Redegørelse Sydøst

Den nye kommuneplan har en markant anden form end såvel Kommuneplan 1986 som Bykataloget. Det hænger sammen med, at det har været et ønske at finde en ny fælles form for kommuneplanarbejdet. Den nye form må betegnes som et kompromis mellem på den ene side Bykatalogets meget indlevende og beskrivende planlægningsform med byarkitekturen i centrum og på den anden side ønsket om en mere enkel og juridisk præcis form.

Mediemæssigt er der samtidig foretaget et kvantespring. Den nye kommuneplan er først og fremmest tænkt som et digitalt arbejdsredskab og sekundært som en papirplan. Formålet har været, at gøre kommuneplanen mere brugervenlig og lettere at vedligeholde.

Indholdsmæssigt har det været et mål, at det ikke kun skulle være en plan for arealanvendelsen, men en plan der tager udgangspunkt i særlige kvaliteter og udviklingspotentialer i byerne og sammenhængen mellem funktion og fysisk rum (natur, landskabs- og byarkitektur).

Det har også været et mål, at gøre planlægningen dynamisk og fremme funktionsintegration - det kommer blandt andet til udtryk i bredere anvendelsesbestemmelser og mulighed for at blande forskellige boligformer i mange områder.

Konkret rummer planen følgende generelle ændringer i forhold den gældende kommuneplan:

• Inddelingen i kommuneplanrammeområder er ændret. Hensigten har været at simplificere ved at inddele i så store områder, som muligt - ud fra fælles træk i den planlagte anvendelse, byggemuligheder, sikring af byarkitektoniske/landskabelige træk mv.
• For åben-lav boliger er bebyggelsesprocenten de fleste steder ændret fra 25% til 30% og etageantallet er ændret fra 1½ til 2.

For Gistrup er der følgende ændringer:

• En del af B2 ændres til centerområde med en bred vifte af anvendelsesmuligheder samt mulighed for en vis fortætning. Bebyggelsesprocent 30% for åben lav boliger og 40 for øvrig bebyggelse (tidligere 30) og 2½ etager (tidligere 2). Byrådet indstillet på at genoptage diskussionen om yderligere fortætning, hvis der er lokale ønsker her om ad åre. Men dette vil kræve, at der udarbejdes en helhedsplan for bymidten incl. nyt kommuneplantillæg. 
• Der fastlægges et afgrænset butiksområde ? det er her større butikker skal placeres.
• Rundkørslen skal strammes op som visuelt knudepunkt, og Nøvlingvejs forløb skal understreges bedre fx med beplantning.
• Der lægges op til torvedannelse i forbindelse med rundkørslen.
• Hadsundvej og Lindekrogen skal fungere som "livsnerver" i de store parcelhusområder ved at give mulighed for at placere fællesfunktioner, service mv. langs disse veje og ved at vejenes forløb understreges visuelt.
• Vejreservationen til en forbindelse til Egnsplanvej via Træets forlængelse sløjfes.

For Klarup er der følgende ændringer:

• Byudviklingsområdet langs Klarupvej udvides ind mod banestien og med en ny etape vest for den eksisterende.
• En del af erhvervsområdet ved Jørgensmindevej ændres til tæt-lav og etageboliger.
• Den østligste del af den grønne kile ændres til boligformål ? blandet tæt-lav og åben-lav. Den sydligste del fastholdes grønt.
• Der fastlægges et afgrænset butiksområde ? det er her større butikker skal placeres.
• Der stilles særlige krav til bebyggelsens udformning og placering langs Klarupvej pga. bevaringshensyn.
• Der fastlægges en rollefordeling mellem de to erhvervsområder, således at større specialbutikker kun kan placeres øst for Jørgensmindevej, mens det vestlige erhvervsområde fortrinsvist skal udnyttes til lokale håndværkserhverv mv.

Ændringer for Visse:

• Centerområdet og erhvervsområdet lægges sammen til et blandet D-område med mulighed for at placere større butikker. Hensigten er at skabe mere fleksible anvendelsesmuligheder. Den  maximale butiksstørrelse på 1000 m² fastlægges med forbehold for en samlet detailhandelsplanlægning for hele kommunen.
• Det historiske centrum afgrænses som et blandet D-område med mulighed for at placere mindre butikker, service mv.
• Der stilles særlige krav til bebyggelsens udformning og placering i det historiske centrum pga. bevaringshensyn.
• Udviklingsmulighederne mod vest og syd begrænses af regionale bindinger hvad angår grundvands- og naturbeskyttelse. Der udlægges et nyt boligområde som en byafrunding ud mod Brådalsvej. Området ligger umiddelbart uden for - men på kanten af indvindingsoplandet, og der lægges op til, at området skal udbygges som et pilotprojekt vedr. grundvandsbeskyttelse i byudviklingsområder. Området syd herfor foreslås som perspektivområde. Det nye byudviklingsområde udlægges med forbehold for en kommende ændring af Visses bymønsterstatus i Regionplan 2005.

Ændringer for Nøvling:

• B1-området opdeles i de egentlige boligområder (den nordlige og sydlige del) og et blandet landsbyområde - svarende til områdernes faktiske karakter. I L-området kan der ikke placeres mindre industri og oplag pga. bevaringshensyn.
• Der stilles særlige krav til bebyggelsens udformning i L-området pga. bevaringshensyn.
• Der lægges vægt på at sikre nye anvendelsesmuligheder for overflødiggjorte, bevaringsværdige landbrugsbygninger.

Ændringer for Vaarst

• De tidligere bolig- og erhvervsområder lægges sammen til et blandet landsbyområde ? med fortsat mulighed for at placere mindre industri på eksisterende erhvervsarealer for at skabe fleksible anvendelsesmuligheder.
• Den østligste del af et tidligere erhvervsområde ændres til jordbrugsparceller. Der åbnes mulighed for et større jordtilliggende - udover det afgrænsede rammeområde - mod vest og syd. 
• Den østligste uudnyttede del af det tidligere erhvervsområde ved Vaarst Kærvej og den sydligste del af erhvervsområdet ved Vaarstvej tilbageføres til landzone.
• Der skitseres et grønt bybånd i tilknytning til banestien/Stationshaven.
• Vestergaards mark opdeles i en 1. etape som rammelægges til boligudvikling og et interesseområde for byudvikling.

Ændringer for Fjellerad

• Det tidligere boligområde ændres til blandet landsbyområde ? excl. Mindre industri og oplag pga det bevaringsværdige bymiljø. Området udvides desuden med eksisterende landejendomme i tilknytning til den bymæssige bebyggelse for at muliggøre ændret anvendelse/bebyggelse og et mindre areal ad Bjørnbakvej for at skabe mulighed for at bygge nye boliger som huludfyldning.
• Der stilles særlige krav til bebyggelsens udformning og placering langs Fjellerad Bygade og Vaarstvej pga. bevaringshensyn.

Ændringer for Ellidshøj:

• Det tidligere boligområde opdeles i et egentligt boligområde (den nordlige del) og et blandet landsbyområde svarende til områdernes faktiske karakter. I L-området kan der ikke placeres mindre industri og oplag, disse funktioner henvises til H-området som fastholdes.
• En mindre del af det tidligere O1 og de nuværende boldbaner ved Ny Skolevej lægges til L-området for at skabe nye byggemuligheder til boliger. Boligudvikling på de nuværende boldbaner kræver at der etableres erstatningsbaner ved skolen.
• Byafgrænsningen øst for banen ændres, så den omfatter al den nuværende bebyggelse ad Mjels Brovej og Våsevej og skaber nye byudviklingsmuligheder - under hensyntagen til sikkerheden omkring naturgastransmissionsledningen. 
• Stadion rammelægges som rekreativt område.
• Der sættes fokus på trafiksikkerhed og bymiljø omkring Ellidshøjvej.

