5.1.3 Højhuse

Bygherrevejledningen om højhuse er udarbejdet for at give ansøgere et overblik over, hvilken dokumentation der kræves i forbindelse med vurdering af højhusprojekter.

I Aalborg defineres et højhus som en bygning på mere end 35 meter eller på mindst 11 etager. Bygninger i denne højde vil stå i markant kontrast til byens generelle maksimale højde, som i dag er på 5-6 etager, og vil derfor have stor betydning for byens profil. Der tages dog det forbehold, at byggeri med et lavere etageantal og højde godt kan defineres som et højhus, hvis det - når det indarbejdes i Aalborg Kommunes 3D-bymodel og ses i sammenhæng med konteksten - opleves som et højhus, og derfor skal følge den fastlagte procedure. For så vidt angår den øvre grænse, vil denne kræve en vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Som udgangspunkt vil et højhus kun komme på tale, hvis placeringen er velbegrundet, og bygningerne tilfører stedet noget positivt og kvalitativt understøtter Aalborgs byprofil. Dokumentationen skal sikre et godt grundlag til at vurdere, om et højhusprojekt f.eks. visuelt udgør et tilskud til byens skyline, om bygningen har en arkitektonisk høj standard, om huset fungerer godt i gadeniveau og bidrager på en god måde til bylivet, om trafiklogistikken fungerer godt, ligesom de klimatiske konsekvenser ved byggeriet skal belyses osv.

De områder, hvor højhuse er en mulighed, fremgår af kortet. Det drejer sig om Godsbanearealet, området syd for "Katedralen" på Lindholm Brygge samt områderne ved Musikkens Hus og Østre Havn (nord og vest for Østre Havnebassin), området ved Universitetssygehuset, området ved Spritfabrikken og "Parkbyen" ved Sohngårdsholmsvej. De afgrænsede områder skal ikke opfattes som konkrete lokaliteter til placering af højhuse, men områder, hvor højhuse – hvis forholdene tillader det – evt. kan indplaceres efter en nærmere vurdering og planlægning.

I særlige tilfælde, hvor de høje bygninger er tekniske anlæg eller produktionsanlæg til virksomheder, kan bygningen indgå i en kontekst, hvor den ikke visuelt, miljømæssigt eller landskabeligt vil ændre eller påvirke områdets karakter væsentligt.

Ud fra planmæssige overvejelser om gener, påvirkninger af byens rum eller landskabet, klimatiske forhold m.m. kan sådanne bygninger undtages fra retningslinjen. Dermed skal bygningen heller ikke konsekvensvurderes jf. bygherrevejledningen.

Undtagelser fra retningslinjen om højhuse kunne f.eks. være antenneanlæg, kraftværker, virksomheder til cementfabrikation, ophugnings- eller nedknusningsvirksomhed, skibsværfter eller olie- og kemikaliebehandlingsanlæg.

Bygherrevejledning

Selve vurderingsforløbet er opdelt i faser - en indledende projektredegørelse og evt. en efterfølgende konsekvensanalyse. Ansøger leverer materialet, herunder 3D visualisering til brug for sagsbehandlingen og til brug ved en evt. senere offentliggørelse af planforslag mv. Materialet omfatter en belysning af de punkter, der er nævnt under hhv. ”Projektredegørelse” og ”Konsekvensvurdering” herunder.

Hvis det herefter besluttes at arbejde for realisering af projektet, vil det skulle igennem de offentlige høringer forbundet med en almindelig planlægningsproces (lokalplan, miljøvurdering evt. kommuneplantillæg).

By- og Landskabsudvalget/Byrådet forbeholder sig ret til at forudsætte en helhedsplan udarbejdet for områder, hvor et højhusprojekt indgår i en større planmæssig sammenhæng med mulighed for flere højhusprojekter inden for samme område.

