Redegørelse for tillæg 7.013, Byudviklingsplan for Gistrup med miljørapport

Fysisk Vision 2025 (hovedstrukturen i kommuneplanen godkendt af byrådet i november 2013) var startskuddet til en bearbejdning af 11 udpegede oplandsbyer med særligt vækstpotentiale. Gistrup var ikke en af disse byer. Med baggrund i Fysisk Vision 2025 skal udviklingen i Gistrup derfor i stedet tage afsæt i at sikre kvalitet og bedre udnyttelse af byens potentialer. Omdannelse og byfortætning skal prioriteres frem for byspredning. Med afsæt i Vision 2025 er formålet med byudviklingsplanen for Gistrup at få defineret identitet, struktur og sammenhængskraft i byen, så byens potentialer kan udnyttes bedst muligt.

Byudviklingsplanen skal skabe rammerne for synergi og helhed, så der kan opnås en målrettet og koordineret indsats af eventuelle offentlige og private investeringer til byforskønnelse og udvikling.

Kommuneplanprocessen hidtil
By- og Landskabsudvalget besluttede den 3. maj 2018, at der skal udarbejdes en byudviklingsplan for Gistrup, så der ligger et opdateret plangrundlag for byen.

Arbejdet med byudviklingsplanen startede op med en analyse af Gistrup, hvilket er samlet i denne flyer og det uddybende debatoplæg.

Der er gennemført en fordebat i perioden fra den 9. maj til den 6. juni 2018, hvor alle havde mulighed for at komme med idéer, synspunkter og forslag til byudviklingen.

Der blev som en del af fordebatten også afholdt et borgermøde den 23. maj 2018. Se Opsamling fra borgermødet.

Billeder fra borgermødet den 23. maj 2018.

By- og Landskabsudvalget godkendte den 6. december 2018 opsamling på fordebatten. Se evt. pkt. 6 i referatet fra mødet her: Referat.

Se desuden det godkendte opsamlingsnotat, hvor der er samlet op på alle indkomne bemærkninger (tryk på billedet herefter):

By- og Landskabsudvalget besluttede dermed, at udarbejdelsen af et udkast til en byudviklingplan for Gistrup kunne begynde.

I fordebatten blev det slået fast, at de fleste borgere ikke ønskede helårsboliger i skoven eller en stor tilvækst i Gistrups indbyggertal og areal, hvilket By- og Landskabsudvalget i deres beslutning bakkede op om, hvorfor det er grundlag for byudviklingsplanen. 

Byudviklingsprojekter 
Ambitionen er, at denne byudviklingsplan skal angive udviklingsretningen for Gistrup i de næste 12 år. Der bør følges op på byudviklingsplanen med bl.a. en lokalplan for sommerhusområdet, der skal sikre skovudtrykket, og at bebyggelsernes sommerhusudtryk videreføres, så sommerhusområdet ikke udvikles til et parcelhuslignende kvarter. Ny indretning af centerområdet, opgradering af udtrykket på Hadsundvej inkl. rundkørsel, er projekter, som byudviklingsplanen ikke tager hånd om, men som med fordel kan udføres efterfølgende.

Der er ikke afsat økonomi til realisering af anlægsprojekter i forbindelse med byudviklingsplanen for Gistrup i budget 2019. Der er derimod aftalt, at overskud fra salg af Spar Es arealet kan bruges lokalt.


Følgende projekter, der bl.a. er udledt af arbejdet med byudviklingsplanen, kan med fordel prioriteres fremadrettet:

- Analyse og indretningsforslag til centerområdet i Gistrup, herunder indretning af bytorv/mødested i samarbejde med de eksisterende burtiksejere.

- Indretning og begrønning af Hadsundvej og rundkørsel. 

- Lokalplan for sommerhusområdet 7.9.S1 Lundby Krat, der skal hjælpe til at styre byggeriet, så området fortsat forbliver bebygget med sommerhuslignende huse, i samarbejde med grundejerforeningerne i området.

- Lokalplan for det fortættede område i midtbyen kommuneplanramme 7.2.D1 Bymidten og 7.2.D2 Hadsundvej m.m for at sikre havebyens grønne karakter og bebyggelsernes udtryk, når der tillades fortætning. 

- Etablering af fortov på begge sider af den nordligste del af Hadsundvej frem til helleanlæget.

Følgende projekt er der allerede vedtaget/afsat økonomi til:

- Lokalplan for Spar Es (vedtaget 13. maj 2019).

- Dybbroparkens omdannelse fra erhverv til boligområde (vedtaget 9. oktober 2017).

- Opgradering af cykelsti nord for Gistrup langs Hadsundvej.

Historiske strukturer
Historisk set er byen en udflytterby fra Nøvling, og i 1900 åbnede Aalborg - Hadsund jernbanen, hvor byen derfor opstod omkring stationen.

Historiske fotos af Gistrup 1850-1950, Aalborg Stadsarkiv.

Flere fysiske strukturer i Gistrup bærer præg af byens historie og er i dag med til at give Gistrup en identitet. Det gælder for banen, der før i tiden fx bragte Aalborgenserne til Gistrup Kro og Lundby Bakker på søndagsudflugt. Banen er nu nedlagt, men baneforløbet er bevaret som sti, og skaber stadig en værdi for byens indbyggere. Der er fortsat en bane nord for Gistrup, som i dag anvendes til godstransport til Østhavnen.

I generalplanen fra 1973 blev Gistrup udpeget som "moderby" for den sydøstlige del af kommunen.

Gistrup har udviklet sig blandt andet på grund af nærheden til landevejen til Hadsund, og selvom vejforløbene er ændret, er byen stadig afgrænset af Hadsund Landevej mod øst, som er en klar afgrænsning af Gistrup mod det åbne land øst for vejen. 

Byfunktioner og mødesteder
Offentlig og privat service samt idræts- og fritidstilbud er vigtige funktioner i en by og udgør samtidig mødesteder i byen.

I midten af byen er Spar Es arealet, som i en årrække har været anvendt til fælleshus/klublokale og boldbaner. Der er lavet en lokalplan, som udlægger arealet til boliger og fælles rekreativt område. Det skaber en anden form for mødested i byen.

Illustrationsplan for lokalplanen for Spar Es.

Skolen i Gistrup ligger i byens syd-østlige del op til skoven mod syd. I forbindelse med skolen ligger bl.a. petanquebaner, boldbaner og to haller. Der arbejdes i anden sammenhæng på at gøre dette til et bedre mødested, port til skoven og omlægning af boldbanerne.

En væsentlig offentlig indgang til skoven ligger ved Hadsund Landevej via Festpladsen, mens Gistrups lokale beboere har adgang flere steder fra byen til skoven.

Festpladsen er den offentlige adgang til skoven. 

Centerområdet
Omkring Hadsundvej er udlagt et areal på ca. 8 ha til centerformål i form af butiks- og servicefunktioner. Området kan med fordel omdannes, så nye og eksisterende butikker indrettes bedre ift. trafikal afvikling, men også så der gives plads til et mødested/bytorv. Byudviklingsplanen ændre afgrænsningen af kommuneplanrammen mod vest, og det anbefales at indretningen af området bearbejdes i en videre lokalplanlægningsproces.   

