Ændringer i forhold til den gældende kommuneplan
 |
|
 |
| Gældende kommuneplanrammer |
|
Forslag til kommuneplanrammer
|
Tillægget vedrører kommuneplanen for Lindholm i den vestlige del af Nørresundby og omfatter tre rammeområder:
• 2.4.B6 Frederik Raschs Vej mm.
• 2.4.B11 Anders Mørchs Vej
• 2.4.H1 Voerbjergvej
Baggrunden for ændringen
Tillægget er udarbejdet for at ændre anvendelsen for den del af rammeområde 2.4.H1 der ligger øst for Voerbjergvej fra erhverv til boliger. Endvidere for at regulere anvendelsesmulighederne samt etagehøjder og bebyggelsesprocenter. Ændringerne er beskrevet nedenfor.
Idéen er opstået under planlægningen af et nyt etageboligområde på Anders Mørchs Vej 4, den nuværende Opel- & Kia-forhandler. Kommunen foretog i den anledning besøg i de omkringliggende virksomheder for at afdække eventuelle miljømæssige konflikter. En af virksomhederne udtrykte ønske om at få mulighed for også at udnytte sin ejendom til boligformål. Herefter besluttede kommunen at rette henvendelse til alle virksomhederne øst for Voerbjergvej, for at høre om der var generel interesse herfor. Også virksomhederne vest for Voerbjergvej blev kontaktet.
Fordebat
Kommunen besluttede herefter at udsende et debatmateriale, hvor problematikken blev ridset op og man bad om synspunkter og ideer til den videre planlægning. I debatmaterialet oplystes, at flere af de nuværende virksomheder øst for Voerbjergvej overvejer at sælge, udflytte eller bygge om. Chancen for at ændre områdets anvendelse inden for en overskuelig tidshorisont er optimal netop nu, før der evt. investeres store beløb i nyt erhvervsbyggeri. Samtidig vil muligheden for at bygge boliger i området kunne være så attraktiv, at det i sig selv sætter gang i en byomdannelse.
Kommunen ser en planlægningsmæssig fordel i, at de pågældende ejendomme kan udnyttes til boligformål. Det giver mulighed for at opnå en harmonisk afrunding af bykvarteret og minimere fremtidige miljømæssige gener. Placeringen ved bygrænsen er attraktiv, tæt ved rekreative arealer og i nærheden af skole, center og nærbane.
I forbindelse med fordebatten modtog kommunen 3 henvendelse fra beboere og beboergrupper i området. De var alle positive over for ændringen. Mere specifikt blev der udtrykt ønske om, at der også bør gøres plads til andre funktioner (fx butikker, institutioner, kontorer mv.), samt at boligbebyggelsen mod Voerbjergvej (langs Kjeldsens Alle) max. bør være 2 etager, for at undgå indbliksgener. Disse ønsker er der taget højde for i kommuneplantillægget.
Kommunen modtog også en henvendelse fra Brdr. Dahl (lagervirksomhed vest for Voerbjergvej), som vil udvide aktiviteterne og derfor ønsker den nuværende status fastholdt.
Beskrivelse af ændringerne
Den del af rammeområde 2.4.H1, som ligger øst for Voerbjergvej, overgår til boligformål og fordeles på 2 eksisterende rammeområder således:
Den del af rammeområde 2.4.H1, som ligger nord for Anders Mørchs Vej indgår i rammeområde 2.4.B11, Anders Mørchs Vej. Samtidig justeres bestemmelserne for rammeområde 2.4.B11:
Ud over boliger bliver der generelt mulighed for at etablere kulturelle formål, fritidsformål, undervisning og institutioner. Langs Voerbjergvej og Lindholmsvej kan der endvidere indrettes lettere former for erhverv (hotel, restauranter, klinikker, kontorer, service, trykkerier, værksteder mv.). Herud over ændres det maximale etageantal fra 2½ til 3, for at give mulighed for 3 fulde etager. Den hidtil gældende etagehøjde på max. 11 m fastholdes.
