Landområde Sydøst

Målet er, at det sydøstlige landområde skal udvikles til et varieret bakkelandskab, hvor nye større skovområder giver karakter til åbne flader og bølgende terræn. Skov- og bakkelandskabet skal omkranses af åbne naturrige ådale og afløses mod nordøst af et åbent englandskab langs fjorden.

Der lægges vægt på at begrænse spredt bolig- og erhvervsudvikling i det åbne land. I stedet vægtes det højt at skabe udviklingsmuligheder i de mindre landsbyer - ikke mindst for at skabe økonomisk grundlag for en bevaring af kulturværdier.

Arealanvendelsen i landområdet skal rumme en afvejning mellem hensynet til beskyttelsen af grundvands- og naturressourcer, sikring af nye rekreative muligheder samt erhvervsmæssig udnyttelse i form af jordbrug, skovbrug og råstofindvinding.

Byggemuligheder i landområdet
Planloven giver mulighed for at opføre en medhjælperbolig eller en generationsskiftebolig i tilknytning til en landejendom, hvis areal overstiger 30 ha. Som hovedprincip skal sådanne boliger placeres i umiddelbar tilknytning til eksisterende bebyggelse. Byrådet ønsker ikke yderligere spredning af beboelsen i det åbne land. Målet er, at de uforstyrrede landskaber bevares i størst mulig udstrækning - til gavn for dyre- og plantelivet og de rekreative oplevelsesmuligheder.

I områder, hvor der ikke er beskyttelsesinteresser, kan andre placeringer evt. tillades. I disse tilfælde stilles der store krav til bebyggelsens udformning og landskabelige indpasning.

Virksomheder i det åbne land
Byrådet mener, at større virksomheder hører til i byerne, hvor infrastrukturen er indrettet derefter, og hvor arbejdskraften er lige i nærheden. Derfor er det hovedreglen, at der ikke tillades større udvidelser af virksomheder, som er lovligt etableret i nedlagte landbrugsejendomme i landzone. Der kan dog være særlige områder, hvor hovedreglen kan fraviges på grundlag af en konkret vurdering. Det kan fx være i områder, som ikke er omfattet af væsentlige beskyttelsesinteresser i forhold til natur og grundvand, eller i mindre landzonebebyggelser, hvor virksomheden kan passes ind uden miljømæssige gener for omkringliggende boliger.

Fra området mellem Hobrovej og motorvejen er der god forbindelse til trafikvejnettet, og det er et eksempel på et område, hvor der kan være mulighed for større udvidelser af lovligt etablerede virksomheder. Det er dog nødvendigt med en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde ifht. fx beskyttet natur og indvindingsoplande fra eksisterende vandforsyningsanlæg.

Landskabet i Sydøst-området kan opdeles i tre hovedtyper - den kystnære fjordeng, ådalene og skov- og bakkelandskabet.

Fjordengene udnyttes landbrugsmæssigt. De har en åben karakter med grøfter vinkelret på kysten og sparsom beplantning. Landskabet sydøst for storbyen har karakter af et moræneplateau der gennemskæres af dybe dale. Plateauet afgrænses mod vest af Østerådalen, mod syd af Lindenborg Ådal, mod øst af Romdrup Ådal og mod nord af Indkildedalen. Overgangen mellem plateauet og fjordengene er karakteriseret ved et bølgende bakkeland.

Naturgenopretning i ådalene
Både Østerådalen og Lindenborg Ådal rummer store natur- og landskabskvaliteter. Byrådet lægger vægt på, at den igangværende naturgenopretning i Østerådalen fortsættes mod syd. Romdrup Ådal er landskabeligt mindre markant og er med åens snorlige kanalforløb meget præget af konventionel landbrugsdrift. På sigt lægges der op til, at også Romdrup Å skal have sit naturlige forløb tilbage.

Det fredfyldte englandskab i Østerådalen er brat afbrudt af motorvejen og en højspændingsforbindelse

Østerådalen og Indkildedalen præges meget af storbyens infrastrukturanlæg - motorvejen, godsbanesporet til Østhavnen, højspændingstracéer mv. Fremtidsperspektiverne for Indkildedalen er ikke mindst tæt forbundet med arealreservationen til Egnsplanvej, men også Indkildedalen/Brådalen er et interesseområde for naturgenopretning.

Kontrasten mellem det flade englandskab og bakkerne - her Lundby Bakker - er noget af det særlige ved Sydøst-området.

Skovrejsning, grundvandsbeskyttelse og åbent bakkelandskab
Bakkelandskabet anvendes overvejende til landbrug, men der er også større og mindre natur- og skovområder: Kongshøjskoven, Lundby Krat, Dall Hede, Poulstrup Sø, Oppelstrup Plantage, Voldsted Plantage og Flamsted Bakker. I planlægningen lægges der op til en sammenbinding af eksisterende skovområder gennem en fortsat tilplantning af de regionale skovrejsningsområder mellem Visse, Gistrup og Ferslev, og mellem Nøvling og Flamsted. Skovrejsningen har sammen med en omlægning fra konventionel til ekstensiv landbrugsdrift også til formål at beskytte grundvandsressourcen mod forurening. En del af området er også udpeget som statsligt skovrejsningsområde.