Ændringer for Ferslev:

• Et tidligere landbrugsområde, et centerområde og den del af den oprindelige landsby som er en del af det tidligere boligområde ændres til et blandet landsbyområde (L) med en bred vifte af anvendelsesmuligheder og bevaringsbestemmelser.
• Der stilles særlige krav til bebyggelsens udformning og placering i L-området og langs Ferslev Byvej pga. bevaringshensyn.
• B2 indskrænkes til 1. etape i overensstemmelse med boligprogram.

Ændringer for landområdet:

• Der er udarbejdet kommuneplanrammer for alle områder i landområdet, hvor der er konkrete anvendelsesinteresser og/eller beskyttelseshensyn ifht. landskab, grundvand og natur.
• Områder, der ikke rummer specifikke planbehov rammelægges ikke. Dvs. landbrugsområder uden natur-, landskabs- og grundvandsinteresser.
• Der laves rammer for alle mindre landbebyggelser, som har en egentlig landsbykarakter. De udlægges som L-områder (blandet landsby). Formålet er at skabe bedre mulighed for at regulere nye anvendelser, bebyggelser mv. Som noget nyt fremlægges der rammer for: Lundby, Skovstrup, Torderup, og Mjels.
• For hver landsby fastlægges en bred vifte af anvendelsesmuligheder afstemt efter den enkelte landsbys karakter. Generelt udvides anvendelsesmulighederne sammenlignet med de eksisterende rammer.
• Der gives mulighed for at opføre 1-2 boliger p.a. i landsbyerne nænsomt indpasset i eksisterende strukturer. Samlede enkeltprojekter må max være på 6-10 boliger afhængig af den enkelte landsbys karakter. Områder, som skal friholdes for bebyggelse, udpeges på illustrationsplanen.
• Der lægges særligt vægt på bevarende bestemmelser ifht. bebyggelse eller landskab for: Romdrup, Skovstrup, Oppelstrup, Volsted og Dall
• Der lægges vægt på at sikre nye anvendelsesmuligheder for overflødiggjorte, bevaringsværdige landbrugsbygninger.
• Der lægges op til, at der ikke er større udvidelsesmuligheder for erhverv i landsområdet undtagen i ikke rammelagte arealer omkring Hobrovej/Ellidshøj, hvor det må bero på en konkret vurdering - og kræver lokalplanlægning.
• Der lægges op til, at der kun kan bygges i tilknytning til eksisterende bebyggelse undtagen omkring Ellidshøj/Nøtten/Mjels samt området mellem Lundby Bakker og Vaarst-Haals, hvor det må bero på en konkret vurdering.
• Der sættes fokus på fortsat naturgenopretning mod syd i Østerådalen.
• Naturgenopretning i Romdrup Ådal, Indkildedalen og Brådalen beskrives som et perspektiv.
• Der lægges op til et samlet fremtidigt skovområde fra Kongshøjskoven, Poulstrupsø-området og Lundby Bakker til Volsted Plantage/Flamsted Bakker. Som et afvekslende skovlandskab med op til 40 % lysninger, hvor udsigtskiler, dalstrøg, gamle kystskrænter mv. friholdes.
• Der beskrives retningslinier for råstofgravning og efterbehandling, der sikrer hensyntagen til grundvandsbeskyttelse, landskab og rekreative muligheder.
• Sommerhusområdet i Lundby Krat reguleres med sikring af stiforbindelser, krav til bebyggelsens udformning, husenes størrelse (bebygget areal max. 150 m²) og udearealernes karakter.
• Der sikres en sammenhængende stistruktur.
• Der fastlægges en arealreservation til en ny linjeføring for Egnsplanvej.

Plangrundlaget for Sydøst-området har ikke været genstand for en samlet behandling siden midten af 1980'erne. Samtidig har kommuneplanlægningen som helhed udviklet sig til et uoverskueligt system af kataloger og tillæg. Der var derfor behov for en generel fornyelse af planlægningen. Fornyelsen blev igangsat via "Fælles form" -arbejdet, som involverede både kommuneplanlæggere, lokalplanlæggere og byggesagsbehandlere fra Teknisk Forvaltning. Dette arbejde resulterede i et notat med retningslinierne for en ny fælles form på kommuneplanlægningen. Det er med udgangspunkt i dette grundlag, at den nye digitale kommuneplan er udformet.

I perioden 12. april til 10. juni 2003 var der fordebat om Sydøst-området og dermed kommuneplanens indhold. Debattens hovedspørgsmål blev fremlagt som et opslag i Plan- & Bæredygtighedsstrategien. Opslaget blev også trykt særskilt og fremlagt til gratis afhentning i bogbussen og lokale dagligvarebutikker.

Debathæftet giver en kortfattet beskrivelse af området og nogle af dets kvaliteter. Det beskriver også de problemstillinger, som Byrådet mente, at det var aktuelt at se nærmere på i forbindelse med revisionen. Fx forhold omkring byudvikling, bymiljø, Egnsplanvej og beskyttelse af grundvand, natur og landskabskvaliteter.

Byrådet vedtog den 8. september 2003 Plan- & Bæredygtighedsstrategien for Aalborg Kommune endeligt. Heraf fremgår de overordnede pejlemærker for kommunens byudvikling, arbejdet med bæredygtighed mv. Med udgangspunkt i strategien er en revision af kommuneplanens hovedstruktur iværksat.

I den gældende kommuneplan har følgende dokumenter betydning for Sydøst-området:

• Hovedstrukturen, der for udvalgte temaer beskriver de overordnede mål, politikker og retningslinier for udviklingen i hele Aalborg Kommune.
• Kommuneplan 1986, der gælder områderne udenfor de centrale dele af Aalborg og Nørresundby. Planen indeholder beskrivelser for lokalområde, by/bydel og kvarterer samt rammebestemmelser med mere detaljerede "rammer" for lokalplanlægningen i de enkelte dele af kommunen.
• Fjordkatalog, der har fokus på planlægningen og udviklingen af de fjordnære arealer og har medført en revision af rammebestemmelserne for disse områder.
• Grønt katalog, der har fokus på planlægningen og udviklingen af kommunens grønne strukturer ? både landskab, natur og rekreative områder.

Plangrundlaget findes især i Kommuneplan 1986. Kommuneplanlægningen har dog ikke stået stille siden 1986. Den er løbende suppleret med en række tillæg for mindre geografiske områder. Grønt katalog indeholder også bestemmelser for området, ligesom Fjordkataloget indeholder enkelte retningslinier for de fjordnære arealer.

I det omfang at det stadig er aktuelt, er det planlægningsmæssige indhold fra de nævnte planer indarbejdet i forbindelse med områderevisionen. Med den endelige vedtagelse af kommuneplanen for Sydøst-området erstatter den indholdet af Kommuneplan 86, Fjordkataloget og Grønt katalog for så vidt angår den sydøstlige del af Aalborg Kommune.

