Redegørelse for tillæg 9.016 boliger ved Overby Bakke i Stae

Området ligger i den nordøstlige del af Stae - nord og øst for de eksisterende udbyggede parcelhusområder ved Nøddevej og Agernvej. Kommuneplantillægget omfatter det eksisterende rammeområde 9.6.8Bo1, der fremadrettet navngives 9.6.B1.

Det eksisterende rammeområde udvides mod nordøst, så det ud over det udbyggede boligområde også kommer til at omfatte det nye boligområde Overby Bakke. Den nuværende anvendelse til åben-lav bebyggelse og tæt-lav bebyggelse fastholdes, mens de bebyggelsesregulerende bestemmelser justeres. Den maksimale bebyggelsesprocent er fremadrettet 30 for åben-lav bebyggelse og 40 for tæt-lav bebyggelse. Den maksimale byggehøjde er 8,5 meter i op til 2 etager. Dette er i overensstemmelse med bygningsreglementet.

Her ud over udlægges to nye rammeområder 9.6.T1 og 9.6.T2 til tekniske anlæg. De udlægges på arealet øst for boligområdet og skal anvendes til forsinkelsesbassiner for udstykningen på Overby Bakke.

Rammeændringerne er illustreret her:

Gældende kommuneplanrammer	Nye kommuneplanrammer

De nye boligområder tilføjes i retningslinje 2.1.1 "Egentlig byudvikling og byformål".

Område der inddrages til egentlig byudvikling og byformål

Udvidelsen af rammerne til boligområde betyder, at der skal fjernes areal fra landbrugsområde (retningslinje 11.2.3 Øvrige landområder). Kommunen vurderer, at ændringen ikke har væsentlig betydning for landbrugsdriften.

Gældende Øvrige landområder	Ændrede Øvrige landområder

Ifølge kommunens Fysisk Vision 2025 skal der for oplandsbyerne sikres kvalitet, frihed og fleksible rammer til en lokal forankret udvikling tilpasset byens struktur, identitet og størrelse.

Med det udgangspunkt har en lokal grundejer ønsket at udvikle et areal til boligudvikling i den nordøstlige del af Stae.

Stae udgør et naturligt opland til Vester Hassing, der rummer alle de daglige service- og fritidsfunktioner. Vester Hassing er udpeget til en oplandsby med særligt vækstpotentiale. En udvikling i Stae kan medvirke til at understøtte de funktioner og den aktivitet, der er i Vester Hassing.

Byudvikling og grundvandsinteresser

Hovedparten af Stae ligger i område med drikkevandsinteresser (OD), men uden for område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og uden for indvindingsoplande til almene vandværker.

Den nordvestlige del af rammeområdet til boliger - både det eksisterende og det nye boligområde - er beliggende inden for kildepladsen til Nordjyllandsværkets kildeplads Stae.

Nordjyllandsværket har en tilladelse til at indvinde 250.000 m³ grundvand på kildepladsen. Vandet fra kildepladsen anvendes delvist til drikkevand, hvorfor vandet fra boringerne skal overholde drikkevandskvalitetskravene.

Ved udformning af boligområde skal der være fokus på nærhed til kildepladsen. Dette kan evt. imødekommes ved, at der tænkes membran-løsninger ind ved anlæg af søer til håndtering af regnvand inden for kildepladszonen. Ved behov for terrænregulering og ved etablering af veje og p-arealer må der ikke tilføres og benyttes materialer, der kan udgøre en forureningsrisiko.

Beskyttelseszoner omkring kirker

Beskyttelseszonen omkring Horsens Kirke i forhold til kommuneplanrammerne

Den nordlige del af rammeområdet ligger i kanten af fjernbeskyttelseszonen omkring Horsens Kirke i Langholt. I følge kommuneplanens retningslinje 5.2.7 kan der ikke opføres bygninger, tekniske anlæg mv., med mindre det er sikret. at hensynet til kirkernes betydning som monument i landskabet og landsbymiljøet ikke tilsidesættes.

Horsens Kirke ligger ca. 2,3 km nord for rammeområdet i den østlige del af Langholt. Kirken ligger højt i landskabet, men på grund af afstanden er den stort set ikke synlig fra Stae. Kommuneplanrammen giver mulighed for boligbebyggelse i samme højder og omfang som det allerede eksisterende boligområde Nøddevej. I det nye område fastholdes de eksisterende læbælter som strukturer i området, og vil således være med til at indpasse området i landskabet.

Det vurderes ikke at en planlægning for det nye boligområde vil ændre væsentligt på indsynet til Horsens Kirke, og det vurderes ikke at tilsidesætte de hensyn, som retningslinjen skal varetage. 

Kommuneplantillægget er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). Kommunen har derfor foretaget en screening af planen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 2 og herefter vurderet, at kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om udarbejdelse af miljøvurdering, da planen fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet.

Screeningen ad kommuneplantillægget er foretaget sammen med screening af lokalplan 9-6-108.