Ad Hadsund Landevej bringes man næsten gennem hele registret af landskabelige oplevelser: de flade enge omkring Romdrup Å med kig til Lundby bakker, det kuperede bakkelandskab, det langstrakte plateau blandt andet med kig til Gunderup Kirke og sidst men ikke mindst: et fantastisk udsyn over Lindenborg Ådal.

Råstofpotentialer nu og i fremtiden
Landområdet er også karakteriseret ved massive råstofinteresser. I den sydlige del er der fortsat uudnyttede regionale råstofreserver. Tidligere råstofgravning har i stor stil præget det nutidige kulturlandskabs udformning. Ved fremtidig råstofgravning lægges der vægt på at minimere gravedybder og hældninger på skrænter af hensyn til henholdsvis grundvandsbeskyttelse og efterfølgende landskabelig bearbejdning.

Byrådet lægger vægt på råstofgrave efterbehandles og omdannes til nye formål, når udvindingen af råstoffer ophører, og at dette sker med uforurenet jord. Området sydvest for Nøvling er et eksempel på et område, hvor der er en efterbehandling til skov og landbrugsformål i gang. Andre steder skaber de særprægede landskaber nye rekreative muligheder - fx Paintball-området ved Ellidshøj.

Der er lokale vindmølleparker ved Oppelstrup og Skovdalsvej.

De mindre landsbyer
Dall ligger kun få stenkast fra motorvejen, og kontrasten til de bevaringsværdige gårdstrukturer er markant. Dall kirke er fredet og ligger som et vartegn med stor synlighed ? også når man færdes ad motorvejen. Ad Lille Dallvej er den oprindelige landsbystruktur tilføjet et lille antal ældre villaer og parcelhuse.

Romdrup er et af de mest velbevarede eksempler på en randlandsby på kanten af Romdrup Ådal. Den karakterfulde struktur af store gårdanlæg og gamle huse med diskret indpassede parcelhuse fremhæves af det bugtede vejforløb gennem byen.

Skovstrup og Torderup ligger også på kanten af ådalen. De er begge beskedne landsbyer, hvor der er kun er tilføjet få nyere bygninger til de historiske strukturer. Skovstrup er den mest bemærkelsesværdige, hvad angår bymiljø. Først og fremmest på grund det kuperede terræn.

Oppelstrup har et langstrakt forløb i en af morænelandskabets dybe dale. Bebyggelsens midtpunkt er et afgræsset grønt areal med to mindre søer og smukke gamle træer. Bebyggelsen rummer adskillige bevaringsværdige enkeltbygninger, men det charmerende landsbymiljø har også været katalysator for nyere huse af høj kvalitet.

Det særlige ved Gunderup er først og fremmest kirken, der med sin beliggenhed højt i landskabet er et markant identifikationspunkt. Landsbyen i øvrigt er på godt og ondt præget af beliggenheden ved Hadsund Landevej. På den ene side betyder landevejen, at Gunderup - i modsætning til andre landsbyer - har en dagligvarebutik i form af tankstationen. På den anden side har landevejens tilstedeværelse fjernet den fredfyldte stemning, man finder i andre landsbyer.

Mjels og Lundby er beskedne i størrelse men ikke desto mindre veldefinerede landsbymiljøer af ældre gårde og landsbyhuse samt nyere parcelhuse. I Mjels understreges landsbymiljøet af den voldsomme kontrast til den industrielle råstofproduktion på den anden side af Volstedvej.

Haals ligger på kanten af Lindenborg Ådal og præges af en noget ufølsom blanding af gammelt og nyt, ambitiøst renoverede huse og klondyke.

Volsted er vel nok landets største og mest velbevarede forteby. Den oprindelige struktur af gårde omkring den fredede forte er stort set uændret, kun det nyere forsamlingshus bryder princippet med en placering næsten midt i forten.

Udvikling med fokus på bevaringshensyn
I de mindre landsbyer er der ikke basis for egentlig byudvikling. Her lægges der vægt på at bevare den enkelte landsbys særlige karaktertræk. Der kan kun opføres enkelte nye huse nænsomt indpasset i eksisterende strukturer.

Et særligt indsatsområde i de mindre landsbyer er at sikre grundlaget for at bevare overflødiggjorte, bevaringsværdige landbrugsbygninger. Derfor lægges der i planlægningen vægt på at skabe en bred vifte af anvendelsesmuligheder i landsbyerne.

Egnskarakteristisk byggestil
Byrådet lægger vægt på at udformningen af bebyggelser i landområdet, som har stor landskabelig synlighed - eller er en del af et historisk miljø i en landsby - afstemmes efter landskabet og respektere den typiske byggestil i området.