Som et led i fordebatten blev der afholdt et borgermøde på Gistrup Skole den 14. maj. Mødet havde form som et caféarrangement, hvor deltagerne kunne vælge at deltage i 3 gruppediskussioner á en halv time. Der kunne vælges mellem følgende 4 emner:

• café 1 - grundvandsbeskyttelse
• café 2 - trafik
• café 3 - landsbyer og det grønne
• café 4 - byudvikling og bymiljø

Til hvert emne var tilknyttet 2 embedsmænd, som lavede oplæg, ledte gruppediskussionerne og tog referat. Efter de 3 runder af gruppediskussioner blev der kort samlet op på de primære diskussionsemner i plenum. Mødet havde ca. 80 deltagere excl. politikere og embedsmænd.

Udover borgermødet har kommunen modtaget 19 skriftlige borgerhenvendelser.

Konklusionen på fordebatten, dvs. på både borgerhenvendelse og referater fra borgermødet, er samlet i skemaet
opsamling på fordebatten. 

De fremførte debatsynspunkter har været en del af grundlaget for udformningen af planforslaget for Sydøst-området.

Debat om kommuneplanforslag
Kommuneplanforslaget var genstand for en offentlig debat fra d. 17.3.-19.5.2004. Planforslaget blev præsenteret på borgermøder i Gistrup d. 30.03.04 og Klarup d. 1.4.04. Her var der mulighed for at diskutere planforslaget med byrådspolitikere og embedsmænd. På lokalt initiativ blev der desuden arrangeret møder i Fjellerad, Vaarst, Ellidshøj og Visse.

I løbet af debatperioden modtog kommunen 18 skriftlige debatindlæg fra foreninger, virksomheder og enkeltpersoner. Debatten har været bemærkelsesværdigt bredt funderet. Der er kommet tilbagemeldinger på planforslaget fra næsten alle lokalsamfund - positive såvel som mere kritiske. De centrale emner for debatten har været:

• Boligudvikling - hvilke behov og muligheder er der i byerne og hvilke arealer skal i spil? Kan det virkelig være rigtigt at Gistrup har nået bymuren? Skal vi syd for Svinetruget i Klarup? Hvorfor er der ikke større byudviklingsmuligheder for de mindre byer? Specielt fra Visse, Vaarst og Fjellerad har der været ønske om flere/større arealudlæg.
• Bedre bymiljø - der er bred enighed om at specielt i Gistrup Center og Ellidshøj trænger bymiljøet til et løft.
• Fortætning i Gistrup Center. Bekymring for hvad en fortætning vil gøre ved "havebyen".
• Omdannelse af sommerhusområdet omkring Sæderupvej til boligområde - her har der været en heftig debat både for og imod. Bred enighed har der dog været omkring vigtigheden af at sikre de rekreative kvaliteter i Lundby Bakker som helhed.
• Arealreservation til Egnsplanvej. Alternative løsninger og kritik af processen.
• Skovrejsning og grundvandsbeskyttelse - ønske om afvekslende landskaber med både skov og ekstensiv landbrugsdrift.

Ellidshøj
Ellidshøj var oprindeligt en randlandsby beliggende på kanten af Østerådalen. Randbeliggenheden fornemmes tydeligt, når man drejer ind i byen fra nord ad Ellidshøjvej. Her præsenteres øjet for lange kig over det lavere liggende englandskab og de massive kalkbrud, som også er en del af byens nutidshistorie.

Randbeliggenheden er den store kvalitet ved byens nordlige parcelhusområde, som er udbygget i terrasser ned ad bakkeskråningen med gode udsigtskvaliteter som resultat.

Lidt gemt væk i forhold til byen ad Apotekervej ligger den fredede gravhøj "Ellehøj", som et vigtigt symbol på byens fortid.

Resterne af den oprindelige landsby finder man længere mod syd i forbindelse med Mjels Brovej. Her knejser kirken majestætisk på bakken mod vest ovenfor de tilbageblevne gamle gårde på begge sider af Ellidshøjvej. Området præges også af mange smukke gamle træer.

Efter landsbyepoken satte såvel landevejen og jernbanen sit præg på Ellidshøj. Ellidshøj blev stationsby, hvorom den tidligere stationsbygning og den statelige stationsbybebyggelse på banens østside vidner tydeligst. Ellidshøj blev også gennemfartsby på landevejen mellem Aalborg og Hobro. Her om er byens hovedgade det bedste vidnesbyrd. Landevejens oprindelige brostensbelægning er på et tidspunkt suppleret med en stribe asfalt i begge sider med en bredere men også noget uskønt vejforløb til følge.

Omkring den mest centrale del af Ellidshøjvej danner resterne af en landevejsbebyggelse antydningen at et gaderum. Men hovedindtrykket er et diffust og nedslidt bymiljø med få velbevarede kvaliteter. Den centrale del af Ellidshøj er i dag meget præget af stationens lukning, og af at landevejen nu er ledt uden om. Med disse væsentlige infrastrukturelle indgreb har byen mistet en del af det bymæssige grundlag ? og det er sket, uden at byens struktur, indretning og bebyggelse er tilføjet en ny mening.

Vaarst
Navnet Vaarst kommer sandsynligvis af "vadested", fordi det var her den oprindelige færdsel - mellem Gudumholm i øst, over Romdrup Å og tilhørende grøfter til Fjellerad og Gunderup - fandt sted.

Vaarst er en typisk randlandsby, hvor gårdene lå på en række på overgangen mellem bakkelandskabet og Romdrup/Lindenborg Ådale. Den beliggenhed, der tidligere var en del af gårdenes livsgrundlag, giver nutidens Vaarst store landskabelige kvaliteter. Mod vest fra Skomagerbakken er der en fin udsigt over Romdrup Ådal, og ad Gudumvej mod syd kigger man ud over bølgende bakker ned mod Lindenborg ådal. Endelig har man, når man kommer fra det højt beliggende bakkelandskab ad Vaarstvej fra syd, et flot blik ned til byen, som den ligger - flankeret af skov på bakkerne.

I slutningen af 1800-tallet satte jernbaneforbindelsen mellem Hadsund og Aalborg sit præg på byen med karakteristisk stationsbybebyggelse mv. Senere var det - som så mange andre lokaliteter i Aalborg Kommune - råstofgravning. Men den tidligere grusgrav tilfører i dag byområdet helt særlige kvaliteter, idet den er omdannet til et på een gang rummeligt og fredfyldt rekreativt område.

I nyere tid er det første og fremmeste ønsket om udvikling der har sat sit præg på byen - på godt og ondt. I Vaarst ligger de få bevarede gårde og stationsbyhuse side om side med nyere parcelhuse - opført uden skelen til den historiske bygningskultur. Samtidig præges den østlige del af byen af, at arealerne langs det tidligere baneforløb har mistet deres oprindelige betydning - uden at finde en ny. Området fremstår derved diffust i sin struktur og bebyggelse.

Fjellerad
Det tydeligste vidnesbyrd om Fjellerads landsbyoprindelse er vejstrukturen, som bortset fra tilkomsten af Hadsund Landevej er stort set uændret mange hundrede år tilbage i tiden. I landsbyens periferi finder man fortsat nogle af de gamle gårde bevaret, men i den centrale del er gårdene erstattet af en tættere bebyggelse af landsbyhuse.

Byen ligger på en top på kanten af den bakkeø, der præger det meste af Sydøst-området. Syd for Fjellerad mødes man af et markant terrænfald med fine udsigter over Lindenborg Ådal. Mod nord og vest præges omgivelserne af det bølgende bakkelandskab, og når man kommer til byen fra nord er det de gamle gårde, der tegner byen.