Borgerne
Gistrup har knap 3600 indbyggere (2019). I byen bor der ca. lige mange par med børn, par uden børn og enlige uden børn, dvs. der er en ligelig fordeling mellem de forskellige familietyper i Gistrup. (Geomatic)

I ca. 40 % af husstandene er den ældste person over 66 år, og i 70% af husstandene er den ældste person over 50 år, hvilket skiller sig ud sammenlignet med det øvrige Aalborg Kommune, hvor der er flere yngre borgere, men det er naturligt, da Aalborg er en studieby, og Gistrup derimod er en by, hvor mange familier flytter til og bliver boende. (Geomatic)

Ift. beskæftigelse og indkomst er det en femtedel af indbyggerne, som er lønmodtagere på højt niveau og en femtedel af indbyggerne, der er pensionister. (Geomatic)

De fleste indbyggere har en bil og forholdsmæssigt, i forhold til det øvrige Aalborg Kommune, er der flere, der har mere end en bil, hvilket er naturligt, bl.a. da der ikke er så meget offentlig transport til/fra Gistrup, og da der er længere cykelafstand til Aalborg, hvorfor mange vælger at have en ekstra bil. Det kan også skyldes, at der er mange med en høj indtægt i Gistrup, og der derfor er flere borgere, der vælger at eje en eller flere biler af bekvemmelighed. (Geomatic)   

Næsten en fjerdedel af indbyggerne har en lang videregående uddannelse, hvilket er markant flere end i det resterende Aalborg Kommune. (Geomatic)

Boliger og restrummelighed
Gistrup by er kendetegnet ved parcelhuskvarterer samt få sammenhængende tæt-lav boligbebyggelser.

Der er langt flest ejerboliger og næsten alle boliger er koblet på fjernvarme. Parcelhuse med haver og en familie pr. hus, er den typiske boligform. Langt de fleste boliger er bygget i 80'erne og 90'erne, og det kan ses på mange af boligernes udseende, som i dag ved salg ofte peppes op til en mere tidssvarende og moderne familiebolig. De fleste boliger har en størrelse på 151 m² til 180 m².

De seneste 12 år er der opført omkring 150 boliger i Gistrup. Der er desuden kommet flere nye kvarterer nord for Egnsplanvej - Broagervej, Kiplings Alle, Seiferts Alle, som også hører ind under samme postnummer som Gistrup. Boligerne er ren nybyggeri og har geografisk en barriere til det øvrige Gistrup by bl.a. i form af Egnsplanvej. Det er nybyggede områder, hvor der for nyligt derfor er lavet et opdateret plangrundlag, hvorfor byudviklingsplanen ikke fokuserer på disse områder.  

Nord for Egnsplanvej er der også flere nye områder, der hører under samme postnummer som Gistrup.

Primo 2019 er der ikke restrummelighed til boliger i Gistrup, men følgende boliger er planlagt at blive opført:

- På Spar Es arealet er der vedtaget en lokalplan for ca. 40 tæt-lave boliger eller etageboliger på maks. 2 etager. Der er godt 14.000 m².

- For Dybbroparken er der vedtaget en lokalplan til tæt-lav eller etagebebyggelse på maks. 2½ etage. Det er knap 11.000 m².

Dybbroparken og Spar Es-arealet.

Institutioner
I Gistrup findes en større kommuneskole og idrætsanlæg, flere børneinstitutioner, et plejehjem samt et psykiatrisk plejehjem. Nordvest for byen findes en stor del af Aalborg Universitet. Umiddelbart nord for Gistrup opføres det nye supersygehus NAU.

Erhverv
Dybbroparken var tidligere et erhvervsområde, men området er lokalplanlagt med mulighed for boliger. I kommuneplanens rammer er der derfor nu kun udlagt erhverv i den nord-østlige del af Gistrup (7.2.H1) og nord for Gistrup og banen (7.2.H2). 

I erhvervsområdet længst mod nord, 7.2.H2 Hadsundvej, ligger der kun én virksomhed, og denne har mere sammenhæng med Universitetsområdet end med Gistrup geografisk set, derfor ændres rammenummeret, så det hører under Universitetsområdet, og rammen hedder derfor fremover 4.4.H1 Hadsundvej.

Mellem banen og ramme 4.4.H1 ligger et kommunalt ejet erhvervsareal, som omdøbes til en rekreativ ramme i kommuneplanen som led i byudviklingsplanen for at friholde området som en del af en grøn kile - Poulstrup Sø kilen.

Erhvervsområderne i Gistrup før og efter byudviklingsplanen.

Erhvervsområdet 7.2.H1 ved Sagavej har stadig en restrummelighed til nye erhvervsvirksomheder eller til udvidelser af eksisterende virksomheder.

Erhvervsområdet (med kommuneplanramme 7.2.H1) ved Sagavej set fra luften.

Målet med erhvervsområde 7.2.H1 Sagavej er at skabe et attraktivt erhvervsområde primært for butikker med pladskrævende varegrupper og lokale håndværkserhverv. Byudviklingsplanen ændrer ikke kommuneplanrammerne for området.

Landskab, natur og rekreative kvaliteter

Med skoven som nabo er de rekreative kvaliteter tæt på mange i Gistrup.

Gistrup by ligger på kanten af Indkildedalen og Romdrup Ådal på den flade bakke mellem enge og skovområdet Lundby Bakker. Byen ligger meget veldefineret i landskabet, og bebyggelsens udbredelse er umiddelbart fuldendt i forhold til forudsætningerne i det omkringliggende landskab.

Gistrups placering på den flade bakke.  

Byen har mange fine kvaliteter og er populær at bo i, bl.a. ligger den bekvemt på en jævn stigning i en meget fin grøn kulisse, der på flere måder er en fordel. Bevaringshensynet i forhold til de samme kvaliteter er samtidig en væsentlig del af forklaringen på, at efterspørgslen på nye byggemuligheder ikke kan honoreres.

Gistrup fra nord - bakkerne fornemmes som en markant landskabelig kulisse mod syd bag byen.

Engene mod nord og øst dyrkes i dag som landbrug, og mange steder er der gravet grøfter for at håndtere overfladevandet. Bakkens kant ligger omtrent i kote 7, hvor skellet mellem den tørre bakke og de lavere engområder ligger. De våde områder, særligt omkring Indkildedalen, har et potentiale for at kunne udvikle våd natur, og fremme nogle af de sjældne arter, som eksempelvis strandtudsen, der findes i området.

Den trætte beplantning langs Hadsund Landevej giver en nænsom og diskret overgang til Romdrup Ådal, hvor læbæltet smelter sammen med skoven, og den del af byen, der er synlig, holdes på afstand af de lave enge nord for boldbanerne.

Lundby Bakker er meget kuperet og er primært dækket af skov, og en stor del af skoven er udlagt til sommerhuse. Skovområdet er meget besøgt, og der er stort fokus på at udvide skoven, dels på grund af populariteten, men også faktorer som landskab og grundvand spiller ind. Sydvest for byen ligger golfbanen.

Byens grønne karakter danner også baggrund for udsigter til Lundby Bakker fra Gug, Aalborg og Klarup.