Den del af rammeområde 2.4.H1, som ligger syd for Anders Mørchs Vej indlemmes i rammeområde 2.4.B6, Frederik Raschs Vej. Samtidig justeres bestemmelserne for rammeområde 2.4.B6:
Ud over boliger bliver der generelt mulighed for at etablere kulturelle formål, fritidsformål, undervisning og institutioner. Langs Voerbjergvej og Lindholmsvej kan der endvidere indrettes lettere former for erhverv (hotel, restauranter, klinikker, kontorer, service, trykkerier, værksteder mv.). Herud over ændres den maximale bebyggelsesprocenten for åben-lav boligbebyggelse fra 25 til 30. Denne forhøjelse af bebyggelsesprocenten svarer til gældende bestemmelser for mange andre tætbyområder. Etageantallet langs Lindholmsvej ændres fra 2½ til max. 3 etager, idet dog bygningshøjden fastholdes på max. 11 m. I den øvrige del af rammeområdet fastsættes etageantallet til max. 2 og etagehøjden til max. 8,50 m.
Erhvervsområde 2.4.H1, Voerbjergvej omfatter herefter kun området vest for Voerbjergvej. Rammebestemmelserne ændres til mindre belastende erhverv, og ændres fra miljøklasse max. 4 til max. 3. Anvendelsesmulighederne udvides, så det også bliver muligt at etablere klinikker, kontorer, service samt visse former for fritids- og undervisningstilbud. Der må dog ikke etableres boliger. Det maximale etageantal nedsættes fra 2½ til 2, mens den maximale bygningshøjde på 10,50 m fastholdes.
Konsekvenser af ændringerne for virksomhederne
For de eksisterende virksomheder øst for Voerbjergvej betyder ændringen, at de nuværende aktiviteter kan fortsætte, men der vil ikke være mulighed for væsentlige bygnings- og produktionsmæssige ændringer i strid med de nye rammebestemmelser (hhv. rammeområde 2.4.B6 og 2.4.B11).
For de eksisterende virksomheder vest for Voerbjergvej betyder ændringen, at de nuværende aktiviteter kan fortsætte, men fremtidige udvidelser og anvendelsesændringer mv. skal ske under hensyntagen til, at man nu grænser op til et boligområde. Der bliver mulighed for at indrette en bredere vifte af erhvervsaktiviteter, som kan indpasses uden væsentlige genevirkninger for omgivelserne.
Miljørapport med sammenfattende redegørelse
Formålet med Lov om miljøvurdering af planer og programmer er at fremme en bæredygtig udvikling. Derfor skal offentlige myndigheder udarbejde en miljøvurdering, hvis gennemførelse af planen eller programmet kan få væsentlig indvirkning på miljøet.
Kommuneplantillæg 2.008 er omfattet af lovens § 3 stk. 1, idet tillægget fastsætter rammer for fremtidige anlægstilladelser som beskrevet i lovens bilag 4, pkt. 10b, der vedrører "Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser".
Kommunen har derfor foretaget en screening efter kriterierne i lovens bilag 2 for at vurdere, om planlægningen kan give anledning til en sandsynlig væsentlig indvirkning på miljøet. Resultatet af denne screening er, at kommuneplantillæggets muligheder for at bygge boliger og indrette lette erhvervstyper i området øst for Voerbjergvej, er en væsentlig ændring i forhold til det bestående miljø med overvejende større erhvervs- og industrivirksomhed.
Kommunen har, jf. lovens § 7 og bilag 1, vurderet at følgende emneområder er relevante at beskrive:
- Støj og vibrationer
- Støv-, lugt- og luftforurening.
- Planlægning, arkitektur og bymiljø.
- Natur og rekreation.
- Befolkning og menneskers sundhed.
- 0-alternativet.
- Overvågning.
Emnerne gennemgås detaljeret nedenfor og afsluttes med et ikke-teknisk resumé.