Mod øst udgør Hadsund Landevej en markant grænse for byens udvikling. At man har valgt at føre landevejen uden om Fjellerad - modsat fx Gunderup - har nok været redningen for det velbevarede historiske bymiljø i byen.

Specielt omkring Fjellerad Bygade og Vaarstvej skaber den ældre landsbybebyggelse veldefinerede gaderum med stor autencitet. Hovedparten af den bevaringsværdige bygningsmasse stammer tilbage fra slutningen af 1800-tallet, hvor den tidligere Fjellerad Folkehøjskole havde sin storhedstid.

Højskolen blev oprettet i 1866 af Thomas Bjørnbak, og den har sandsynligvis været katalysator for, at Fjellerad har fået en langt mere bymæssig karakter end mange tilsvarende landsbyer. Vejnavnet Bjørnbakvej og en mindesten ved den tidligere højskolegård vidner om højskolens betydning for Fjellerad. Gadekæret, i umiddelbar tilknytning her til, er den dag i dag et særdeles velfungerende og fredfyldt rekreativt element i landsbyen.

Siden 60'erne er den oprindelige bystruktur tilføjet nye boligstrenge ud mod det omgivende landskab. Således fremstår Fjellerad i dag med en stjerneformet bystruktur, der giver rige landskabelige oplevelsesmuligheder ? med marker lige uden for vinduet næsten uanset, hvor man bor i byen.

Syd for Tokevej mod Håls har den runesten, som i dag er at finde i Gunderup Kirke, oprindeligt haft sin placering. I runestenens inskription omtales en person ved navn Toke - heraf vejnavnet.

Ferslev
Ferslev ligger som en randlandsby på grænsen mellem bakkerne og engene i Østerådalen. Byen opstod i sin tid på denne måde af praktiske hensyn. Derved kunne gårdene placeres, så dyrene kunne græsse på de lavtliggende fugtige enge, og afgrøderne kunne gro på de højere liggende marker.

Randbeliggenheden fornemmes tydeligt, når man kører ad Ferslev Byvej, hvor man på den vestlige side præsenteres for lange kig ned mod engene.

På den vestlige side af Ferslev Byvej findes flere af byens gamle bygninger bevaret, bl.a. findes byens gamle frysehus og forsamlingshuset på dette sted. Resterne af den gamle landsby findes i den sydlige del af Ferslev. Her ligger den gamle landsbykirke majestætisk på en lille forhøjning, og er derved fremtrædende, når man kigger ind mod byen fra vest. I kirkens våbenhus er en gammel runesten placeret.

I 1800-tallet begrænsede byen sig til arealerne omkring kirken og bestod hovedsageligt af gårde. Byen blev opbygget omkring kirken, for at man kunne beskytte sig mod udefrakommende farer som krige og vilde dyr. Byen har siden udviklet sig mod nord og øst. Flere af gårdene og bygningerne i denne del af byen kan genfindes på kort tilbage fra 1800-tallet, og det kan vejstrukturen ligeledes.

Den nyere del af byen består hovedsageligt af parcelhuse og enkelte områder med tæt/lav bebyggelse. Kommer man ind i Ferslev fra syd eller fra øst ser man tydeligt kontrasten mellem de gamle gårde og de nyere boligområder i byen.

Klarup
Klarup ligger på kanten af en stor bakkeø. Nord og vest for byen ligger de flade enge omkring Limfjorden og Romdrup Å. Syd for byen finder man et markant kuperet terræn. Terrænets udformning fornemmes tydeligt, når man kører ad Svinetruget, der forløber i en dalsænkning på den sydlige side af byen. Her kan man se op mod byens parcelhuskvarterer på den nordlige side af vejen, ud over de bakkede marker på den sydlige side af vejen og ned over Aalborg mod vest. Byens beliggenhed i det kuperede terræn gør, at der mange steder i byen er en smuk udsigt ned over det flade terræn.

I 1800-tallet bestod byen af et lille område omkring byens kirke. Byen bestod på daværende tidspunkt hovedsageligt af gårde. Siden hen har byen udviklet sig rundt om den gamle bydel, der nu fremstår som en integreret del af det nye Klarup. I området findes stadig den oprindelige vejstruktur, men der er kun enkelte af de gamle bygninger tilbage på stedet. Kirken ligger på et åbent areal i den sydlige del af den oprindelige by. De åbne arealer omkring kirken gør, at den er fremtrædende i denne del af byen.

Langs hovedgaden i Klarup findes et intimt gadeforløb med store rumskabende træer og en blanding af gamle og nye bygninger. Byen har en unik grøn struktur med et net af parker, rekreative områder og idrætsfaciliteter. Den grønne struktur er også vigtig for oplevelsen af landskabet og rummer blandt andet fine udsigtspunkter.

Klarup består hovedsageligt af parcelhuse og enkelte områder med tæt-lav bebyggelse. Parcelhusbebyggelsen kan deles i to områder. Et parcelhusområde beliggende i kuperet terræn med udsigt ned over de flade enge og med adgang til rekreative områder, samt et traditionelt parcelhusområde beliggende i fladt terræn. Vejstrukturen i Klarup er lukket og består hovedsageligt af blinde veje, der forhindre gennemkørende trafik.

Gistrup
Gistrup ligger smukt i landskabet ved Lundby Bakker, der i dag er et skovrigt område. Kommer man til byen fra nord er det bakkerne bagved der tegner billedet af Gistrup - bebyggelsen ligger gemt bag englandskabets læhegn.

Set i et historisk perspektiv har Lundby Bakker været et vigtigt udflugtsmål ikke mindst for Aalborgenserne. Tæt ved den "nye by's" rundkørsel lå i fordums tid en jernbanestation, og længere mod syd ad Hadsundvej kan man stadig genfinde den gamle krobygning fra 1902 Den havde en gang et større lystanlæg tilknyttet sig med flere små lysthuse. Herfra kunne de besøgende nyde udsigten til engene mod øst og bakkerne mod syd. Kroen har i dag mistet sin funktion som rekreativ station, men Lundby Bakker er stadig et yndet mål for søndagsskovturen.

Hadsundvejen er den oprindelige hovedgade gennem Gistrup, men den trafikale forbindelse er afbrudt i vejens sydlige ende ved skolen. Et tilsvarende brud med den historiske vejstruktur finder man ad Mølletoften/Lindekrogen/Stubben. Den overordnede trafik er søgt forlagt til Hadsundvej og byens nye hovedakse: Nøvlingvej, men Hadsundvej har dog stadig betydning som forbindelsesvej mod nord til storbyen. Nøvlingvej - og ikke mindst den nye rundkørsel - dominerer i dag fuldstændig billedet af det der en gang var byens hjerte.

Mod vest har byudviklingen betydet, at Gl. Gistrup landsby, der førhen lå 1 km væk fra det egentlige Gistrup, nu er næsten opslugt af den nye by. Endnu ligger der få gårde i en grøn niche i byens udkant. Gammel Gistrupvej er et eksempel på, hvordan parcelhusskematikken kan moderniseres og skabe en afbalanceret overgang til gamle landsbystrukturer med rod i landskabet.

Gistrup Kirke ligger landskabeligt smukt ad Nøvlingvej og er et vigtigt monument i den nye by.

I bystrukturmodellen, som ligger til grund for byudviklingen siden 1970, hægtes hele den nye by op på Hadsund Landevej og Nøvlingvej. Den kobler derved indirekte den ny by fra de historiske strukturer.