Grøn-Blå struktur (Kommuneplanens retningslinje 11.1.2).

De grønne kiler omkring byen, som ses på kortet før, er åbent land og naturområder, der kan være alt fra skov, natur, landbrug m.v. I kilerne spiller den rekreative anvendelse en stor rolle og afvejningen mellem benyttelse og beskyttelse af kilernes natur og rekreative brug, og udviklingen af dette, er særlig vigtig. Særligt værdifulde landskaber er udpeget pga. et væsentligt geologisk, kulturhistorisk eller biologisk indhold i landskabet. Her skal landskabet beskyttes mod fx byggeri, anlæg og lignende. De økologiske forbindelser skal sikre, at bestande af planter og dyr kan spredes i landskabet.

Grundvandsinteresser
Gistrup Vandværk henter vand fra 2 kildepladser midt i byen. Borgerne i Gistrup bor derfor ovenpå det vand, der kommer ud af deres vandhaner.

Der er store grundvandsinteresser i, og omkring, Gistrup.

For at sikre rent drikkevand nu, og til kommende generationer, er det vigtig at undgå potentiel forureningstruende aktiviteter. Byudvikling udgør en potentiel forureningsriciko. Den sydlige del af Gistrup ligger inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD), og disse områder er der, hvor den fremtidige drikkevandsressource skal findes. Derfor er det særligt vigtig at sikre disse områder mod forurening.

Store dele af Gistrup by er omkranset af kildepladser til almene vandværker og dertil hørende indvindingsoplande. Indvindingsoplandene definerer det område, hvorfra grundvandet strømmer hen i mod drikkevandsboringer, fra hvilke vandet indvindes. Vandet indvindes fra Brunsted-Engkilden, der er et af Aalborg Kommunes højest prioriterede vandværker, og derfor aldeles vigtig at passe på.

Drikkevandsinteresserne giver nogle begrænsninger i forhold til byvækst. Det er vigtig at passe på vores drikkevand, og der er i byudviklingsplanen taget store hensyn til områderne ved ikke at udlægge nye boligområder i drikkevandsområderne.

Mobilitet og forbindelser
I Gistrup er der to dominerende veje gennem byen, nemlig Nøvlingvej og Hadsundvej. Mod nord forbinder Hadsundvej Gistrup til Sønder Tranders, Universitetsområdet, Egnsplanvej og videre til Aalborg.

Overordnet vejnet i Gistrup.

Egnsplanvej, der har været nødvendig at anlægge pga. det nye sygehus NAU, har skabt en bedre forbindelse for biler til og fra Gistrup, men har også skabt støjgener i det nordlige Gistrup. Biltrafikken til og fra Gistrup kommer i høj grad via Egnsplanvej og Hadsundvej. Langs Hadsundvej er der en dobbeltrettet cykelsti. Dette medfører dog uhensigtsmæssige krydsninger af Hadsundvej lige nord for Gistrup by, og krydsning af Egnsplansvej kan føles utryg.

Velkomst til Gistrup fra nord, hvor der fremadrettet laves ny cykelsti.

For cyklister er der mange gode forbindelser i Gistrup, særligt er der et veludbygget internt stisystem. For også at sikre en god forbindelse mellem Gistrup, det nye supersygehus og universitetsområdet skal der etableres enkeltrettede cykelstier på Hadsundvej fra Gistrup til Alfred Nobels vej i østsiden af vejen. Den eksisterende dobbeltrettede cykelsti på vestlig side af Hadsundvej, skal derfor omlægges. Målet er både at forbedre fremkommeligheden, trafiksikkerheden og trygheden for cyklister, særligt ved krydsningen af Egnsplanvej samt Hadsundvej. Med projektet opnås desuden en god forbindelse til en kommende supercykelsti fra Nyt Aalborg Universitetshospital til Nytorv.

Der er også mange attraktive fodgængerforbindelser i Gistrup via interne stier og boligveje samt mange rekreative stier i skoven. Der mangler dog en sammenhængende fodgængerforbindelse ud af byen mod nord frem til krydsningshellen på Hadsundvej.

De primære skoleveje er via Hadsundvej, som er fartdæmpet og med cykelbaner og Kildeparken-Lyngtoften, der er en lokalvej i et boligkvarter. Samtidigt arbejder kommunen på at lede cyklister fra det nordlige Gistrup og Sønder Tranders sikkert frem til skole og hal via boligveje og interne stier. Dermed undgås krydsning af Nøvlingvej i rundkørslen ved Hadsundvej.

Endelig kommer der skolebørn fra det sydlige opland til skolen via Hadsund Landevej med mulighed for afsætning ved busslusen ved hallen.

De nuværende kollektive busruter i Gistrup (2019). 

Den kollektive trafikbetjening består af en direkte bybuslinje til Aalborg samt regionalbus til Aalborg, Hadsund og Fjellerad. Med etableringen af en BRT-forbindelse mellem NAU og Travbanen vil der ske en ændring i bybusbetjeningen af Gistrup. Med revisionen af den kollektive trafikplan vil der være fokus på fortsat at have en direkte bybusbetjening mellem Aalborg og Gistrup.

Det primære stoppested i Gistrup er Beltoften, og det er samtidig placeret i relativ nær tilknytning til centerområdet i Gistrup. Derfor udpeges Beltoften som mobilitetsknudepunkt i Gistrup.

Gistrup har stort potentiale som bosætningsby pga. byens attraktive placering ved skoven, handelsmulighederne, skole- og fritidsmuligheder. Nærheden til Aalborg by gør også Gistrup attraktiv som bosætningsby, da afstanden til mange arbejdspladser (Nyt Aalborg Universitetshospital, Aalborg Universitet, Aalborg Havn, m.v.) og øvrige tilbud i Aalborg by er i cykelafstand fra Gistrup.

På trods af at Gistrup er attraktiv som bosætningsby, er der i byudviklingsplanen taget stilling til, at Gistrup ikke skal udvides, på baggrund af de bindinger byen har, på baggrund af borgernes input i fordebatten og på baggrund af byrådets beslutning om, at Gistrup ikke er en by med særligt vækstpotentiale.

Byudviklingen i Gistrup er udfordret ved at være afgrænset af vigtige vandindvindingsområder. Desuden afgrænses byen i dag af Lundby Bakker mod syd og Hadsund Landevej mod øst, som danner en veldefineret afgrænset bykant til det åbne land mod øst. Mod nord er byen afgrænset af de våde enge i Indkildedalen og Egnsplanvej.

Kommuneplanramme 7.2.B1 udvides med matrikel nummer 2io Gistrup By, Nøvling og anvendelsesmuligheden ændres, så der ikke længere er mulighed for tæt-lav- og etagebebyggelse

Ramme 7.2.B1 før og efter byudviklingsplanen. 7.2.B1 (rød på kortet) udvides med matr. nr. 2io Gistrup By, Nøvling.

Lindekrogen 3 omdannes til en parcelhusgrund.

