningsmæssigt er Vaarst en rummelig by. Her ligger nyere parcelhuse i traditionel udformning eller et moderne træhus side om side med gamle gårde bygget i marksten - beskeden og sparsomt vedligeholdt 60'er klondike ved siden af smuk stationsbyarkitektur med stor detaljerigdom.

Ad Vaarstvej kan bebyggelsens blandede karakter umiddelbart indfanges.

Det er naturligt nok i tilknytning til Vaarstvej det bygningsmæssige aftryk fra randlandsbyen findes, mens Gudumvej præges af stationsbyens byggestil. Specielt hjørnebygningen over for Vaarst Friskole udgør en vigtig markering af stationsbyæraen.

I forbindelse med fornyelse af bevaringsværdige bygninger skal historiske bygningskvaliteter bevares/fremhæves. En samlet oversigt over bevaringsværdige enkeltbygninger findes i retningslinie 5.2.3. 

Intime gadeforløb
Det er et generelt karaktertræk, at bebyggelsen er placeret i eller tæt på gadelinie. Det skaber gode rumoplevelser, og der lægges vægt på at fastholde trækket i fremtidige bebyggelser. Dog afstemt efter det gadeforløb en eventuel ny bebyggelse indpasses i.

Utilpasset erhvervsbebyggelse
Det er også karakteristisk, at man finder relativt voluminøse erhvervsbebyggelser på bymæssigt centrale placeringer - dør om dør med stationsbybebyggelsen og dog helt løsrevet herfra i sit udtryk. Når erhvervsbebyggelserne har udtjent deres nuværende rolle er der basis for at genoverveje arealernes anvendelse og bebyggelse set i sammenhæng med de fremtidige erhvervsmæssige muligheder i byen og samspillet med omkringliggende bebyggelser.

Vaarst Vestervang - god indpasning i landskabet
Bebyggelsen i Vaarst Vestervang lægger sig tæt op ad den traditionelle byggestil på landet ? pudsede murstenshuse med tegltage og dannebrogsvinduer ? dog tilført moderne detaljer som fx større glaspartier. Bebyggelsens udformning giver et naturligt visuelt samspil med det omgivende landskab.

Vaarst Vestervangs indpasning i landskabet er et eksempel til efterfølgelse.

Grusgraven - en rekreativ tidslomme
Den tidligere råstofgravning ved Vaarst har givet byen et unikt rekreativt område. Den nedlagte grusgrav henligger som naturareal med mulighed for såvel en fredfyldt gåtur for den enkelte som pladskrævende friluftsaktiviteter for lokalsamfundet som helhed. Det rekreative område vurderes at være et så væsentligt et aktiv for Vaarst, at det skal fastholdes således fremover. Området rummer desuden beskyttede naturtyper (overdrev).

Den tidligere grusgrav er i dag et værdifuldt rekreativt område.

Mange grønne kvaliteter
Skovområderne på begge sider af Skomagerbakken udgør et markant landskabeligt modstykke til de åbne flade engarealer mod øst, og understreger derved landskabet. Skovene skaber samtidig læ og er vigtige elementer i det relativt brede udbud af rekreative muligheder, som gør Vaarst til et attraktivt bosted. Et større område mod vest er udpeget som lokalt skovrejsningsområde. Her er det hensigten at udbygge kvaliteterne.

Idrætsbanerne, som udgør en del af byens kant mod nord, vurderes at være velfungerende og passende i udstrækning sammenholdt med antallet af potentielle brugere i byen.

Byens parkanlæg - Stationshaven - har en central placering set i forhold til en fremtidig fornyelse i området omkring det tidligere baneforløb. Byrådet lægger vægt på at understrege det sammenhængende grønne bybånd langs banestien, med parkanlæg og diverse grønne aktivitetsmuligheder.

Trafikstrukturen i Vaarst baseres på fredelige sameksistens mellem biler, cykler og gående - og vurderes at være trafikalt velfungerende.

Det tidligere baneforløb fungerer som rekreativ stiforbindelse til Sejlflod. Der lægges generelt vægt på banestierne som et væsentligt element i den rekreative stistruktur i kommunen som helhed - ud over at skabe rekreative færdselsmuligheder udgør de også vigtige kulturhistoriske vidnesbyrd.

Der lægges også vægt på at bevare historiske veje som stiforbindelser i den nye by (se illustrationsplan).

Byrådet lægger vægt på, at Vaarst er en velfungerende by - set i forhold til at dække de nære behov i dagligdagen for byens borgerne. På længere sigt vil serviceudbudet i lokalområdet i høj grad afhænge af opbakningen fra byens borgere. Byrådet ønsker dog samtidig at understøtte serviceniveauet ved at give mulighed for større butikker og nogen boligudbygning.