Bebyggelsesmønstret er præget af den stil der var fremherskende i perioden. I 60'erne var det drømmen om familiens nye moderne parcelhuse der lokkede. Huset skulle give plads til alle i familien og danne rammen om familielivet. "Hus og have" var overskriften - ikke bystruktur eller beliggenheden ved Lundby Bakker.

Gistrupparken - et model-villakvarter fra 1973 - skulle inspirere til mere arkitektur i parcelhusbyggeriet. Bebyggelsen blev ordnet efter tag- eller teglstenstype. Der blev etableret grønne huller mellem de enkelte grupper af huse, og vejprofilet trækker det grønne helt ud til asfalten. I dag fremstår området meget homogent, velfungerende og ikke mindst grønt. Først ved nærmere eftersyn opdager man de små ting, der gør en stor forskel ifht. mange andre parcelhuskvarterer.

Nøvling
Nøvling ligger højt i bakkelandskabet mellem Brådalen og Lundby Bakker. Samspillet med disse landskaber er vigtige for landsbyens karakter: mod vest det åbne bakkede terræn ned mod dalen, mod øst de skovklædte og mere lukkede landskaber. Karakteren understreges fint af grønne byporte både ad Nøvlingvej mod øst og ad Oppelstrupvej. Mod sydvest har en massiv råstofgravning skabt en ny markant grænse for landsbyens udvikling.

De slyngede vejforløb og en velbevaret historisk bygningsmasse er også vigtige elementer i et bevaringsværdigt landsbymiljø. De historiske vejforløb rummer en vekslen mellem tætte gaderum - der emmer af kulturhistorie - og mere åbne byrum med fælleskarakter - fx det centralt beliggende gadekær.

Landsbyens naturlige centrum findes i forbindelse med gadekæret, det fælles frysehus og det nyere forsamlingshus. Her var der tidligere en åben plads i tilknytning til gadekæret.

Kirken ligger lidt tilbagetrukket på en bakketop mod vest. Til trods for den mindre fremtrædende beliggenhed er kirken et vigtigt monument. Der er værdifulde kig til kirken langs Brådalsvej og fra området omkring forsamlingshuset.

Visse
Visses randbeliggenhed er en af byens væsentligste kvaliteter. Med tilkomsten af Brådalsvej er grænsen mellem engene og bakkerne tydeligt markeret. Vejen udgør en naturlig grænse for byens udvikling mod øst. Fra Brådalsvej stiger terrænet markant mod det bakkede landskabsparti, som blandt andet omfatter Kongshøj og Bavnehøj. Bebyggelsens beliggenhed på den - i hovedsagen - nordøstvendte skråning skaber fine kig over engene og til storbyen. Men i vinterperioden, når skyggerne bliver lange, er beliggenheden ikke uproblematisk.

Som helhed betragtet er Visse i udpræget grad en forstadsbebyggelse. De - i omfang - relativt beskedne rester af en oprindelig landsbybebyggelse findes, hvor Vissevej møder Poulstrupvej. Især Visse Ladegård og Visse Bakkegård er værdifulde kulturspor fra landsbyepoken, som begge har fundet nye funktioner ifht. forstaden Visse. Visse Ladegård som omdrejningspunkt for kultur- og fritidsaktiviteter, Visse Bakkegaard som en integreret del af en ny tæt-lav bebyggelse.

Den lidt nyere og mere bymæssige hjørnebygning ved Himmelhøj har en meget synlig placering i bybilledet med sigtelinjer både fra Vissevej og Engkildevej. Den smukke bygning har bevaret et indre liv som vinstue/pizzeria og er også vigtig for den historiske identitet.

Fokus på bæredygtighed
Bæredygtig udvikling er et kodeord for udviklingen af fremtidens byer. Det handler blandt andet om, at undgå store ensformige bolig- og erhvervsområder, som resulterer i byer uden liv og lange afstande til arbejde, indkøb mv. Det handler også om, at der skal være forskellige boligtyper samt boliger til unge og ældre. Der skal også være arbejdspladser, indkøbsmuligheder mv. Byerne skal være tætte for at nedbringe ressourceforbruget og behovet for transport. Byudvikling på bar mark skal begrænses, og der skal i langt højere grad satses på byomdannelse. Udviklingen peger på, at mange erhverv bliver mere miljøvenlige, og de derfor bedre kan passes ind i byerne og blandes med andre aktiviteter. For at "fremtidssikre" byerne er det også vigtigt, at de planlægges med henblik på effektive kollektive transportsystemer og med henblik på at fremme cykling og gang. Biltrafikken bidrager i dag ganske væsentligt til CO₂-udledningen.

Fokus på velfærd
Fremskriver man den hidtidige udvikling må velstanden forventes fortsat at stige. Der bliver flere biler, og der køres mere i dem. Det betyder mere trafik på vejene, samt at den enkelte i højere grad har mulighed for at få tilgodeset sine individuelle krav til bolig, arbejde, indkøbssted, kulturtilbud osv. Valgfriheden betyder, at byerne må konkurrere mere om at tiltrække indbyggere, spændende arbejdspladser, attraktive indkøbsmuligheder, kulturtilbud mv.

På boligmarkedet medfører velstandsstigningen kombineret med den stigende individualisering, at den enkelte vælger sin måde at bo på meget bevidst. Unge, børnefamilier og ældre stiller vidt forskellige krav til boligens beliggenhed og udformning. Familieboligerne bliver større, og de bygges på landet eller i byen afhængig af den enkelte families ønsker om livsstil. På længere sigt stiger antallet af ældre, hvilket også peger på en væsentlig ændring i boligefterspørgslen.

Byområder der præges af kvalitet
Erhvervsudviklingen peger i retning af at miljøtunge virksomheder fylder mindre og mindre i det samlede billede. Derved er det gamle modsætningsforhold mellem boliger og erhverv afløst af, at der på mange punkter er en fælles interesse for kvalitet i bymiljøet. Et godt bymiljø har en blanding af boliger, virksomheder og fællesanlæg.

Den fælles interesse handler også om, at byudviklingen præges af kvalitet. Det gælder udformningen af institutioner, fællesanlæg, veje, pladser mv. Det gælder boligernes udformning og størrelse, for gode boliger tiltrækker gode medarbejdere. Det handler ikke bare om arkitektonisk kvalitet, men også kollektiv trafikbetjening, rent miljø, tryghed, nærhed til indkøbsmuligheder eller til den institution som udgør et aktivt omdrejningspunkt for livet i bydelen.

Et nedslidt fysisk miljø kan undertiden være medvirkende til, at et område tynges af store andele af beboere med sociale og/eller økonomiske problemer - og omvendt. Områder, der tilsyneladende i dag er velfungerende, kan på sigt udvikle sig til problemområder med stor fraflytning. Det er et af faremomenterne for de store ensartede parcelhusområder.

Kvalitet er også et nøgleord, når der skal udlægges nye boligområder til byvækst. Det handler om at tage udgangspunkt i det særlige ved det enkelte byområde og dets omgivelser, så et nyt boligområde får sine helt egne kvaliteter.

Muligheden for at bo i et lille velfungerende lokalsamfund og tage bilen på arbejde inde i storbyen, vil utvivlsomt være en væsentlig del af nogle borgeres definition af velfærd. Nogle vil også hævde, at der er masser af bæredygtighed i at bo på landet - tæt på naturen, årstidernes skiften og det landbrugsland, som vi baserer en del af vores velfærd på. På den anden side kan man hævde at spredt bosætning i landdistrikterne er unødvendig forbrug af arealresursen, og at det skaber unødig biltrafik.