Gistrups beliggenhed på kanten af Lundby Bakker er både et potentiale og en begrænsning. Det er så absolut nærheden til natur- og landskabskvaliteterne, der bærer forklaringen på Gistrups popularitet som bosted. Bevaringshensynet ift. de samme kvaliteter er samtidig en væsentlig del af forklaringen på, at efterspørgslen på nye byggemuligheder ikke kan honoreres. Der gives derfor også kun plads til et enkelt nyudlæg til boligformål på Lindekrogen 3, hvor en enkelt parcel i Gistrup by ændres, så der bliver mulighed for at bygge en bolig derpå.

Lindekrogen 3, matr. 2io Gistrup By, Nøvling i område 7.2.O3 omdanes fra 'område til offentlig service' til boligområde 7.2.B1. Matrikel 2io Gistrup By, Nøvling får dermed samme bebyggelsesregulerende bestemmelser, som der kommer til at gælde for den resterende ramme 7.2.B1 dvs. mulighed for åben-lav bolig i maks. 2 etager. Dette gøres ud fra efterspørgslen efter boliger, og da det vurderes, at arealet godt kan være passende for et enkelt parcelhus, uden at det vil genere indkig til Gistrup Kirke. Området står ubebygget i dag og er en del af et offentligt ejet areal, der har haft til formål at sikre områdets grønne karakter og forbindelse til det åbne land. 

Anvendelsesbestemmelsen ændres
Der gives ikke længere mulighed for tæt/lav og etageboliger i ramme 7.2.B1. Det skyldes, at der ikke ønskes fortætning i dette område, da havebyens udtryk med parcelhuse med haver ønskes fastholdt.  

Kommuneplanramme 7.2.R4 Langs banen oprettes

Ramme 7.2.R4 oprettes med byudviklingsplanen.

Matrikel 13o Sdr. Tranders By, Sdr. Tranders omdannes fra anvendelsen let erhverv til en ny rekreativ kommuneplanramme 7.2.R4 Langs banen. Det betyder, at der ikke længere kan anlægges let erhverv i området. Dette gøres for at udvide Poulstrup Sø kilen, så ådalene kan sammenkobles.

Øst for matrikel 13o omdannes også den del af ramme 7.9.A3 til rekreativ ramme 7.2.R4, der ligger nord og syd for banen hen til Hadsund Landevej for at sikre sammenhæng i ådalene.   

Ramme 7.2.H2 ændres til 4.4.H1 og rammeområdet reduceres efter byudviklingsplanen.

Kommuneplanramme 7.2.H1 Hadsundvej reduceres med matrikel 13o Sdr. Tranders By, Sdr. Tranders. Der er fortsat restrummelighed og ledige erhvervsarealer i rammeområde 7.2.H1 Sagavej, hvorfor det vurderes ikke at være problematisk ift. erhvervsudvikling. Derudover ændres navnet på rammen til 4.4.H1 Hadsundvej, da det geografisk set hænger mere sammen med Universitetsområdet. 

Kommuneplanramme 7.2.C1 Ved Nøvlingvej ændre afgrænsning og byggemuligheder

Ramme 7.2.C1 ændre byggemuligheder og afgrænsing mod vest for at gøre plads til eksisterende og evt. nye butikker langs Hadsundvej.

Etage og højde ændres fra maks. 2,5 etager til 3 etager og højden fra maks. 10,5 m. til 12½ m. 

Byudviklingsplanen har fokus på udvikling af centerområde 7.2.C1, men hvis det skal ske, kan kommuneplantillægget ikke stå alene. Der kan med fordel også udarbejdes en lokalplan i samarbejde med grundejerne, da der er behov for forskønnelse af området og en bedre indretning af den trafikale afvikling. Desuden bør der planlægges for et bytorv i området for at skabe et nyt mødested. Der er fortsat restrummelighed i centerområdet, så eksisterende butikker kan udvide, eller nye butikker kan etablere sig.

Ændring af anvendelsesbetemmelserne:
Anvendelsesbestemmelserne ændres, så der ikke længere er mulighed for trykkerier og benzinsalg, da rammeområdet er placeret i kildepladszone til Gistrup vandværk, og der derfor ikke bør åbnes op for sådanne typer af erhverv fremadrettet.

Centerområdets afgrænsing 
Der er flere forespørgsler på at udvide centerområdet mod nord på den anden side af Nøvlingvej og mod nord-øst på modsatte side af rundkørslen og Hadsundvej. Nye butikker vil på denne placering have rigtig god synlighed, da der er meget trafik.  

Arealet, hvor der kan etableres butikker, har tidligere været afgrænset til arealet øst for Hadsundvej og syd for Nøvlingvej. Der er fortsat god rummelighed til eventuelle nye butikker i den eksisterende ramme til fx nye dagligevarbutikker. Hvis centerområdet udvides nord for Nøvlingvej, vil Nøvlingvej og rundkørslen danne en meget stor barriere, så der ikke kan skabes et godt sammenhængende centerområde.

Derimod ønskes at udvide centerområdet og det afgrænsede butiksområde mod vest for at skabe mulighed for eksisterende og eventuelle nye butikker langs Hadsundvej. Hadsundvej er også historisk set den gamle hovedgade i Gistrup, som også fremadrettet ønskes bevaret med forskelligartede anvendelser og som værende byens 'rygrad' med mulighed for fortætning.   

Vurdering af udvidelse af bymidten og bydelscentretcentert ift. Planlovens §11e, stk. 6
Se vurderingen under retningslinje 7.1.3 senere i dette afsnit.

Kommuneplanramme 7.2.C2 Bymidten ændres til blandet bolig- og erhvervsområde 7.2.D1 Bymidten og rammens areal reduceres mod nord-øst

Ramme 7.2.C2 skifter til ramme 7.2.D1 før og efter byudviklingsplanen.

Der har tidligere været 2 centerområder 7.2.C1 og 7.2.C2 i Gistrup. 7.2.C2 omdannes med byudviklingsplanen til et blandet bolig- og erhvervsområde 7.2.D1. Dette gøres, da der ikke iflg. nuværende ramme, og nuværende afgrænset butiksområde, kan etableres butikker i området i dag, og for at der fremadrettet heller ikke ønskes butikker i denne del af byen, men i stedet ønskes boliger eller erhverv af tæt bymæssig karakter. Det skal selvfølgelig overensstemmes med parkering, friarealer mv, men så fremt det er muligt, vil det også være at foretrække, at den del af Gistrup by fortættes.

Området reduceres i afgrænsningen med samme areal som ramme 7.2.C1 udvides med.

Ændring af anvendelsesbetemmelserne:
Anvendelsesbestemmelserne ændres, så der ikke længere er mulighed for enkeltstående butikker. Denne anvendelseskategori fjernes, da en enkeltstående butik betyder en butik, der ikke er placeret i nærheden til andre butikker. Det kan ikke lade sig gøre at etablere enkeltstående butikker i området, da arealet ligger i nærheden til øvrige butikker, og derfor ændres anvendelsesbestemmelsen for ramme 7.2.D1 Bymidten, så den ikke indikerer muligheden, når det reelt ikke kan lade sig gøre.

Anvendelsesbestemmelserne ændres, så der ikke længere er mulighed for trykkerier og benzinsalg, da rammeområdet er placeret i kildepladszone til Gistrup vandværk, og der derfor ikke bør åbnes op for sådan typer af erhverv fremadrettet.