Projektredegørelse
Indledningsvis skal der foreligge en redegørelse fra ansøger, der som minimum belyser følgende hovedpunkter:

Projektets beliggenhed, omfang og forhold til omgivelserne:

• Hvad er baggrunden for ønsket om at bygge et højhus? Er der funktionelt behov for en stor sammenhængende enhed, og behøver det at være i form af højt byggeri?
• Hvor er projektet beliggende? Er det et sted, som er vigtig at markere visuelt?
• Hvad er projektets planlagte etageantal og højde over terræn? Hvor høj en udnyttelsesgrad forventes der?
• Hvordan forholder projektet sig til eksisterende eller planlagte orienteringspunkter (f.eks. andre markante bygninger i nærheden, kirkespir i baggrunden, det bagvedliggende landskab) og til den tradition (f.eks. industrielle bygningsvolumener), det evt. er begrundet af?
• Er hensynet til eventuelle vigtige udsigtslinjer eller indkig jf. kommuneplanen tilgodeset?
• Hvordan vil projektet påvirke bylivet lokalt? Vil det bidrage til byens liv set i et mere overordnet perspektiv?
• Giver projektet udsigt? Tager det udsigten, sol og lys fra andre (herunder også andre byrum)? I hvilket omfang giver projektet indbliksgener for andre?
• Hvordan vil projektet påvirke trafikstrukturen? Hvordan tænkes parkeringspladser indarbejdet i projektet?
• Er der forhold i omgivelserne, f.eks. miljømæssige, der kræver særlig opmærksomhed eller vanskeliggør realisering af projektet? Hvordan tænkes eventuelle problemer løst?
• Er projektet omfattet af reglerne om VVM (er anlægget opført på VVM-bekendtgørelsens bilag 1 eller 2 og er dermed omfattet af VVM-pligt?)

Projektets indhold

• Vil projektet bidrage positivt til byen eller bydelens image (både hvad angår funktionen og den visuelle fremtræden)?
• Hvad er projektets anvendelse/r? - Indeholder projektet en anvendelse, som er af almen interesse i at manifestere i byen?
• Hvilke øvrige faciliteter er tænkt ind i projektet (fælles faciliteter, opholdsarealer og lignende)? Er der offentligt tilgængelige områder i eller ved bygningen? Kan andre end husets brugere f.eks. nyde udsigten fra toppen af bygningen?
• Hvis det er et boligprojekt: Hvilke lejlighedstyper indeholder projektet, og hvilke beboergrupper sigtes der imod? Hvordan er behovet for f.eks. udendørs opholds- og legearealer samt parkering tilgodeset? Vil projektet påvirke byens eller bydelens sociale strukturer?

Bæredygtighed

• Med Aalborg Commitments har Aalborg Kommune forpligtiget sig til at arbejde for bæredygtige løsninger - herunder ønskes der bl.a. at sætte fokus på det sociale perspektiv, energioptimerede huse, naturen i byen og økonomiske rentabilitet. Hvordan er elementer af en sådan karakter tænkt ind i projektet?

Redegørelsen fremsendes til Aalborg Kommune, By- og Landskabsforvaltningen. På baggrund af materialet tages der stilling til, om projektet indeholder de formelle kvaliteter, der kan ligge til grund for en nærmere konsekvensanalyse eller, om projektet skal afvises.

Konsekvensanalysen
Såfremt det på baggrund af rekvirentens redegørelse vurderes, at projektet er egnet til viderebehandling, kan en konsekvensanalyse indledes. Materialet leveres ligeledes af ansøger. I konsekvensanalysen går man tættere på projektet og dets arkitektoniske og byplanmæssige indpasning i byen. Set i relation til eksisterende forhold skal emner som byarkitektur, byrum, klima og trafik analyseres med henblik på en afklaring af projektets positive og negative konsekvenser for området, bl.a. ved brug af 3D visualisering. Data fra visualiseringen leveres til Teknik- og Miljøforvaltningen.

