|
Kommuneplantillæg 3.008 består af en ændring af:
Hovedstruktur/detailhandel
Hovedstrukturen i Kommuneplan 09 beskriver under overskriften ”Store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m2”, at byrådet i forbindelse med Planstrategi 2007 og Kommuneplanrevision 09 har vedtaget at muligheden for etablering af tre nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 i planperiode 2007-09 skal udnyttes følgende steder:
Første store udvalgsvarebutik – IKEA i aflastningscentret City Syd på 30.000 m2
Anden store udvalgsvarebutik – udvidelse af Salling med 5.000 m2
Tredje store udvalgsvarebutik – forhandles i øjeblikket og har selvstændig planproces
Den tredje store udvalgsvarebutik – som er en udvalgsvarebutik med forbrugerelektronik i forbindelse med udvidelsen af Shoppen i City Syd – har altså været omfattet at hovedstrukturen i Kommuneplan 09, men er ikke blevet konkretiseret i kommuneplanrammerne, hvilket sker med dette tillæg.
Der er ikke foretaget ændringer i hovedstrukturen.
Retningslinie 7.1.2 Aflastningsområdet City Syd
Af retningslinie for 7.1.2 Aflastningsområdet City Syd fremgår det, at City Syd skal fastholdes som regionalt aflastningscenter for Aalborg Midtby specielt for store udvalgsvarebutikker, der ikke kan være i Midtbyen. Den 3. store udvalgsvarebutik på 6.000 m2 i tilknytning til Shoppen er indarbejdet i retningslinjerne for 7.1.2 Aflastningsområdet City Syd. For at give mulighed for denne butik, er afgrænsningen af aflastningscentret udvidet med et tilsvarende areal i overensstemmelse med bestemmelserne herom i planlovens § 5p, stk. 4. Derfor er det maksimale butiksareal indenfor aflastningscentret hævet med 6.000 m2, så der herefter må være max. 146.000 m2 incl. IKEA (30.000) og den 3. store udvalgsvarebutik (6.000).
Rammeområde 3.6.C1 City Syd
Afgrænsningen af den gældende ramme 3.6.C1 City Syd fastholdes med dette kommuneplantillæg uændret. Derimod ændres afgrænsningen af aflastningscentret jf. ovenstående afsnit om retningslinjer. Anvendelsesbestemmelserne i rammeområdet giver mulighed for en stor udvalgsvarebutik på op til 6.000 m2. Den samlede ramme for butiksareal i aflastningsområdet hæves tilsvarende med 6.000 m2.
Byggehøjderne fastsættes således:
Område A1: Max. 10.5 meter og punktvis max. 14 meter.
Område A2 (IKEA): Max. 14 meter og punktvis max. 15 meter.
Område B: Max. 10,5 meter.
Da kommuneplantillægget giver mulighed for en udvalgsvarebutik med forbrugerelektronik på op til 6.000 m2, og samtidig indeholder en udvidelse af aflastningscentret skal der redegøres nærmere for hvilke konsekvenser det har – en særlig planlægningsmæssig begrundelse.
Redegørelse for konsekvenser af den 3. store udvalgsvarebutik
Aalborg fungerer som landsdels- og regionscenter for Nordjylland, og både Aalborg midtby og City Syd har status af regionale detailhandelscentre, hvor City Syd er aflastningscenter for midtbyen.
Aalborg midtby skal fortsat være regionens hovedcenter med vægt på det specialiserede udbud af udvalgsvarer, mens City Syd fastholdes som aflastningscenter specielt for de store udvalgsvarebutikker. Etableringen af den 3. store udvalgsvarebutik i City Syd er således i overensstemmelse med den fastlagte detailhandelsstruktur i Aalborg Kommune.
Markedsområdet for City Syd kan opdeles i to; dels Aalborg Kommune og dels de øvrige nordjyske kommuner fra Mariager fjord i syd til Frederikshavn i nord. De omsætningsmæssige konsekvenser af den 3. store udvalgsvarebutik (incl. de 1.150 m2 udvalgsvarebutikker, der etableres i tilknytning til Shoppen) er vurderet ud fra denne opdeling.
De omsætningsmæssige konsekvenser vil i høj grad udmønte sig i en omsætningsmæssig omfordeling mellem butikkerne i Aalborg Kommune og særligt City Syd. Der vurderes dog ikke at være nogen enkeltbutikker der, på grund af den 3. store udvalgsvarebutik, vil blive ramt i et omfang, der gør den forsatte drift problematisk. I udvalgsvarebutikkerne i markedsområdet udenfor Aalborg Kommune vil der samlet set blive taget omsætning. Men markedsområdets udstrækning og geografi taget i betragtning, vil der blive tale om marginale konsekvenser for de enkelte butikker.
Mulig indpasning af den 3. store udvalgsvarebutik i midtbyen
Det er en driftsmæssig forudsætning at en udvalgsvarebutik på 6.000 m2 med forbrugerelektronik etableres i ét plan. Det betyder et grundplan på ca. 75 gange 80 meter. En etablering i flere plan vil begrænse anvendelsen til butikker indenfor især beklædning og andre shopping- og bymidteorienterede produkter. Men det vurderes ikke at disse typer butikker vil efterspørge et butiksareal på op til 6.000 m2.