Kommuneplanramme 7.2.B2 Hadsundvej m.m. erstattes af ny kommuneplanramme til blandet bolig og erhverv 7.2.D2 Hadsundvej m.m. med mulighed for fortætning langs Hadsundvej

Ramme 7.2.B2 ændres til ramme 7.2.D2 før og efter byudviklingsplanen.

Rammen ændres til en blandet bolig og erhvervsramme, da der ikke i en boligramme kan placeres erhverv, hvilket der ønskes at give mulighed for fremadrettet.

Ændring af anvendelsesbetemmelserne:
Der tilføjes mulighed for undervisning.

Anvendelsesbestemmelserne ændres desuden, så der ikke længere er mulighed for trykkerier og benzinsalg, da rammeområdet er placeret i kildepladszone til Gistrup Vandværk, og der derfor ikke bør åbnes op for sådan typer af erhverv fremadrettet.

Ændring af de bebyggelsesregulerende bestemmelser:
Tidligere var der mulighed for en bebyggelsesprocent på maks. 30 for åben-lav boliger og maks. 40 for øvrig bebyggelse i delområde 1 samt maks. 55 i delområde 2. Der måtte maks være 2½ etager og en maks højde på 10½ m. Fælles opholdsarealer var sat til min. 10 % for åben-lav boliger og min. 15 % for tæt-lav boliger i delområde 1. Desuden skulle der være min. 10 % for tæt-lav boliger og min. 15 % for etageboliger i delområde 2.

Delområde 7.2.D2 (vist med gul). Langs Hadsundvej tilades etagebyggeri i op til 3 etager og en bebyggelsesprocent på op til 60 (vist med rød). Delområde 2 (vist med blå) fastholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser. 

De nye byggelsesregulerende bestemmelser for 7.2.D2 Hadsundvej er lavet således, at bebyggelsesprocenten for området fortsat er maks. 30 for åben-lave boliger. For øvrig bebyggelse i delområde 1 er byggelsesprocenten også maks. 30.

Der gives mulighed for en bebyggelsesprocent på maks. 60 for etageboliger i 3 etager og maks. 40 for etageboliger i 2 etager langs Hadsundvej.

Bebyggelsesprocenten sættes til maks. 40 for for tæt-lav boliger i 1½ etager.

Bebyggelsesprocenten i delområde 2 ændres ikke. 

Etageantal sættes til maks. 1½ etage, men der gives mulighed for etageboliger i op til 3 etager langs Hadsundvej.

Højde er maks. 8½ m dog maks. 12½ m for 3 etager langs Hadsundvej.

Krav til fælles opholdsarealer ændres:
Bestemmelsen slettes i kommuneplanrammen. Det betyder, at kommuneplanens retningslinjer derfor skal følges, dvs. retningslinje 6.1.2 kvalitative retningslinjer for nyudlæg, som bl.a. bestemmer at;

• For etageboliger i tætbyområder skal der udlægges udendørs opholdsareal svarende til min. 30 % af etagearealet.
• For etageboliger udenfor tætbyområder skal min. 25 % af et områdes areal udlægges til fælles udendørs opholdsareal.
• For tæt-lav boliger skal min. 15 % af et områdes areal udlægges til fælles udendørs opholdsareal.
• For åben-lav boliger skal min. 10 % af et områdes areal udlægges til fælles udendørs opholdsareal. 

Baggrund for fortætning i centrum af Gistrup
Der er ikke flere restarealer til boligudvikling i Gistrup i dag, dog er Spar Es arealet og Dybbroparken planlagt og endnu ikke bebygget (efterår 2019). Efterspørgslen efter nye boliger, bl.a. ældrevenlige boliger, kan kun tilgodeses ved omdannelse eller fortætning af byen.

Byudviklingsplanen tager afsæt i at bevare Gistrup som en attraktiv bosætningsby især for børnefamilier. Der er fokus på at bevare havebyens struktur ved ikke at tillade byfortætning alle steder i Gistrup, men alene i et velafgrænset område i centrum af byen. Derved opnås en planlagt fortætning, som ikke sker tilfældige steder i byen på individuelle parcelhusgrunde til gene for naboer og byens struktur som haveby. Fortætningen skal give plads til andre boligtyper i Gistrup og være med til at sætte gang i flyttekæder, så fx ældre kan flytte fra et for stort parcelhus til en mindre lejlighed, hvilket kan skabe plads til nye børnefamilier i de eksisterende parcelhuse.

Kommuneplanramme 7.9.S1 Lundby Krat reduceres ift. anvendelsesmulighed og specificeres ift. byggematerialer
Anvendelsen ændres, så der ikke længere er mulighed for enkeltstående butikker, hotel og restaurant. Denne ændring laves for at sikre, at sommerhusområdet fremover ikke skifter karakter, men forbliver sommerhusområde (dog er der enkelte helårsboliger, der skal have lov at blive liggende med det udtryk, de har).

Desuden specificeres, at det primære byggemateriale skal være i træ. Dette gøres for at sikre områdets udtryk som sommerhusområde.

Ændring i emnet 'teknisk forsyning' i alle rammer i Gistrup
Der er ikke længere fjernvarmepligt eller betinget fjernevarmepligt, da der findes andre mere bæredygtige løsninger for varmeforsyning i dag, hvorfor det i alle rammer for Gistrup er slettet, og desuden er teksten "Der skal indpasses synlige affaldsløsninger i bybilledet” også slettet i alle rammer.

Retningslinje 2.1.1 Egentlig byudvikling og byformål ændres
Matrikel 13o, Sønder Tranders By, Sønder Tranders er et areal, der er planlagt til byudvikling, men med byudviklingsplanen tages området ud af retningslinjen, da det skal være et naturområde i stedet for et område til let erhverv.

Desuden slettes 4 matrikler på Kvisten 29b, 29c, 29d og 29e, som er blevet bebygget.

Retningslinje 7.1.3 Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre
Retningslinje 7.1.3 ændres med en udvidelse af den afgrænsende bymidte for Gistrup, så bymidten kommer til at omfatte et område på begge sider af Hadsundvej syd for Nøvlingvej. 

Den afgrænsede bymidte før byudviklingsplanen.	Den afgrænsede bymidte efter byudviklingsplanen.

Vurdering af udvidelse af bymidten ift. Planlovens §11e, stk. 6
Behov: Afgrænsningen af bymidten udvides mod vest for at give plads til nye butikker og skabe fleksibilitet og mulighed for yderligere fortætning langs Hadsundvej. Endvidere vil udvidelsen inddrage allerede eksisterende butik i bymidten.

Kommunens sidste detailhandelsanalyse fra 2018 viser, at det samlede eksisterende butiksareal i bymidten er på 3.600 m2. Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål (butiksareal) indenfor bymidten er på 6.700 m2. Det vurderes, at den ønskede detailhandelsudvikling i området kan ske indenfor rammerne af det eksisterende maksimale bruttoetageareal til butiksformål.