Byarkitektur

Konsekvensanalysen tager udgangspunkt i en kortlægning af eksisterende forhold og omfatter en beskrivelse af bydelens/områdets skala, bebyggelsesmønster, karakteristiske bygningsmæssige træk, vigtige eller markante bygninger, rumdannende elementer samt bydelens tæthed/åbenhed og grønne struktur (kan evt. illustreres af et udsnit af kommuneatlas). Det skal beskrives, hvordan projektet indgår i byens og den lokale sammenhæng - udover en kortlægning af eksisterende forhold ved at belyse

• Hvordan højhuset spiller sammen med byens skala, og hvilken indflydelse bygningen har på den eksisterende skyline?
• Hvordan sammenhængen er med nærmiljøet - højhusets typologi og udformning i relation til eksisterende arkitektur og bebyggelsesmønster?
• Herudover skal projektet belyses mere indgående. Hvordan er højhusets arkitektur, form og detaljeringsniveau? Hvordan er bygningens proportioner, forhold mellem højde og bredde? Er der facadevariationer mv.? Hvordan er belysning af bygningen i de mørke timer tænkt ind?

Emnerne analyseres med henblik på at afklare projektets positive og negative konsekvenser for byens og bydelens visuelle udtryk. Analysen suppleres med en 3D volumenmodel af projektet indpasset i området. Aalborg Kommune, By- og Landskabsforvaltningen kan levere et passende udsnit af kommunens 3D bymodel til brug for visualiseringen.

Byrum

En konsekvensanalyse af byrummet ved foden af et foreslået højt hus tager udgangspunkt i registrering og vurdering af det sted, hvor huset tænkes placeret. Hvordan er forholdene i dag, og hvordan vil realisering af et højhusprojekt ændre byrummet? I beskrivelsen af eksisterende forhold skal der især lægges vægt på byrummets kvalitative side. F.eks. om byrummet danner en god ramme om bylivet - eller har potentiale hertil - samt en beskrivelse af, hvilken rolle det aktuelle område spiller i byens og bydelens liv i dag?

Sat i relation til de eksisterende forhold vil en beskrivelse af de fremtidige forhold omkring højhusets fod demonstrere, i hvilket omfang det høje hus bidrager positivt eller negativt til byrummet og bylivet.

Udover en beskrivelse af de eksisterende forhold skal det således belyses:

• Hvordan højhuset er afgrænset på grunden. Efterlader bygningen udenomsarealer eller er projektet udformet med en base, der fylder grunden ud?
• Hvordan forestiller man sig eventuelle udenomsarealer anlagt? Tilgodeses brugernes behov for udendørs opholdsarealer her? Er der her mulighed for ophold for andre end husets brugere?
• Hvordan er bygningens æstetik og kobling til gadeniveau? Her tænkes især på skala og rytme, materialer, farver, konstruktion, detaljering, stoflighed, transparens, åbenhed o.l. Er bygningen rar at færdes langs? Bidrager facadens udformning til en oplevelsesrig by? Hvordan spiller bygningen sammen med den omkringliggende bebyggelse? Hvordan er adgangen til bygningen?
• Vil bygningen få indflydelse på presset på byens/bydelens eksisterende parker/grønne områder?
• Hvordan er bygningens anvendelse relateret til bydelens døgnrytme, aktivitetsniveau og trafikstrømme? Hvilken anvendelse forestiller man sig at have i gadeniveau? Åbner projektet nye muligheder for byens sociale liv - f.eks. i form af offentlige faciliteter, restauranter eller udsigtspunkter?

Den tekstmæssige redegørelse skal suppleres med visualiseringer i 3D. 3D-visualiseringen skal omfatte en fotorealistisk model til fotomatch fra forudbestemte standpunkter og fotoregistreringer af det eksisterende byrums træk. Visualiseringerne skal leve op til kvalitetskrav opsat af Aalborg Kommune.

Klimaforhold

Et forhold, der hænger tæt sammen med byrummet ved et højt hus, er det lokale klima omkring bygningen. Vil bygningen skygge for nabobebyggelser og eksisterende attraktive byrum? Vil den generere turbulente vindforhold i gadeniveau og efterlade forblæste udearealer? Vil refleksioner fra bygningen genere de omkringboende? Et dårligt lokalt klima vil medføre alvorlige konsekvenser for de omkringliggende byrum og kan modvirke effekten af den fortætning, det liv og aktivitet, som det høje hus ellers kan tilføre byen. Klimaforholdene undersøges og vurderes således for at kunne konstatere, om et foreslået højt hus vil forringe eller forbedre klimaet i et lokalområde.