Udvikling i landdistrikterne
Med den seneste planlovsændring er der lagt op til øgede muligheder for bolig- og erhvervsudvikling i landområdet. Formålet er at skabe rammerne for at bremse affolkningen af landområderne. Det er blandt andet blevet lettere at anvende overflødiggjorte landbrugsbygninger til andre erhvervsformål eller til etablering af en bolig og at bygge en ny medhjælper- og/eller generationsskiftebolig på en større ejendom.

Det er dog fortsat helt centralt, at spredt (uplanlagt) bebyggelse i det åbne land er uønsket. I landområdet har hensynet til bevaring af naturens og landskabets kvaliteter samt varetagelsen af landbrugserhvervets interesser første prioritet.

I forbindelse med den igangværende områdevise revision af kommuneplanen er områdeafgrænsningerne ændret. Statistikområdeinddeling i Aalborg Kommune er indrettet efter de gamle planområder, som går på tværs af de nye grænser. Det betyder, at det på nuværende tidspunkt ikke er muligt at lave en brugbar befolkningsprognose hverken for Sydøst-området som helhed eller for de enkelte byer.

På grundlag af befolkningsstatistik for de gamle planzoner er det muligt at danne følgende omtrentlige billede af befolkningssammensætningen i Sydøst-området pr. 31.12.02:

De generelle tendenser fra prognosen for hele Aalborg Kommune peger på, at antallet af unge og ældre om få år vil stige markant, mens der bliver færre i den erhvervsaktive alder.

Der er skarp konkurrence med omegnskommunerne i forhold til bosætning. Selvom antallet af arbejdspladser i kommunen er steget kraftigt har kun en mindre del af de nye erhvervsaktive rent faktisk bosat sig i Aalborg Kommune. Konkurrencesituationen kommer også til udtryk i, at det i sidste halvdel af 1990'erne var sådan, at kun 4 ud af 5 boliger, som kommunen regnede med i det årlige boligprogram, rent faktisk bygget.

Byrådets hidtidige målsætning har været et boligbyggeri i:

• Gistrup på 4 pr. år
• Klarup på 6 pr. år
• Ellidshøj på 2 pr. år
• Ferslev på 2 pr år
• Fjellerad på 2 pr. år
• Vaarst på 2 pr. år
• Visse, Nøvling samt landsbyer og landdistrikt i øvrigt på 2 pr. år

Det svarer til knap 5 % af det samlede boligbyggeri i Aalborg Kommune.

Boligprogrammet er under revision i forbindelse med den samlede hovedstrukturplanlægning for Aalborg Kommune. I den forbindelse vil der blandt andet blive fastlagt mål for boligbyggeriet i Visse og Nøvling.

Om 10-15 år må man forvente faldende efterspørgsel efter parcelhuse og større efterspørgsel efter centralt beliggende, mindre boliger til unge og ældre. Derfor kan der være behov for at omlægge boligbyggeriet i retning af flere mindre leje-/andelsboliger. Der kan måske også være behov for at finde alternative anvendelser til de mange parcelhuse, fx ved ombygning/opdeling af familieboligerne til ældreegnede boliger.

Plan- og Bæredygtighedsstrategi 2003
Plan- & Bæredygtighedsstrategien er byrådets vision og strategi for den fremtidige udvikling i Aalborg Kommune.

STRATEGIEN sætter Aalborgs "Udfordringer" og "Styrker" op i forhold til "Byrådets visioner" og giver bud på "Strategi og handling". REDEGØRELSEN går tættere på baggrund, status og tendenser i tiden.

Strategien rummer hvad angår byudvikling en konkret prioritering, hvor omdannelse af overflødiggjorte byarealer (fx erhvervs- og havnearealer) vægtes højere end byudvikling udadtil. Dette indebærer konkret at 80% af en årlig boligudbygning på omkring 480 boliger skal foregå i storbyen. De resterende knap hundrede boliger om året fordeles på oplandsbyerne efter behov og muligheder.

Regionplan 2001
Amtet varetager den overordnede fysiske planlægning. Regionplanens afvejning og prioritering af de forskellige interesser og hensyn giver på mange områder bindinger for kommunens planlægning.

Bymønster
Både i den gældende regionplan og den gældende hovedstruktur for Aalborg Kommune er Gistrup og Klarup udlagt som distriktscentre. Det betyder, at de skal rumme funktioner, der giver dem karakter af et center for det omgivende distrikt - blandt andet folkeskole med overbygning.

Ferslev, Ellidshøj og Fjellerad/Vaarst er udlagt som lokalcentre. Ved udpegning som lokalcentre har Byrådet en forpligtelse til at fremme udvikling af hensyn til at fastholde/udbygge servicetilbud i byen.

Bymønsterbegreberne er under revision. Der forventes fastlagt et nyt mønster med udgangspunkt i byroller. Dette er der taget forskud på i nærværende kommuneplan ved at betragte Nøvling og Visse, som byer med udbygningsmuligheder.

Detailhandel
For Gistrup og Klarup fastlægger Regionplanen afgrænsede butiksområder for placering af større butikker. I Ferslev, Ellidshøj, Fjellerad og Vaarst lægges der vægt på, at større butikker placeres i områder med god tilgængelighed for alle trafikarter og vedvirker til at understøtte bymiljøet i den centrale del af byen.

Størrelsen af den enkelte butik må ifølge regionplanen ikke overstige 3.000 m² for dagligvarebutikker og 1.000 m² for udvalgsvarebutikker. I landsbyer og lokalplanlagte byer udenfor bymønstret må størrelsen på den enkelte butik ikke overstige 750 m² for dagligvarebutikker og 200 m² for udvalgsvarebutikker.

Kommuneplanen er ikke i overensstemmelse med Regionplanen for så vidt angår butiksstørrelser for Visse. Visse betragtes ikke længere som en landsby, hvorfor der lægges op til en maximal butiksstørrelse på 1000 m². Ændringen må vedtages med forbehold for en kommende samlet detailhandelsplanlægning for hele kommunen.

I områder til pladskrævende butikker må størrelsen på den enkelte butik ikke overstige 3.000 m² og ikke være mindre end 500 m². Dog kan byggemarkeder opføres med op til 5.000 m². Ifølge regionplanen er det desuden muligt inden for byzone at etablere detailhandelsbutikker på op til 200 m², hvis det er i overensstemmelse med de overordnede mål og retningslinier.

Støjkonsekvenszoner
Sydøst-området påvirkes af støjkonsekvensområder fra en motorbane og en skydebane nord for Ferslev.

Vandindvinding
Det meste af Sydøst-området rummer et sårbart grundvandsreservoir, som er omfattet af særlige drikkevandsinteresser. I tilknytning til de enkelte vandværker er der endvidere beskyttelsesinteresser i forhold til indvindingsoplande.

Områder med særlige drikkevandsinteresser skal så vidt muligt friholdes for fremtidig by- og erhvervsudvikling, og der må som udgangspunkt ikke etableres grundvandstruende aktiviteter. Udlagte indvindingsoplande skal friholdes for fremtidig by- og erhvervsudvikling.

Byudviklingsområderne i Visse, Nøvling og Ferslev er omfattet af særlige drikkevandsinteresser. I områderne kan det blive nødvendigt at se på særlige grundvandsbeskyttende tiltag.