Støj og vibrationer
Vejtrafikstøj
Trafikstøjpåvirkningen af området stammer især fra Voerbjergvej. For at sikre, at trafikstøjpåvirkningen af boliger ikke er uacceptabel høj, må støjniveauet i boligområder ikke overstige 55 dB(A). Der er ikke foretaget deciderede beregninger af trafikstøjens udbredelse, men erfaringsmæssigt vil en trafikmængde af den størrelsesorden, som i dag kører på Voerbjergvej, ikke medføre en væsentlig påvirkning af omgivelserne. Umiddelbart vurderes det, at planændringen ikke vil medføre ændringer i trafikmængden, der vil flytte støjbelastningen nævneværdigt, hverken i positiv eller negativ retning.
Trafikstøjen kan dæmpes på forskellig måde, fx ved at etablere støjskærme og/eller ved at planlægge bebyggelsen, så den i sig selv udgør en støjskærm mod udendørs opholdsarealer. En tredje mulighed er at etablere erhverv, som barriere mod vejene, idet erhvervsvirksomhed er mindre støjfølsomme end fx boliger.
Flystøj
Rammeområderne ligger uden for flystøjgrænsen på 55 dB(A).
Jernbanestøj
For at undgå en uacceptabel støjpåvirkning fra jernbanen må støjfølsomme formål som fx boliger langs jernbanestrækningen mellem Aalborg og Frederikshavn ikke etableres nærmere end 50 m fra spormidten. Denne mindsteafstand gælder også for at undgå gener fra vibrationer. Mindsteafstanden fremgår af Miljøstyrelsens Vejledning nr. 1 / 1997 om støj og vibrationer fra jernbaner.
Afstanden mellem jernbanen og evt. ny boligbebyggelse i rammeområde 2.4.B6 og 2.4.B11 øst for Voerbjergvej er på mellem 70 og 120 m, hvortil kommer, at erhvervsbebyggelsen vest for Voerbjergvej på en del af strækningen virker støjdæmpende. Jernbanestøjen forventes ikke at udgøre et problem for opførelse af nye boliger øst for Voerbjergvej.
Støj fra den militære skydebane
Rammeområderne ligger uden for støjkonsekvensgrænsen på 64 dB fra den militære skydebane på Gammel Hvorupvej.
Støj fra Nørre Uttrup Militære Øvelsesplads
Dele af rammeområderne 2.4.B6 og 2.4.B11 ligger i støjkonsekvensområdet fra Nørre Uttrup Øvelsesplads. Støjen er dog under 55 dB, som er grænsen for, hvor det er tilladt at etablere ny følsom anvendelse som fx boliger.
Støv-, lugt- og luftforurening
Inden for det nye rammeområde 2.4.B6 (på strækningen langs Voerbjergvej), ligger forskellige ældre småvirksomheder. De har skel mod en rækkehusbebyggelse på Kjeldsens Alle. Det vurderes, at disse virksomheder ikke giver anledning til støj-, støv- eller lugtgener.
Inden for det nye rammeområde 2.4.B11 har kommunen i forbindelse med den igangværende planlægning, foretaget tilsyn med virksomhederne med nedennævnte bemærkninger.
Autolakeringsvirksomheden Stender & Nielsen, Anders Mørchs Vej 2:
Virksomheden har i perioder belastet området med lugt af opløsningsmidler. Virksomheden ligger - allerede inden ændringerne i kommuneplanen - i et boligområde. Derfor kan den ikke udvides eller ændres, så forureningen øges. Det vurderes, at virksomhedens miljøbelastning ikke er til hinder for en videreudbygning med (etage)boliger i kvarteret og at boligerne ikke vil medføre skærpede krav til virksomheden.
Højbjerg Maskinfabrik, Anders Mørchs Vej 5:
Der er et centralt udsugningsanlæg, som formentlig kan støjdæmpes. Der kører daglig op til 20 lastbiler ind og ud af virksomheden og der er en del truckkørsel forbundet med varehåndteringen. Endvidere foregår der udendørs afprøvning af monterede kraner og hejselade. Det vurderes, at disse aktiviteter støjer så meget, at der ikke uden fx støjafskærmning kan opføres boliger tæt ved virksomheden. Med ændringen af rammebestemmelserne fra erhverv til boliger, vil virksomheden ikke kunne udvides eller ændres, så forureningen øges. Ejeren har oplyst, at virksomheden påtænkes udflyttet.