Området: Det vurderes, at den del af Hadsundvej, som inddrages i bymidten, fremadrettet med fordel også kan sammenkobles med det eksisterende bymidten ved fx at lave nye stier eller andet, der kan skabe sammenhænge på tværs i bymidten.

Det vurderes, at en kommende udvikling langs den del af Hadsundvej, som bymidten udvides med, med fx butikker i stueetagen og boliger ovenpå i op til 3 etager, kan være med til at give den fortætning og udvikling af 'byens rygrad', som vurderes at være passende på netop den placering i byen frem for andre steder i Gistrup, hvor der ikke ønskes yderligere fortætning. Fremadrettet ønskes en fortætning af byen i netop denne del af byen, og en blandet anvendelse kan give byliv og spille godt ind til byens videre udvikling.  

Opfyldelse af målet for den kommunale detailhandelsstruktur: Det er et centralt mål for den kommunale detailhandelsstruktur, at borgerne i kommunens byer skal kunne foretage de daglige indkøb tæt på deres bopæl. Det er ligeledes et vigtigt mål, at butikker skal samles og koncentreres i afgrænsede bymidter, aflastningsområdet, bydelscentre og lokalcentre sammen med andre bylivsskabende funktioner for at opnå stærke handelsknudepunkter og attraktive byer og bymiljøer. Udvidelsen af den afgrænsede bymidte i Gistrup skal netop fremtidssikre en levende og attraktiv bymidte med mulighed for nye butikker samt for fornyelse af eksisterende butikker.

Konsekvenser for bymiljøet og afvikling af trafikken: Trafikken til den eksisterende bymidte kan med fordel opdateres og afvikles bedre, og derfor foreslås i byudviklingsplanen, at der laves en lokalplan for bymidten. Konsekvensen for trafikken ved at udvide bymidten og centerområdet mod vest vurderes ikke at have betydning, da adgangsvejen fra Nøvlingvej til det eksisterende bymidte/centerområde ikke vil være adgangsvej til eventuelle nye butikker langs Hadsundvej, og trafikken vil derfor ikke blive yderligere belastet i den eksisterende bymidte/centerområde. Tilgængeligheden før øvrige trafikarter end biltrafik vil kunne optimeres ved at danne bedre sammenhæng på tværs i det nye samlede bymidte ved fx at etablere nye stier på tværs i området for gående og cyklister. Der lægges særligt vægt på i rammen, at der er plads til fodgængere i området, hvorfor det ved udvikling i området er sikret, at der tages hånd om dette. Parkeringsmulighederne i det eksisterende bymidte/centerområde, kan med fordel placeres anderledes og begrønnes, mens der i den udvidede bymidte langs Hadsundvej også skal tages hånd om parkeringsmulighederne ved udvikling i området. Bl.a. er der i rammen bestemt, at parkering skal placeres bag bygninger for at sikre et tæt vejforløb frem for parkering ud mod Hadsundvej.

Retningslinje 11.1.2 Grøn-blå struktur
Området med matrikelnummer 13o Sønder Tranders By, Sønder Tranders tages med i Grøn-blå struktur. Desuden tages det øvrige areal, der omdannes til ramme 7.2.R4, også med i Grøn-blå struktur.

Hvad er en miljørapport?
"Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport. Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling.

Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde.

Når der, som i dette tilfælde, udarbejdes en miljørapport, fastlægges det nærmere indhold (afgrænsing) af miljørapporten i forhold til, hvilke miljømæssige forhold der især forventes påvirket, og hvilke faktorer der bør undersøges nærmere, enten for at udelukke en påvirkning eller for at fastslå påvirkningens omfang og karakter. Dette sker i samarbejde med berørte myndigheder.

Offentlighedsproceduren for miljørapporten følger høringsperioden for den tilhørende plan – i dette tilfælde kommuneplantillæg.

Når offentlighedsperioden er udløbet, behandles indkomne bemærkninger, og miljørapporten suppleres med en "sammenfattende redegørelse". Den sammenfattende redegørelse er et selvstændigt afsnit i miljørapporten, og den offentliggøres sammen med det endeligt vedtagne kommuneplantillæg.

Kommuneplantillæggets indhold, hovedformål og forbindelse til anden planlægning
Miljørapporten giver en samlet miljøvurdering af kommuneplantillæg 7.013 Byudviklingsplan for Gistrup. Idet kommuneplantillægget fastlægger strategi og nogle rammer på overordnet niveau for byudvikling i Gistrup, skal miljøvurdering også foretages på et overordnet niveau.

Indhold og hovedformål
Der henvises til afsnittet "Baggrund og formål" i redegørelsen til dette kommuneplantillæg.

Forhold til anden planlægning
Der henvises til afsnittet "Forudsætninger" i redegørelsen til dette kommuneplantillæg, hvor eksisterende planlægningsmæssige forusætninger herunder grundvandinteresser gennemgås.

Ændringer i forhold til gældende planlægning
Byudviklingsplanen for Gistrup medfører en række ændringer af det gældende plangrundlag på by-, retningslinje og rammeniveau. De konkrete ændringer er beskrevet i redegørelsens afsnit ”Ændringer i forhold til gældende planlægning.”

Afgrænsning af miljørapporten
I henhold til miljørapportens første fase har berørte myndigheder været hørt for at fastlægge væsentlige miljøparametre til miljørapporten. Høringen forløb i perioden den 11. april 2019 til den 3. maj 2019.

Følgende myndigheder har været hørt i høringsfasen: Erhvervsstyrelsen, Miljøstyrelsen, Miljøstyrelsen Nordjylland,   Vejdirektoratet, Fredningsnævnet for Nordjylland, Landbrug og Fiskeristyrelsen, Nordjyllands Historiske Museum, Miljø- og Energiforvaltningen, By- og Landskabsforvaltningen og Gistrup Kirke.

Aalborg Kommunes Park og Natur myndighed meddelte den 24. maj 2019, at Bilag IV-arten strandtudse sandsynligvis har ynglelokalitet inden for det område nordvest for Gistrup (området ved Kronen), hvorpå der i første omgang var opstartet planlægning for boliger. Det var den eneste bemærkning til miljøvurderingen, der var kommet.

Ikke teknisk resumé - hovedkonklusioner af miljørapporten
Udgangspunktet for dette kommuneplantillæg er at fastlægge en ny byudviklingsplan for Gistrup.

Idet kommuneplantillægget overordnet fastlægger retningslinjer og rammer for den fysiske udvikling i Gistrup, skal miljøvurderingsrapporten også foretages på et overordnet niveau.

Dette medfører, at miljøvurderingen koncentrerer sig om en overordnet vurdering af forhold, der kan have en indvirkning på miljøet, og hvilke miljøforbedrende foranstaltninger, der bør overvejes at inddrage i forbindelse med den kommende detailplanlægning.

De væsentligste forhold, som er miljøvurderet, er:
Biologisk mangfoldighed - Gistrup er omgivet af skov, marker og naturarealer.

Landskab - arealerne med skov og sommerhusområde syd for Gistrup er udpeget som særligt værdifuldt landskab.

Befolkningens levevilkår og materielle goder - Byens fysiske indretning.

Menneskers sundhed - Rekreative muligheder og trafiksikkerhed.

