Redegørelse for tillæg 3.025 for Sofiendal Enge

Kommuneplantillægget skal sikre, at der er overensstemmelse mellem kommuneplanen og ønsket om at udvikle et nyt boligkvarter med ca. 1.200 nye boliger i kommuneplanrammerne "3.5.B7 Sofiendal Enge N", "3.5.B8 Sofiendal Enge S" og del af "3.5.N1 Sofiendal Enge" og den igangværende lokalplanlægning for en del af rammeområderne.

Bydelsbeskrivelse for Sofiendal
Bydelen Sofiendal består den 11. januar 2017 af 1.411 boliger med 3.092 beboere. Dertil kommer en del virksomheder og uddannelsesinstitutioner. Sofiendal ønskes fortsat udviklet ud fra både et bolig- og et erhvervsperspektiv.

Aalborg Kommune oplever fortsat en væsentlig vækst, hvorfor der fortsat er behov for nye boliger. Den vestlige del af byen er meget attraktiv at bo i. Derfor ønskes bydelens 2 uudnyttede rammelagte boligområder optimeret gennem fortætning og krav til samspil med det omgivende landskab.

Aalborg Kommune har et ønske om, at byudviklingen skaber kontakt mellem byens grønne struktur og det åbne land. For at sikre visuel kontakt og rekreativ sammenhæng mellem englandskabet og den bagvedliggende by er der lavet en ny strukturplan for udbygningen af Sofiendal Enge.

Strukturplan for Sofiendal Enge

Der ønskes skabt et nyt grønt kvarter med stor variation i boligtyper og et bredt udbud af attraktive opholdsarealer. I den videre planlægning skal der også arbejdes med anlæg til klimatilpasning.

Vest for området er der reserveret areal til en 3. Limfjordsforbindelse og en vej til sammenkobling af Skelagervej og Ny Nibevej.

På arealet mellem boligområderne og vejreservationerne ønskes indrettet en ”klimapark” med kombineret regnvandshåndteringer og rekreative formål. Området skal fremstå som et naturområde med et søsystem, stier, forskellige typer beplantning til forskelligt dyreliv, og evt. inventar til rekreativt brug. Søerne skal opsamle, rense og forsinke regnvandet fra boligområderne, inden vandet ledes videre til vandløbene mod vest. Områderne til ”klimapark” ligger i dag i landzone og skal forblive i landzone. Området vil, når det er realiseret, også blive et udflugtsmål for beboerne i fx Skalborg.

Der skal også arbejdes med at sikre en god trafikal sammenhæng - både vej og stimæssigt - i forhold til det omgivende område og overordnede vejnet.

Den ny strukturplan er indarbejdet i bydelsbeskrivelsen for Sofiendal Enge. Ligesom bydelsbeskrivelsen er opdateret for så vidt angår realiserede projekter/planer.

Drikkevand
En lille del af de gældende rammer i Sofiendal Enge ligger allerede i dag i indvindingsoplandet til "Aalborg Vand, Drastrup" samt indsatsområde for grundvandsbeskyttelse. Hvilket også gælder for de nye rammer.

Rammeændringerne gør, at en større del af den nye boligramme i rammeområdet "3.5.B8 Sofiendal S" kommer til at ligge i et indvindingsopland til drikkevand. Ligesom en del af naturområdet, hvor der ønskes anlagt en klimapark med søer til håndtering af regnvand, også ligger i indvindingsoplandet.

Der er tale om et indvindingsopland uden for område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og boringsnært beskyttelsesområde (BNBO).

For arealerne til boliger, klimaanlæg og rekreative formål i indvindingsoplandet, er der tale om et areal:

• der ligger udenfor grundvandsdannende opland,
• der har en opadrettet gradient, hvor grundvandet søger fra de nedre til de øvre jordlag, og
• der ikke er udpeget som sårbart over for nitrat og pesticider.

Både de gældende og de nye kommuneplanrammer ligger uden for udpeget nitrat- (NFI) og pesticidsårbare områder (SFI).