Unicon Beton, Voerbjergvej 37:
Virksomheden ligger - allerede inden ændringerne af kommuneplanen - i et boligområde. Ejeren har oplyst, at virksomheden er under afvikling og at man gerne vil anvende arealet til boligformål. Der forventes således hverken støj- eller støvgener fremover.
Vognmandsvirksomheden Bent Rask Lund, Voerbjergvej 35:
Den problematiske støj er om natten (fra kl. 2 til kl. 6), hvor der foregår udendørs håndtering af varer med truck. Virksomheden har ikke umiddelbart planer om at fraflytte området, og vil derfor kunne indskrænke mulighederne for at opføre boliger på naboarealerne.
Maskinværkstedet Nord-tek, Voerbjergvej 35:
Virksomheden arbejder mere eller mindre i døgndrift. Der forekommer udendørs håndtering af varer med truck. De øvrige aktiviteter foregår inden døre, hvor der bl.a. er 2 stansemaskiner, der kører 10-12 timer daglig. Virksomheden har oplyst, at man kan være interesseret i ændret anvendelse til boligformål inden for en tidshorisont på 10 år. Indtil da vil virksomheden derfor kunne indskrænke mulighederne for at opføre boliger på naboarealerne.
For erhvervsvirksomheder vest for Voerbjergvej (rammeområde 2.4H1 og 2.4D2) har kommunen i forbindelse med den igangværende planlægning, forhørt sig om de enkelte virksomhederne aktiviteter:
Dansk Autohjælp, Voerbjergvej 26.
Virksomhedens væsentligste miljøbelastning vurderes at være støj fra udkørsel med virksomhedens biler. Virksomheden ligger i et blandet bolig- og erhvervsområde (2.4D2) og skal derfor overholde støjgrænserne 55/45/40 dB(A) dag/aften/nat. Det gælder også i forhold til boligerne øst for Voerbjergvej. Støjgrænsen for et decideret boligområde (etagehuse) er 5 dB(A) lavere i dagperioden, men identisk for aften- og natperioden. Virksomhedens miljøbelastning vurderes derfor ikke at være et problem for, at området umiddelbart øst for Voerbjergvej anvendes til boliger.
Entreprenørvirksomheden Bjerregaard & Vigel Pedersen A/S.
Virksomheden har en del udendørs oplag af byggematerialer og byggeaffald - særlig på ejendommens nordvestligste del. Den væsentligste miljøbelastning vurderes at være støj fra kørsel ud og ind af virksomheden, lastning og losning af biler og håndtering af byggematerialer mm. Aktiviteterne foregår fra kl. ca. 6.00, hvor virksomhedens biler kører ud (12 biler og 2 entreprenørmaskiner). Der kan være aktivitet frem til kl. 18.00. Derudover får virksomheden leveret varer om natten - typisk i tidsrummet kl. 02.00 til 07.00. Nogle gange hver nat, andre gange kan der gå en uge uden leverancer. En leverance tager typisk 10 til 15 min., hvor der læsses med kran. Der køres ikke med truck. Kørslen foregår hovedsagelig gennem porten nærmest Frederik Raschs Vej. Virksomhedens miljøbelastning vurderes at kunne være et problem for, at området øst for Voerbjergvej anvendes til boliger.
Brdr. Dahl, Voerbjergvej 36.
Der er tale om en terminalvirksomhed (lager- og distribution), etableret på stedet i 2006. Den væsentligste miljøbelastning vurderes at være støj til og fra virksomheden samt intern lastning og losning af gods med trucks. I tidsrummet fra 19.00 til 01.00 ankommer der 3-4 sættevogne med varer, som læsses af på oplagspladsen. Ved midnatstid møder virksomhedens egen chauffører (8 lastvogne). I løbet af natten læsses bilerne og kører ud. I løbet af dagperioden vil der også være vareleverancer. Der er ikke aktiviteter fredag og lørdag nat, men søndag aften er der samme aktiviteter som beskrevet ovenfor. Virksomhedens miljøbelastning vurderes at kunne være et væsentligt problem for, at området umiddelbart øst for Voerbjergvej anvendes til boliger.