Grundvand, overfladevand og jordbund - Gistrup ligger i område med særlige drikkevandsinteresser.

Klimatiske faktorer - øgede vandmængder i fremtiden

Miljøvurdering

Udgangspunktet for miljøvurderingen er et meget bredt og omfattende miljøbegreb. Som nævnt er miljøvurderingen lavet på et overordnet niveau, da kommuneplantillægget fastlægger rammer for byudvikling i Gistrup på et overordnet niveau.

Biologisk mangfoldighed, fauna og flora, herunder Natura 2000 og Bilag IV-arter.
Det forventes ikke, at den planlagte udvikling kan påvirke Natura 2000-områderne ”Lille Vildmose, Tofte Skov og Høstemark Skov" (Site 18) eller  ”Rold Skov, Lindenborg Ådal og Madum Sø” (site 20) i kraft af afstanden til områderne.

                
                  Beskyttet natur i og omkring Gistrup

Det har i planlægningen været overvejet at udlægge et område til boligformål ved Kronen, men da der ifm. planarbejdet er registreret forekomst af strandtudse på arealet, er arealet taget ud af byudviklingsplanen.

Området ved Kronen, som der i første omgang var opstartet planlægning for, men som er taget ud af byudviklingsplanen igen pga. fund af bilag IV-arten strandtudse.

Samlet set vurderes det, at kommuneplantillægget ikke vil have nogen umiddelbar negativ effekt på beskyttede arter eller naturarealer.

Landskab
Gistrup ligger ved foden af Lundby Bakker, der rejser sig mod syd. Bakkerne er pakket ind i skov. Udsigt til og fra bakkerne skal bevares, og det vurderes, at kommuneplantillægget ikke vil have nogen negativ effekt på det. Målet er, at byen mod syd fortsat skal omsluttes af skov, hvilket byudviklingsplanen understøtter ved ikke at omdanne sommerhusområde eller skovområde til boligområde for helårsboliger.

Samlet set vurderes det, at kommuneplantillægget ikke vil have nogen umiddelbar negativ effekt på landskabet.

Befolkningens levevilkår og materielle goder
Byudviklingsplanen giver mulighed for at fortætte området langs det nordligste af Hadsundvej og den centrale del af Gistrup.

Det er ikke konkretiseret i byudviklingsplanen, hvor mange nye boliger en eventuel fortætning kan medføre, og derfor vides ikke, hvor mange potentielle ekstra dagsture med bil, der vil komme.

Det vil være en positiv konsekvens for levevilkårene, hvis der skaffes de boliger, der er behov for i Gistrup til den alderssammensætning, der er i byen, men det er ikke muligt, da drikkevandet vægtes højere end byudviklingen.  

Det forventes ikke, at byudviklingsplanen på dette overordnede niveau vil medvirke til væsentlige påvirkninger på befolkningens levevilkår eller materielle goder.

Menneskers sundhed

Rekreative kvaliteter:
Byudviklingsplanen tilgodeser byens og områdets rekreative kvaliteter på følgende områder:

• Der lægges op til et bytorv i centeret af byen. 
• Der omlægges et areal nord for Gistrup fra let erhverv til rekreativt område.
• Skoven og sommerhusområdet bevares i stedet for at omdanne til boligramme, og der opfordres til en lokalplan for yderligere konkretisering af bebyggelsesregulerende bestemmelser for at sikre udseenet på bebyggelser i sommerhusområdet. 

Trafiksikkerhed:
For at forbedre forholdene for de bløde trafikanter arbejdes der med en ny cykelsti nord for Gistrup mellem Gistrup og Egnsplanvej langs Hadsundvej.

Der er en del trafik ved Gistrup Skole. Byudviklingsplanen omfatter ikke dette, men evt. vil det blive håndteret i særskilt projekt (Gateway).

Samlet set vurderes det, at kommuneplantillægget ikke vil have nogen umiddelbar væsentlig miljømæssig påvirkning på menneskers sundhed.

Grundvand, overfladevand og jordbund
Der er store grundvandsinteresser i og omkring Gistrup. Der er indvindingsopland og grundvandsdannende opland til Aalborg
Forsynings kildeplads Brunsted-Engkilde. Denne kildeplads er en af de største kildepladser i Aalborg Kommune og har tilladelse til en årlig indvinding af grundvand på 2.800.000 m3. Det konkrete område er ligeledes af Staten vurderet som nitratsårbart område. Kildepladsen er kategoriseret som et nøglevandværk (A1, jf. Aalborg Kommunes vandforsyningsplan, side 89), som er de højest prioriterede vandværker i Aalborg Kommune med akut behov for grundvandsbeskyttelse.

Fortætningsområdet, der udlægges i byudviklingsplanen, er placeret på et indvindingsområde, hvor drikkevandet i dag indvindes fra, men da der er boliger i området i forvejen, er der allerede en kendt negativ påvirkning af grundvandet, og den yderligere fortætning vurderes ikke at påvirke grundvandet yderligere.

Områder med grundvandsinteresser.

Jordforurening
Der er ejendomme, der er kortlagt efter jordforureningslovens Vidensniveau V1 og V2. Endvidere er nogle af områderne omfattet af områdeklassificering. Hvis et kortlagt areal, eller en del af et kortlagt areal, ønskes anvendt til bl.a. bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område eller institution, skal ejer, eller bruger af arealet, ansøge kommunen om tilladelse efter jordforureningslovens § 8, før man ændrer anvendelsen af det kortlagte areal.

Generelt for området med områdeklassificering gælder, at hvis der opføres bl.a. bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, skal ejer/bruger ifølge jordforureningslovens § 72 b sikre sig, at det øverste 50 cm's jordlag på ubebyggede områder ikke er forurenet, eller at der er varig fast belægning.

Bortskaffelse af overskudsjord skal anmeldes til kommunen fra kortlagte grunde og områdeklassificerede grunde. Hvis der under bygge-, anlægs- eller jordarbejde konstateres en forurening på ejendommen, skal arbejdet i henhold til jordforureningslovens § 71 standses, og kommunens miljøafdeling kontaktes.

Samlet set vurderes det, at kommuneplantillægget ikke vil have nogen umiddelbar væsentlig miljømæssig påvirkning på grundvand, overfladevand og jordbund.

Klimatiske faktorer
Klimaet ændrer sig - og en væsentlig konsekvens er et vådere miljø. Det vil sige stigende grundvandsspejl, øget nedbør, mere vand i vandløbene og stigende havvandsstand. Ændringerne vil ske over en meget lang tidshorisont. Indretning af vores byer og landskaber vil dog allerede nu kunne tage udgangspunkt i vores forventninger til fremtidens klima, herunder stigende grundvandsstand og vandstanden i havet.

Som en konsekvens af øgede og voldsommere regnmængder er det relevant i større omfang at forholde sig til håndtering af regnvand.

Klimaændringerne lægger et stort pres på kloaksystemerne. Der er derfor behov for, i højere grad end tidligere, at regnvand håndteres via forsinkelse eller nedsivning.