Udnyttelsen til boliger og rekreative formål vurderes på den baggrund ikke at udgøre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Ved udformningen af boligområderne og de rekreative områder - herunder klimaparkens anlæg - skal der fortsat være særlig fokus på grundvandsinteresser. Dette kan evt. imødekommes ved, at anlæg af søer og grøfter til håndtering af regnvand i indvindingsoplandet etableres med fast bund eller membran, eller ved at søerne placeres i afstand fra de mest følsomme områder, eller områder friholdes for anlæg af søer.

De ændrede rammers beliggenhed i forhold til OSD (mørkeblå), OD (lyseblå) og indvindingsoplande (hvid).	Nye rammer vist i forhold til NFI (orange), SFI og BNBO (lyserød).

Retningslinjen for byudviklingsområder
De nye byudviklingsområder tilføjes retningslinje "2.1.1 Egentlig byudvikling og byformål", ligesom udnyttede byudviklingsområder er fjernet.

Rammeændringen gør, at der som følge af byudviklingen fjernes areal fra et naturområde, der tidligere også er anvendt som landbrugsområde (retningslinje "2.1.1 Egentlig byudvikling og byformål").

Gældende byudviklingsområder	Nye byudviklingsområder

Retningslinjer øvrige landområder
Rammeændringen gør også, at der som følge af byudviklingen fjernes areal fra landbrugsområde (retningslinje "11.2.3 Øvrige landområder"). Kommunen vurderer ikke, at ændringen har væsentlig betydning for landbrugsdriften.

Gældende afgrænsning af øvrige landområder	Nye afgræsning af øvrige landområder og nye rammer

Retningslinje 11.2.6 rekreativ ruter
Gennem området er en planlagt rekreativ sti. For at sikre overensstemmelse mellem det planlagte byggeri i området er stiernes forløb ændret, så der er et stiforløb gennem bebyggelserne og samtidig sker der en sammenbinding af de eksisterende og kommende grønne områder.

Gældende eksisterende og planlagte rekreative stier ved rammeområdet	Ændrede forløb af eksisterende og planlagte rekreative stier ved rammeområdet

Retningslinje 13.1 Veje
Kommeplanens retningslinje "13.1 Veje" viser linjeføringer og planlægningszoner for nye planlagte vejanlæg. Ved reservationen til den 3. Limjordsforbindelse er der fastsat en 200 meter bred korridor til den ny motorvejsforbindelse. Retningslinjer ændres med dette tillæg, så korridoren erstattes af de tinglyste byggelinjer i forhold den 3. Limfjordsforbindelse.

For at sikre areal til klimaparken og skabe større afstand til boligområderne, har der også været behov for ændring af den østlige reservation til Skelagervejs forlængelse til Ny Nibevej. Det er fortsat uafklaret, om forlængelsen sker øst eller vest for en kommende 3. Limjordsforbindelse, hvorfor der fortsat er 2 reservationer.

Gældende vejreservationer (blå) og de nye rammer (gul)	Ændrede forløb for vejreservationer

Kommuneplanrammer
Tillægget vedrører 3 boligområder og to naturområder i det vestlige Aalborg, og omfatter de nuværende rammeområder "3.5.B4 Sofiendal Enge", "3.5.B7 Sofiendal Enge N", "3.5.B8 Sofiendal Enge S", "3.5.N1 Sofiendal Enge" og "6.6.N6 Drastrupkilen".

Afgrænsning af de gældende rammeområder	Afgrænsning af de nye rammeområder

For kommuneplanrammen "3.5.B7 Sofiendal Enge N" er afgrænsningen uændret, dog fjernes zoneopdelingen i området, og de bebyggelsesregulerende bestemmelse i rammen er ændret. I Zone 1 var bebyggelsesprocenten 50, og der kunne opføres byggeri i 1-3 etager med en højde på maksimalt 14 m. I den øvrige del kunne bygges i 1½ etage i en maksimal højde på 8,5 m. I den nye ramme gælder for hele området, at bebyggelsesprocenten er max 50 og det maksimale etageantal er 2-4 i en højde på max 14 m. Kontorer og service er tilføjet i rammens anvendelsesbestemmelse.