Lagervirksomhed mv., Voerbjergvej 40.
Der er registreret 1 virksomhed på ejendommen, men der er tilsyneladende tale om flere forskellige, der lejer sig ind. Det virker umiddelbart som om de alle er lagervirksomheder. Væsentlig miljøbelastning vil være støj fra kørsel på ejendommen, men umiddelbart vurderes det ikke som noget stort problem for boligbebyggelse øst for Voerbjergvej.
Planlægning, arkitektur og bymiljø
Set ud fra en planlægningsmæssig og arkitektonisk vinkel, vil ændringen fra et nedslidt erhvervsområde til et nyt boligkvarter, være et plus. Der kan skabes en harmonisk afrunding af bydelen, hvor de store og meget synlige industrianlæg (siloer, haller mv.) afløses af bygninger i en bymæssig skala og arkitektur.
Ændringen vil generelt forbedre det lokale bymiljø, idet en række gener (støj, tung trafik mv.) fra erhvervsvirksomhederne forsvinder. Hertil kommer, at også det visuelle miljø i hele bydelen forbedres, ikke mindst fordi området ligger meget synligt set fra både det åbne land og fra de højereliggende boligkvarterer og rekreative arealer omkring Lindholm Høje.
Natur og rekreation
I det nordøstligste hjørne af rammeområde 2.4.B11 er et lille overdrevsareal beskyttet i henhold til Naturbeskyttelseslovens § 3. Arealet ligger langs stien, der fører fra Lindholmsvej til de store rekreative områder mod nord. I kommuneplanrammerne er området omtalt, og det vil indgå som en binding i forbindelse med en efterfølgende lokalplanlægning.
Med hensyn til rekreationsmuligheder ligger de nye boligudbygningsmuligheder inden for rammeområde 2.4.B6 og 2.4.B11 næsten optimalt - tæt på såvel natur- og kulturområder (bl.a. sø-området ved den tidligere lergrav, Lindholm Høje og Urtehaven). Der er endvidere kort afstand til fx idrætsanlægget og hundetræningsbanerne ved Voerbjergvej. I planlægningen indgår en stiforbindelse fra Anders Mørchs Vej til de rekreative arealer mod nord, så beboerne kan færdes trygt på tværs af området. Endvidere indgår en sti fra Voerbjergvej og vestpå til Lindholm Å, hvorfra der er stiforbindelser til bl.a. kolonihaveområdet, Lindholm Kirke og Limfjorden. Stiens krydsning af banen er ikke fastlagt, men kunne være et tunnelrør.
Befolkning og menneskers sundhed
Området ligger relativt centralt i forhold til indkøb, skole, institutioner, kollektiv trafik samt rekreative og kulturelle formål. Det er derfor meget velegnet til boliger.
For befolkningen, der allerede er bosat i bydelen, vil planens gennemførelse betyder en visuel og miljømæssig forbedring. Planen vil tillige give nye og mere direkte stiforbindelser til kvarterets meget varierede rekreative arealer og attraktioner.
Boligerne til de fremtidige beboere opføres for en stor dels vedkommende på kanten af byen i naturskønne omgivelser og med let adgang til rekreation og de daglige gøremål.
De normer, der er fastsat i kommuneplanrammerne for opførelse af fremtidige boligbebyggelser sikrer, at der bliver gode miljøer med plads til leg og ophold i direkte tilknytning til boligerne.
0-alternativet
Der er ikke egentlige alternative muligheder til planen ud over at bevare status quo, det såkaldte 0-alternativ.
0-alternativet vil sandsynligvis medføre, at de eksisterende virksomheder fortsætter deres produktion, eller afhænder virksomhederne til andre erhvervsdrivende. For nogle virksomheder vil en fortsættelse være betinget af omfattende investeringer, idet bygninger og produktionsapparat er nedslidt. For andre virksomheders vedkommende er pladsen for trang til, at den eksisterende virksomhed kan videreudvikles.
Hvis der skal gives mulighed for en byomdannelse fra erhverv til boliger er tidspunktet derfor ideelt nu, set ud fra både et byudviklingsmæssigt synspunkt og af hensyn til virksomhedernes dispositioner.