Det betyder ikke, at nye bygninger skal være plagiater af historiske landbebyggelser. Man kan sagtens forestille sig nybyggeri, som gentager typiske karaktertræk fra den historiske bygningskultur på landet, men samtidig tilføjer noget nyt: fx halmhusbyggeri hvor ydervægge fremstår hvidkalkede.

Skiltning og oplag
Når der indrettes virksomheder i nedlagte landbrugsejendomme flytter behovet for skiltning og oplag også med. Det er vigtigt, at skiltning mht. udformning, materiale og farvevalg afstemmes efter den bebyggelse de knytter sig til og det omgivende landskab, så de ikke virker dominerende. Oplag skal afskærmes med beplantning mod det åbne land.

De rekreative muligheder i landområdet er mange. Først og fremmest spiller de fredede arealer i Lundby Bakker og Poulstrup Sø/Dall Hede en helt særlig rolle som udflugtsmål for storbyens borgere. Men områderne er hårdt belastede af den intensive rekreative udnyttelse, og det er blandt andet i dette lys, arbejdet med skovrejsning i Sydøst-området skal ses. Ud over at beskytte grundvandet har de nye skove nemlig også til formål at aflaste Lundby Bakker og Poulstrup Sø som udflugtsmål på længere sigt.

Nye rekreative udflugtsmål
Med de nye skovområder er det målet at skabe et afvekslende landskab med op til 40% lysninger. Det bærende princip er, at der plantes skov på højtbeliggende områder, mens dalstrøg, gamle kystskrænter, vigtige udsigtskiler mv. friholdes.

Med de store bynære skovområder skabes nye potentialer for friluftslivet og naturen bringes tæt på, hvor borgerne bor.

Landskabet og naturen i Flamsted Bakker og Lindenborg Ådal rummer også store rekreative kvaliteter, som dog hidtil har været noget mere oversete - sandsynligvis pga den større afstand til storbyen. Med det sammenhængende skovrejsningsområde er det målet at skabe en bedre rekreativ forbindelse til Lindenborg Ådal fra storbyen.

De åbne englandskaber langs åerne er alene i kraft af kontrasten til bakkelandskabet vigtige rekreative elementer i landområdet. Specielt når naturgenopretningen i Østerådalen videreføres mod syd vil der også være basis for fine naturoplevelser. På længere sigt er det også hensigten at skabe lignende naturoplevelser langs Romdrup Ådal.

Sommerhusområdet skal reguleres
Sommerhusområdet i Lundby Krat har en attraktiv beliggenhed i samspil med naturkvaliteter og et kuperet bakkelandskab. Der lægges vægt på at sikre områdets naturpræg ved at regulere områdets bebyggelse og beplantning. Samtidig er der behov for at sikre de rekreative færdselsmuligheder gennem sommerhusområdet - set i forhold til Lundby Bakker som helhed. I dag afskæres vigtige forbindelser af manglende færdselsmuligheder gennem sommerhusområdet.

Rekreative enkeltanlæg
Der lægges vægt på at udtjente råstofgrave efterbehandles og - hvor det vurderes relevant - medvirker til at skabe nye rekreative muligheder i det åbne land.

Landområdet rummer desuden rekreative enkeltanlæg som golfbane, skydebane, motorbane mv.

Trafikstrukturen i den østlige del af landområdet er bundet op på motorvejen og Hobrovej. Motorvejen udgør samtidig Sydøst-områdets afgræsning mod vest. I den vestlige del er det Hadsund Landevej, der udgør rygraden, og mod nord er det Egensevej. Landområdet i øvrigt bindes sammen af et vidt forgrenet net af mindre veje.

I dag er Sydøst-området i høj grad hægtet op på Hadsund Landevej og Egensevej.

Der er reserveret areal til Egnsplanvej gennem Indkildedalen. Arealreservationen udgør Sydøst-områdets nordlige afgrænsning. Formålet med etableringen af Egnsplanvej er en forbedret trafikbetjening af Gug, Universitetsområdet, Visse og Gistrup.

Der lægges vægt på at skabe sammenhængende færdselsmuligheder for cyklister og gående i landområdet - først og fremmest med henblik på at forbedre de rekreative muligheder. Mulighederne søges sikret i form af et net af egentlige stier samt fredelige biveje og markveje.

Landområdets beboere er henvist til de større byer i Sydøst-området eller Aalborg, når det gælder fx skoler, institutioner og butikker. Det hænger sammen med, at det ud fra en økonomisk betragtning kræver en vis befolkningskoncentration at drive sådanne servicefunktioner på forsvarlig vis. Det er et vilkår, man må indstille sig på, hvis man ønsker at bosætte sig i landområdet.

Der er mulighed for at etablere gårdbutikker, kunsthåndværk mv. i overflødiggjorte landbrugsbygninger i landområdet. Dette kan måske på sigt forbedre butiksforsyningen i landområdet.