For at en butik på 6.000 m2 skal styrke det nuværende detailhandelsudbud, skal den placeres så centralt som muligt i forhold til enten bymidten eller City Syd. En placering – eksempelvis i yderzonen i bymidten, hvor der ikke er direkte kontakt til tyngden i det eksisterende udbud, vil betyde, at bymidten i bedste fald kun styrkes i meget begrænset omfang, og i værste fald svækkes på grund af, at man trækker kunderne ud i udkanten af bymidten.
En mulighed kunne være at udvide bymidteafgrænsningen af Aalborg midtby. Dette er senest sket i forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 09, hvor der blev udarbejdet en statistisk bymidteafgrænsning. Ud fra et detailhandelsmæssigt synspunkt vil det ikke være hensigtsmæssigt at udvide bymidten yderligere eller placere store butikker yderligt eller umiddelbart udenfor bymidten. Dette vurderes nemlig ikke at styrke den centrale del af bymidten, men i stedet bevirke en spredning af udbuddet med risiko for en udvanding af styrken i den attraktive, centrale bymidte. I sin yderste konsekvens kan det betyde, at man i stedet for to veldefinerede markante og attraktive udbudspunkter (midtbyen og City Syd) får tre, der alle bliver lidt svagere.
Der er tre konkrete områder, der fysisk rummer mulighed for at etablere en butik på 6.000 m2 i ét plan i Aalborg midtby – Godsbanearealerne, havnefronten nord for Kvægtorvet og Østre Havn øst for Kvægtorvet.
Godsbanearealerne:
Her er der lokalplanforslag på vej i høring medio 2010. Målsætningen for udnyttelsen af arealerne er at skabe et blandet, alsidigt byområde, hvor den åbne karakter sikres, og ny bebyggelse i karakter tilpasses de forskellige nabobebyggelser. Det er visionen at skabe et grønt byområde, der bygger på sundhed og bæredygtige principper. Der skal sættes fokus på videnbyen og det aktive byliv, og der skal skabes et frugtbart samspil mellem Godsbanearealet, Østerådalen og de omkringliggende byområder.
Havnefronten nord for Kvægtorvet:
Her er der vedtaget en lokalplan, hvor målsætningen for området blandt andet er, at der lægges vægt på at byomdanne med fokus på Aalborg som videns- og oplevelsesby, herunder etablering af attraktive og publikumsvenlige funktioner og byrum. Det er visionen at sætte fokus på oplevelses- og vidensby, bæredygtighed, arkitektur og kulturarv, byliv og byrum, transport, natur, landskab og energi. Lokalplanen åbner blandt andet mulighed for opførelse af Musikkens Hus.
Østre Havn øst for Kvægtorvet:
Området ligger udenfor bymidteafgrænsningen i kommuneplanen. Det er hensigten at fastholde den karakteristiske bygningsmæssige profil. Området tænkes anvendt til et blandet byområde medpublikumsvendte aktiviteter i stueetagen, boliger mv.
Det må konkluderes, at de planer som Aalborg Kommune har for de 3 alternative placeringsmuligheder betyder, at der ikke aktuelt findes egnede muligheder for placering i og på kanten af bymidten for en butik på 6.000 m2 i ét plan med behov for etablering af op til 250 parkeringspladser.
Konklusion vedr. placering af den 3. store udvalgsvarebutik
Ovenstående gennemgang understreger, dels at der ikke fysisk er mulighed for at etablere en udvalgsvarebutik på 6.000 m2 i Aalborg bymidte, og dels at den ikke nødvendigvis ville have været med til at styrke detailhandlen i bymidten.
Opsummeret kan det konkluderes, at der i Aalborg Kommune i vid udstrækning er tale om en arbejdsdeling mellem bymidten og City Syd. Bymidten er præget af primært shopping- og oplevelsesorienterede butikker med et overvejende specialiseret vareudbud. City Syd er præget af storsalgsbutikker med et relativt standardiseret udvalg.
Med etableringen af Friis og udvidelsen af Salling, vil dette præg forstærkes yderligere. Det samme gælder for etableringen af IKEA i City Syd, ligesom etablering af en udvalgsvarebutik på 6.000 m2 i City Syd ligeledes vil være med til at forstærke denne arbejdsdeling.
Der kan være visse omsætningsmæssige konsekvenser for butikker i bymidten, der specifikt forhandler samme varegrupper. De vurderes dog at være meget begrænsede. Derimod kan en storbutik med et specifikt vareudbud i højere grad have konsekvenser for tilsvarende butikker i City Syd, hvor der må påregnes en vis omfordeling af omsætningen.
Men overordnet set er det vurderingen, at bymidten og City Syd med den skitserede arbejdsdeling, fortsat vil supplere hinanden med en placering af den store butik i City Syd.
|