Regionale råstofområder
Der er regionale råstofområder ved Mjels, nord for Voldsted Plantage og ved Flamsted Mark - her må mulighederne for råstofudnyttelse ikke begrænses ved planlægning eller anlæg. Områderne ved Mjels og Flamsted mark skal efterbehandles til jordbrugsformål. Området nord for Voldsted Plantage skal efterbehandles som naturområde.

Skovrejsningsområder
Skovrejsningsområder er områder, hvor det er muligt at få offentligt tilskud til skovrejsning. I Sydøst-området er der et større sammenhængende regionalt skovrejsningsområde fra Kongshøj og Lundby Bakker i nord til Voldsted Plantage i syd.

Kystnærhedszone
Landområdet langs fjordkysten er omfattet af en 3 km bred kystnærhedszone, hvoraf det meste har status som regionalt kystlandskab. Det betyder, at det som hovedregel skal friholdes for byudvikling, større tekniske anlæg, ferie- og fritidsanlæg, råstofindvinding mv. Almennyttige fritids-/rekreative anlæg kan tillades, såfremt landskabelige og naturmæssige interesser ikke tilsidesættes.

Beskyttet natur
De beskyttede naturtyper omfatter søer, vandløb, heder, moser og lign., strandenge og strandsumpe, ferske enge og overdrev samt sten- og jorddiger. Også ret små naturområder er beskyttet. Amtet har i 1995 lavet en vejledende registrering af naturtyper beskyttet efter naturbeskyttelseslovens §3. Det er denne registrering, der er baggrund for angivelsen af §3-områder i kommuneplanens rammebestemmelser. Området kan have udviklet sig siden, så nye arealer nu opfylder betingelser for beskyttelse (naturindhold og størrelse). Omvendt kan arealer have mistet de kvaliteter, der førte til registreringen.

Bygge- og beskyttelseslinier findes langs strande, søer og åer og omkring skove, fortidsminder og kirker. Specielt strandbeskyttelseslinjen administreres restriktivt med det formål at sikre en generel friholdelse af kystområderne for indgreb.

Lavbundsarealer
Både i Østerådalen og Lindenborg Ådal er der udpeget særlige lavbundsarealer i forbindelse med Vandmiljøplan II, her prioriteres genskabelse af af vådområder højt.

Værdifulde kulturmiljøer
Voldsted, Romdrup og Lundby/Kongehøj/Kobbelhøj og områderne her omkring er udpeget som værdifulde kulturmiljøer. Her lægges der vægt på at byggeri, anlægsarbejder mv. ikke i væsentlig grad må forringe oplevelsen af de kulturhistoriske værdier.

Kirkebeskyttelseszoner
Der er fastlagt en større kirkebeskyttelseszone omkring Gunderup Kirke. Ved nybyggeri, nye tekniske anlæg mv. må hensynet til kirkens betydning som monument i landskabet ikke tilsidesættes.

For Dall, Ferslev, Ellidshøj, Nøvling, Volsted, Gistrup og Romdrup Kirker gælder, at der i planlægningen skal tages det fornødne hensyn til de kulturværdier, som kirkerne og deres omgivelser rummer.

Vejreservation
Regionplanen udlægger en planlægningszone for Egnsplanvej. Zonen udgør rammen for fastlæggelsen af vejens detaljerede linjeføring.

Reservation til højspændingsforbindelse
Der er fastlagt tracéer for eksisterende og fremtidig højspændings forbindelser langs Sydøst-områdets vestlige og nordlige afgrænsning fra Ferslev til Limfjorden.

Naturgastransmissionsledning
Gastras naturgastransmissionsledning har et forløb gennem området: øst om Ellidshøj, syd om Ferslev, vest om Nøvling og vest/nord om Gistrup. Ved planlægningen af nye byområder skal de nødvendige sikkerhedsafstande til ledningen sikres. Dette er særligt relevant ifht. interesseområdet for boligudvikling ved Nøvling, og det nye boligudviklingsområde øst for banen i Ellidshøj.

Administration af landzonetilladelser
Pr. 1. september 2002 har kommunen overtaget landzonekompetencen i hele det åbne land. Udgangspunktet for administrationen af denne kompetence er først og fremmest regionplanens retningslinier.

Fredninger
Omkring Dall, Ellidshøj, Ferslev, Gunderup, Klarup, Romdrup og Voldsted kirker er der gennemført fredninger af omgivelserne (Provst Exner-fredninger). Fredningerne omfatter arealer, der grænser op til kirke/kirkegård og er af varierende udstrækning og indhold.

Der er historiske fredninger af arealet omkring Kobbelhøj og Kongehøj syd for Lundby samt af Voldsteds gadekær og byplads.

Den østlige del af Lundby Bakker omkring Hadsund Landevej er omfattet af en landskabsfredning og rekreativ fredning. Det samme gælder Poulstrup Sø området.

Endelig er der en landskabsfredning af et areal ved Nøvlingvej mellem Nøvling og Gistrup.

Planredegørelse
Siden 2001 er der årligt udarbejdet en Planredegørelse i forbindelse med budgetlægningen - et fysisk budget. Formålet er at gøre det lettere at se, hvordan økonomiske prioriteringer og budget hænger sammen med konkrete handlinger, fysisk udvikling og planlægning.

Ny hovedstruktur
En ny hovedstruktur for Aalborgs Kommuneplan er under udarbejdelse. Den nugældende er fra 1999, og byrådet har besluttet, at den skal revideres under indtryk af bl.a. beslutningen om 3. Limfjordsforbindelse og en ny strategi for byudviklingen.

Den ny hovedstruktur skal tage afsæt i Plan- & Bæredygtighedsstrategi 2003. Deri udmelder byrådet sin overordnede strategi for byudviklingen, og det er den, der nu skal videreføres i et egentligt planforslag.

Hovedstrukturen er den overordnede og strategiske del af Aalborgs kommuneplan. Hovedstrukturen angiver de overordnede mål for udvikling og arealanvendelse i kommunen, herunder udbygning med boliger og arbejdspladser, trafikbetjening, serviceforsyning og rekreative områder. Den udgør bindeleddet mellem Plan- & Bæredygtighedsstrategien og kommuneplanens rammedel.

Detailhandelsplanlægning
Som en del af den nye hovedstruktur er en revision og konkretisering af de regionale rammer for detailhandelsplanlægningen under udarbejdelse. Ud fra en sammenhængende vurdering af butiksstrukturen i Aalborg Kommune skal detailhandelsplanlægning fastlægge, hvor der kan placeres butikker, hvor meget butiksareal der er plads til i de enkelte byer/bydele, og hvor store de forskellige butikstyper må være.

Børnepasning og skoler
Der er skole- og børnepasningstilbud i Klarup, Gistrup, Nøvling, Ferslev, Ellidshøj og Fjellerad/Vaarst. Læs mere om de konkrete tilbud her.

Ældre og handicappede
Der er i dag lokale tilbud til ældre i Gistrup, Klarup og Fjellerad. Læs mere om de konkrete tilbud her.

Kollektiv trafik
Byrådet har på sit møde den 10. marts 2003 godkendt en ny Kollektiv trafikplan.

Vandforsyning og grundvandsbeskyttelse
En ny vandforsyningsplan er under udarbejdelse. Hovedmålet med planlægningen er at sikre, at forsyningen med drikkevand i Aalborg Kommune kan ske på grundlag af rent grundvand, og at vandspild begrænses mest muligt.