0-alternativet vil (by)miljømæssig set påvirke miljøet mere end hvis intentionerne i kommuneplantillægget gennemføres.
Overvågning
Ifølge Miljøvurderingsloven skal der redegøres for, hvorledes planmyndigheden vil overvåge de væsentligste miljøpåvirkninger af planen eller programmet.
Som det fremgår af afsnittene ovenfor, er der en række uafklarede miljømæssige problemstillinger, der kan få væsentlig betydning for hvordan og i hvilket omfang de nye boligområder kan realiseres. Det er derfor vigtigt, at disse problemstillinger afklares i forbindelse med den efterfølgende lokalplanlægning, således at de virksomheder, hvis miljøbelastning skal afdækkes nærmere, involveres fra starten.
Overvågningen vil bestå i, at den efterfølgende lokalplanlægning følger op på de beskrevne problemstillinger. Overvågningen sikres gennem kommunens procedurer for miljøvurderinger.
Resume
Ændringen i kommuneplanen fra erhverv til boliger giver mulighed for en udvikling, der på sigt kan forbedre bykvarteret i en positiv retning både miljømæssigt og visuelt i forhold til, hvis den nuværende udvikling med omfattende erhvervs- og industriaktivitet fortsætter.
Boligerne opføres meget centralt med let adgang til indkøb og offentlig og privat service, samt til en bred vifte af rekreationsmuligheder. Ændringerne er i overensstemmelse med principperne i kommuneplanens hovedstruktur, hvor byvækst primært skal ske ved genanvendelse af gamle byområder, og boligbyggeriet skal understøtte byomdannelsen.
Inden for de nye rammeområder 2.4.B6 og 2.4.B11 kan de eksisterende virksomheders nuværende aktiviteter fortsætte, men virksomhederne vil ikke kunne udvides eller ændres på en måde, så forureningen øges.
For de eksisterende virksomheder vest for Voerbjergvej (rammeområde 2.4.H1) betyder ændringen, at de nuværende aktiviteter kan fortsætte, men fremtidige udvidelser og anvendelsesændringer mv. skal ske under hensyntagen til, at man nu grænser op til et boligområde. Der bliver mulighed for at indrette en bredere vifte af erhvervsaktiviteter, som kan indpasses uden væsentlige genevirkninger for omgivelserne.
Der er en uafklaret miljømæssig problemstilling i form af primært støjbelastning fra virksomhederne i erhvervsområdet vest for Voerbjergvej, der kan få betydning for mulighederne for at udnytte boligområdet nærmest disse virksomheder fuldt ud til boligformål. Dette problem kan helt eller delvist løses ved at etablere særlige foranstaltninger, fx støjskærm. Langs Voerbjergvej kan støjproblemet fx også løses ved at etablere erhverv, som skærm mod en bagvedliggende boligbebyggelse. Endelig er der den mulighed, at der kan indgås frivillige aftaler med de støjende virksomheder, så støjniveauet nedbringes. Fx kan de støjende aktiviteter afskærmes eller arbejdstilrettelæggelsen ændres, så udendørs håndtering af produkter mv. ikke foregår om natten.
Sammenfattende redegørelse
Kommunen har ikke modtaget indsigelser eller bemærkninger til ovenstående Miljørapport fra andre myndigheder eller offentligheden. Miljørapporten fastholdes i sin helhed.
Miljøhensynene er integreret i kommuneplanen ved, under hvert af rammeområderne at gøre opmærksom på, at Miljørapporten er en forudsætning for det videre planlægningsarbejde. Endvidere er der i rammerne fastsat miljøklasser for indplacering af virksomhedstyper, fastsat grænseværdier for støj fra erhverv samt fastsat grænseværdier for støj fra trafik. Specielt er der i rammeområde 2.4.B11 gjort opmærksom på, at der er et mindre område med beskyttet natur.
Overvågningen af de væsentligste miljøpåvirkninger af planen vil bestå i, at den efterfølgende lokalplanlægning, byggesagsbehandling og miljøsagsbehandling følger op på de problemstillinger, som er beskrevet i Miljørapporten. |