Kommuneplanrammen "3.5.B8 Sofiendal Enge S" er ændret for så vidt angår afgrænsningen, idet et mindre del af "3.5.N1 Sofiendal Enge"er overført til kommuneplanrammen. Bebyggelsesprocenten er i rammen ændret fra max 30 til max 50, det maksimale etageantal er ændret fra 1½ til max 2-4 og den maksimale højde er ændret fra max 8,5 til max 14 m. Kontorer og service er tilføjet i rammens anvendelsesbestemmelse.

Den tidligere kommuneplanramme "3.5.N1Sofiendal Enge" er ændret fra et naturområde til et rekreativt område "3.5.R2 Sofiendal Enge". Afgrænsningen er ændret, så rammen mod vest følger de af Vejdirektoratet tinglyste byggelinjer til 3. Limfjordsforbindelse. Som følge heraf er en mindre del af kommuneplanrammen "6.6.N1" Drastrupkilen også overført til det rekreative område "3.5.R2 Sofiendal Enge". Mod øst er en mindre del af den tidligere ramme "3.5.B4 Sofiendal Enge" også overført til det rekreative område, idet der er tale om et areal med fredskov, der ikke fremtidigt skal bebygges.

Nye boliger
Planen vil muliggøre en fortætning af området med mulighed for opførelse af ca. nye 1.200 boliger. I det gældende rammeudlæg var der en rummelighed til ca. 400 boliger.

Kommunens opdaterede rummelighedsregnskab for nye boliger kan ses på kommuneplanens bilag M.

I forbindelse med kommuneplanrevisionen i 2006 blev det besluttet, at afrunde den vestligste del af Sofiendal Enge ud mod en kommende 3. Limfjordsforbindelse med 2 nye perspektivområder til boliger med forbindelse til engene og den nærliggende skovplantning. Boligområderne blev ved kommuneplanrevisionen i 2009 rammelagt til åben-lav og tæt-lav boliger. Med vedtagelse af kommuneplanens hovedstruktur i 2013 blev det besluttet, at Aalborg først og fremmest skal udvikles inden for de eksisterende grænser via fortætning og omdannelse. Derfor har kommunen også fokus på fortætningspotentialer i de eksisterende boligområder. I 2015 valgte kommunen, at bede Vandkunsten om at udarbejde en strukturplan for Sofiendal Enge. Her er der bl.a. arbejdet med, hvordan den bymæssige bebyggelse møder det åbne land.

Traditionelt vil bebyggelsen blive fladet ud - både i højden og tætheden - i overgangen til de lavtliggende engarealer. Sofiendal Enge er dog udfordret på, at områdets afgrænsning mod vest fremtidigt er en 3. Limfjordsforbindelse, hvorved områdets synlighed ikke vil være så markant som i dag. Sammenhængen til de omkringliggende boliger og naturområder er dog væsentlige stedlige kvaliteter, der bør bevares. Derfor bør både kiler mod de åbne og større grønne friarealer inde i bebyggelserne prioriteres.

De 2 rammelagte områder i Sofiendal Enge er de sidste områder i Vest Aalborg, hvor der på "bar mark" kan udvikles et nyt område. I 2016 vedtog kommunen et kommuneplantillæg 3.016, hvor der i en mindre del af det nordlige rammeområde blev tilladt en tættere og højere bebyggelse med udgangspunkt i principperne fra Vandkunstens strukturplan. Kommunen ønsker med dette tillæg at udbrede disse principper og idéer til begge boligområder i Sofiendal Enge, med henblik på at udvikle et nyt grønt kvarter med stor variation i boligtyper og attraktive opholdsarealer.

Bevaringsværdige bygninger
I området er 3 bygninger udpeget som "Bevaringsværdige bygning":

• Byklemmen 30, bygning 1 med en bevaringsværdi på 7 (lav bevaringsværdi).
• Byklemmen 31, bygning 1 med bevaringsværdig 6 (mellem bevaringsværdi) og bygning 3 med bevaringsværdig 7 (lav bevaringsværdi).