Analysen tager udgangspunkt i en kortlægning af det eksisterende lokalklima i lokalområdet. Hvordan er vindforholdene, lys/sol-/skyggeforhold mv. i dag? (f.eks. kan vindforholdene langs Limfjorden, eller tilstedeværelsen af andre markante bygningsvolumener i nærheden, gøre sig gældende). Analysen skal herudover dokumentere, hvilket lokalklima det foreslåede højhusprojekt vil generere f.eks.

• Hvordan er bygningens vindskabende og -påvirkende effekt?
• Vil bygningens facader eller dele heraf blive udført i et reflekterende materiale?
• Hvordan vil de fremtidige sol- og skyggeforhold blive? Er bygningen beliggende et sted, hvor dens skyggekast vil skabe gener for det omkringliggende bymiljø? (det gælder både rum inde i de bygninger, der berøres af skyggevirkningen og udendørs opholdsarealer herunder gademiljøer, parker og legepladser o.l.)
• Hvordan er eventuelle gener søgt imødekommet?
• Herudover ønskes det belyst, hvordan dagslystilgangen er indvendig i højhuset.

Den tekstmæssige redegørelse skal suppleres med skyggediagrammer vist på udvalgte dage og klokkeslæt henover året samt undersøgelser af hvilke vindforhold, der opstår i byrummet omkring højhuset.

Trafik

Et andet forhold, der kan hænge tæt sammen med byrummet ved det høje hus, er trafikken. Et højt hus er ensbetydende med en høj koncentration af etageareal, hvilket som hovedregel afstedkommer en trafikal belastning af et område. Mange brugere - både dem der bor, arbejder og har ærinder der - vil sandsynligvis anvende bil. Analysen skal beskrive de afledte trafikale konsekvenser ved realisering af projektet og skal som minimum indeholde følgende parametre:

• Hvordan er adgangsforhold/tilslutning til eksisterende vejnet?
• Hvad viser kapacitetsberegninger i forhold til det eksisterende vejnet?
• På hvilken måde er behovet for parkeringspladser indarbejdet i projektet? Kan det lade sig gøre at undgå parkering på terræn, f.eks. ved at etablere parkering under terræn eller indarbejde parkering på en anden måde, der tilgodeser byrummet?
• Hvordan forudsættes trafikken afviklet (i forhold til alle trafikantgrupper)?
• Hvordan er placeringen i forhold til bæredygtige transportformer (kollektiv trafik)?
• Hvordan er de trafiksikkerhedsmæssige forhold?

Den tekstmæssige redegørelse skal suppleres med en principskitse, der belyser de trafikale forhold.

Der gøres opmærksom på, at endelig godkendelse af et vejprojekt sker gennem Nordjyllands Politi og Aalborg Kommune, Vejmyndighed.

Grundlaget for en anbefaling
På baggrund af ansøgers konsekvensanalyse udarbejder By- og Landskabsforvaltningen en samlet anbefaling til brug for politisk stillingtagen med fordele og ulemper ved det foreslåede projekt. Anbefalingen suppleres med visuel dokumentation fra sagsbehandlingen. Såfremt det besluttes at planlægge for projektets realisering, vil den visuelle dokumentation ligeledes indgå i forbindelse med den offentlige høringsproces - kommune- og lokalplan m.v. Evt. vil dokumentationen skulle bearbejdes, så den kan anvendes kommunikativt, eksempelvis med filmsekvenser, der visualiserer bestemte oplevelsesforløb eller med fotorealistiske modelbilleder, der belyser projektet fra flere vinkler (f.eks. hvordan man oplever bygningen i gadeniveau eller i forhold til byens skyline). Bygherren vil i givet fald blive bedt om at bidrage til udarbejdelsen af materialet til den offentlige høringsproces.