Sideløbende hermed er der udarbejdet et forslag til en særlig indsatsplan vedr. grundvandsbeskyttelse i Sydøst-området. Sydøst-området er et af de primære ressourceområder for storbyens fremtidige drikkevandsforsyning.

Varme
Hovedparten af Sydøst-områdets byer er forsynet med fjernvarme. Læs mere om Aalborg Kommunes fjernvarmeforsyning her.

Spildevand
Aalborg Kommunes spildevandsplan fastlægger principperne for kloakforsyning af området. Se spildevandsplanen her.

Renovation
Affaldsplanen fastlægger principperne for Aalborg Kommunes affaldshåndtering. Se planen med tillæg her.

Generelle vurderinger
I flere af landsbyerne er boligområder (B-områder) blevet ændret til landsbyområder (L-områder). Til dette skal bemærkes, at ændringen ikke kun medfører en "accept" af de eksisterende virksomheder men også, at det nu er muligt at etablere nye virksomheder - typisk i miljøklasse 1-3. Normalt accepteres der i et boligområde ikke erhverv i højere miljøklasse, end hvad der kan indpasses uden problemer (max. klasse 2). Den højere miljøklasse er valgt for at understøtte fortsatte udviklingsmuligheder i landsbyerne, og fordi byerne traditionelt har haft en blandet karakter.

I enkelte erhvervsområder (H-områder) er der mulighed for etablering af "Bolig som er nødvendig for virksomhedens drift". Det betyder, at der støjmæssigt skal tages det samme hensyn til boligerne, som hvis de var placeret i et blandet bolig og erhvervsområde (lavere vejledende støjgrænser end deciderede erhvervsområder).

Miljømæssigt vurderes det positivt, at bebyggelsesprocenten og etageantallet er hævet for mange åben-lav boligområder. Det giver en bedre udnyttelse af ibrugtagne arealer.

Det er også et positivt skridt at der er fastlagt en sammenhængende stistruktur, og at grønne arealer i boligområder/landsbyer er markeret på illustrationsplanen og angivet i rammerne som arealer, der ikke kan bebygges. Derved sikres byernes grønne strukturer.

Miljøkonsekvenser for Klarup
Inddragelsen af et nyt areal til boligformål, som tidligere var en del af byens grønne kile, tæller negativt, hvad angår omfanget af de grønne strukturer i byen. Dog sikres sammenhængen i den grønne kile ved at den sydligste del af arealet - omkring Damgrøften - fastholdes som grønt område. Samtidig minimeres behovet for at inddrage jomfruelig jord uden for Klarup til byudvikling, i kraft af at allerede ibrugtagen jord tæt på bymidten udnyttes bedre.

Inddragelsen af nye arealer til boligudvikling mod vest går imod de generelle mål om fortætning af eksisterende byarealer.

Miljøkonsekvenser for Gistrup
Med ændringen af bebyggelsesprocenten og etageantallet i Gistrup Bymidte åbnes der mulighed for omdannelse og en vis fortætning. Dermed også en miljømæssigt mere optimal udnyttelse af eksisterende byareal.

Miljøkonsekvenser for Visse
Inddragelsen af nyt areal til boligudvikling mod øst går i mod de generelle mål om fortætning af eksisterende byarealer og grundvandsbeskyttelse. Derfor lægges der vægt på, at byudvikling sker som et pilotprojekt vedr. grundvandsbeskyttelse.

Ændringen af det tidligere H1 og C1 til et D-område er både positiv og negativ. Positiv i og med, at H-området lå indenfor beskyttelsesafstandene ift. boliger. Derfor er det godt, at mindre industri er fjernet som anvendelsesmulighed. Negativ fordi, der er åbnet op for anvendelse til boliger, hvad der ikke var før. Dvs. at der nu er mulighed for at etablere boliger i et område, hvor der accepteres erhverv op til klasse 3.

Den historiske bymidte ændres fra boligområde til blandet bolig og erhverv. Dermed åbnes der op for etablering af erhverv i et område, der før var forbeholdt boliger. Miljøklassen er ganske vist den samme (1 ? 2), men de vejledende støjgrænser er højere for et D-område end for et B-område.

Miljøkonsekvenser for Ellidshøj
Støj- og vibrationsundersøgelsen udført af Cowi viser, at den vejledende grænseværdi for støj er overholdt godt 40 meter fra jernbanen, hvorimod den vejledende grænseværdi for vibrationer ikke er overholdt i den samme afstand. Vejledningen om støj og vibrationer fra jernbaner foreskriver en mindsteafstand på 50 meter ift. boligbebyggelse, uanset at målinger viser mindre afstand. Ved at inddrage det tidligere O2 til L-område åbnes der op for at eksisterende boliger i nærområdet omkring banen kan udnyttes til boligformål. Denne løsning er valgt fordi der er tale om eksisterende boliger - til gengæld kan der ikke udstykkes areal til nye boliger inden for konsekvenszonen.

Ved Våsevej er et nyt areal udlagt til bymæssig formål, som tidligere var en del af Østeråkilen. Den valgte placering går i mod de generelle mål om at undgå inddragelse af jomfruelig jord, men den forringer ikke den grønne sammenhæng. Den grønne sammenhæng er nu sikret ved at rammelægge Østerådalens/Skiverens faktiske forløb. Hvis der etableres en nærbanestation i Ellidshøj, vil der være tale om en stationsnær og dermed miljømæssigt fornuftig placering

Miljøkonsekvenser for Fjellerad
Inddragelsen af 2 mindre landzoneområder går i mod det generelle mål om at undgå inddragelse af nye områder til bymæssige formål. Samtidig er Fjellerad beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser.

Miljøkonsekvenser for Vaarst
Det er miljømæssigt positivt at to byzonearealer tilbageføres til landzone, derved fritages jomfruelig jord for byudvikling.

Ved at lægge bolig- og erhvervsområder sammen til et nye blandet landsbyområde sænkes samtidig den maksimalt acceptable miljøklasse fra 4 til 3 i erhvervsområder, hvor de vejledende afstande til følsom anvendelse ikke er overholdt.

I det tidligere område H3 ligger der 2 virksomheder, der må betegnes som miljøbelastende ? henholdsvis DLG og Vaarst Fjellerad Kraftvarmeværk. Korn- og foderstofvirksomheder medfører ofte gener i form af støj fra kørsel og faste installationer (korntørreanlæg mm.), og kraftvarmeværker medfører gener i form af støj. I dag er der et ubebygget område mellem boligområdet B1 og DLG. Når status ændres til L-område, er der i princippet åbnet op for at bygge boliger her. Dette er valgt fordi korn- og foderstofvirksomheden tilsyneladende er under afvikling. Der kan dog ikke bygges boliger i området, inden der er dokumenteret forsvarlige miljøforhold.

Miljøkonsekvenser for landområdet
Med afgrænsningen af nye landsbyer som rammeområder inddrages der tilsyneladende nye arealer til byformål. Dette søges dog styret gennem kraftige begrænsninger på byggemulighederne og sikring af de grønne træk i de mindre landsbyer.

I landområdet er de væsentlige naturbeskyttelses- og grundvandsinteresser søgt sikret med kommuneplanrammer. Desuden er der lagt vægt på at sikre økologiske sammenhænge. Inddelingen i rammeområder er ændret, men der vurderes ikke at være væsentlige miljømæssige konsekvenser af disse ændringer.

Miljøkonsekvenser for Ferslev, Nøvling
Her vurderes der ikke at være konsekvenser ud over, hvad der er beskrevet under generelle vurderinger.