Begrebet Lokal Anvendelse/afledning af Regnvand (LAR) har været kendt i Danmark siden starten af 1990erne. Det dækker over et princip for håndtering af regnvand, hvor de traditionelle lukkede rørsystemer suppleres med, eller erstattes af, forskellige teknikker til afledning af regnvand, såkaldte LAR-elementer. LAR- elementer er primært baseret på forsinkelse og nedsivning.

For alle kommuneplanrammer, som er i risikozonen, er der tilføjet bestemmelser om, at en kommende lokalplan for området skal indeholde bestemmelser for sikring mod oversvømmelse, jf. kommuneplanens retningslinje 2.1.6.

Samlet set vurderes det, at kommuneplantillægget ikke vil have nogen umiddelbar væsentlig miljømæssig påvirkning på de klimatiske faktorer, og omvendt vurderes også, at de klimatiske faktorer, herunder stigende grundvand, ikke har betydning ift. byudviklingsplanens indhold, herunder de nye muligheder for fortætning i midtbyen.

Alternativer
Miljørapporten skal beskrive og evaluere rimelige alternativer. Alternativerne ligger i alle de fravalg, der er foretaget i processen.

0-alternativet
Dette alternativ er ikke valgt. 0-alternativet er at bevare retningslinjer, arealudpegninger og kommuneplanrammer, som de var. Dette indebærer, at der ikke ændres på gældende kommuneplan. Som beskrevet tidligere er der stor efterspørgsel på byudvikling i Gistrup, men pga. grundvandsinteresser kan det kun ske i meget begrænset omfang. Der er allerede planlagt for boliger ved Spar-Es arealet og Dybbroparken, så 0-alternativet vil have konsekvensen, at dette vil blive udbygget, men ellers vil 0-alternativet ikke give nogen væsentlige ændringer eller miljøpåvirkninger i Gistrup.

Byudvikling i skoven
Dette alternativ er ikke valgt. I forbindelse med fordebatten er der både investorer og borgere, som har foreslået at bygge helårsboliger i skoven. Det vurderes at have konsekvenser for grundvand og de rekreative værdier, og er derfor, ved den politiske opsamling på fordebatten, fravalgt at planlægge videre for.

Byudvikling ved Kronen
Dette alternativ er ikke valgt. Der var i første omgang opstartet planlægning for boliger ved Kronen, hvor der ikke var grundvandsinteresser, men det har vist sig undervejs i planlægningen, at der er en Bilag IV art - Strandtudse, hvorfor der ikke arbejdes videre med dette område til boligformål i byudviklingsplanen.

Udvidelse af centerområde nord for Nøvlingvej
Dette alternativ er ikke valgt. I løbet af planprocessen er der flere developere og enkelte borgere, som har ønsket at placere en dagligvarebutik på modsatte side af Nøvlingvej og Hadsundvej ved de overordnede veje. Byudviklingsplanen fastholder, at centerområder ikke skal udvides mod nord. Centerområdet udvider kun afgrænsningen mod vest, hvor der er bedre sammenhæng med det eksisterende centerområde. Der vurderes at være tilstrækkelig med plads i centerområdet til udvidelser og nye butikker.

Der er to dagligvarebutikker i Gistrup i dag. Aalborg Kommunes detailhandelsanalyse fra 2018 viser, at der er omsætningspotentiale for en tredje butik. Derudover viser erfaringer fra dagligvarebranchen, at en discountbutik på ca. 1.000 m² dagligt genererer ca. 500-1.000 kunder alt efter type, beliggenhed mv., og at der er en betydelig sammenhæng og kundeflow mellem dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Det er derfor vigtigt at fokusere på placeringen af butikker, så de forstærker hinanden. 

Afbødende foranstaltninger og overvågning
Generelt er miljøvurdering en proces, der gennemføres løbende i forbindelse med arbejdet med kommuneplantillægget, så der opstår færrest mulige interessekonflikter.

Byudviklingsplanen for Gistrup er udarbejdet som et kommuneplantillæg - en form for en områderevision - der angiver fremtidsperspektiverne for byens udvikling i de kommende 12 år.

Planens indhold bevæger sig på et overordnet visionært niveau, hvor det ikke giver mening at beskrive afbødende foranstaltninger og overvågningsprogrammer.

Byudviklingsplanen kan blive fulgt op af konkrete lokalplaner og projekter. I processen med disse planer vil arbejdet med de valgte fokusområder i miljørapporten blive videreført.

Sammenfattende redegørelse
I forbindelse med byrådets endelige godkendelse af kommuneplantillæg 7.013, og efter den offentlige høring, skal der efter §13 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) foreligge en sammenfattende redegørelse.

Integrering af miljøhensyn i planen:

Planen er udarbejdet på et overordnet niveau, og derfor er miljøhensyn også vurderet på et overordnet niveau og ud fra en helhedsbetragtning for hele Gistrup. I forbindelse med byudviklingsplanen er det forsøgt at skabe mulighed for at udvikle byen på en bæredygtig måde set i forhold til en lang række faktorer. Herunder er der taget hensyn til grundvandsinteressser, strandtudser og rekreative interesser omkring byen, hvilket har medført, at der ikke er lavet nye arealudlæg til byudvikling, og der i stedet er planlagt for fortætning af byens centrale område. 

Miljørapporten har medvirket til at afdække disse relevante miljøforhold i relation til forskellige bindinger i byen.

Behandling af udtalelser indkommet i offentlighedsfasen:

I forbindelse med offentlighedsfasen er indkommet 16 bemærkninger (herunder en forsinket bemærkning efter tidsfristens udløb) af forskellig karakter.

Miljøstyrrelsen påpeger i sin bemærkning, hvorvidt økologiske forbindelser konflikter med kommuneplanrammer. Det har givet anledning til en vurdering af dette. Der er ikke ændringer i kommuneplantillægget, der vurders at påvirke de økologiske forbindelser, hvorfor disse fastholdes som hidtil.

Der påpeges af en borger, at Lundby Krat er øst for Hadsund Landevej, og derfor ændres navnet på kommuneplanrammen fra Lundby Krat til Lundby Bakker, så rammen for sommerhusområdet hedder 7.9.S1 Lundby Bakker.

Øvrige bemærkninger har ikke givet anledning til ændringer i byudviklingsplanen.

Valg af plan ud fra de behandlede alternativer

Miljørapporten beskriver fire alternativer; 0-alternativet, Byudvikling i skoven, Byudvikling ved Kronen og Udvidelse af centerområde nord for Nøvlingvej. Alternativerne er fravalgt til fordel for, at der er valgt, at der skal tillades fortætning inde i byen i det område, der ligger midt i byen, da det alternativ er vurderet som det bedste på baggrund af en vurdering af de forskellige konsekvenser ved de øvrige alternativer.

Overvågning af væsentlige miljøpåvirkninger af planen

Byudviklingsplanen er udarbejdet på et overordnet niveau, og derfor er der ikke planer om at iværksætte konkrete overvågningsprogrammer. Realiseringen af byudviklingsplanen kræver opfølgende detailplanlægning. Derfor vil opfølgning og eventuel lovovervågning ske i forbindelse med udarbejdelse og administration af lokalplaner, ved administration af sektorlovgivning og ved VVM-screening eller miljøkonsekvensrapport for større bygge- og anlægsprojekter.