|
Sammenhæng med lokalplan 1-4-110
Kommuneplantillægget er udarbejdet sammen med lokalplan 1-4-110, tillæg til lokalplan 1-4-106, Østre Havn og sikrer således at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen.
Afgrænsning af et nyt bydelscenter
I den hidtidige planlægning (lokalplan 1-4-106) har der været mulighed for at etablere en enkeltstående butik på 1000 m2 på Østre Havn. Men det er intentionen at der på sigt skal opstå en helt ny bydel omkring Østre Havnebassin med ialt godt 6.000 beboere - dette set ifht. at der idag bor ca. 2.000 beboere i lokalområdet
Aalborg kommune har derfor ønsket at få belyst det forventede fremtidig forbrugsgrundlag set i sammenhæng med den eksisterende butiksforsyning i den østlige del af det centrale Aalborg - dette med henblik på at undersøge om der med en enkeltstående butik på 1000 m2 vil være en tilfredsstillende lokal forsyning med butikker til den nye bydel i fremtiden, eller om der er grundlag for at afgrænse et egentligt bydelscenter i området.
Udgangspunktet - den nye bydel
Den nye bydel vurderes at ville omfatte de nye blandede byområder vest, syd og øst for Østre Havnebassin. Bydelen afgrænses naturligt mod nord af Limfjorden og mod vest af Karolinelund, Nordkraft og Musikkens Hus - der hører til bymidten. Mod syd er der et stort slagteri (Tulip Food Company) og Østre Anlæg, som danner et både funktionelt og bygningsmæssigt skel. Mod øst ligger der et erhvervsområde ved Skibsbyggerivej og Gasværksvej, som ligeledes danner en by- og bygningsmæssige grænse. Mod syd-øst ved Teglværks Alle, Islandsgade og Finlandsgade er afgrænsning uklar. Her er valgt en linje cirka midt gennem bebyggelsen for at fastlægge en forudsætning, der kan danne grundlag for en analyse.
Bydelen omkring Østre Havn. Den røde streg viser afgrænsningen af lokalplan 1-4-110. Den blå streg viser det forventede handelsopland til butikker i bydelen. Den grønne prik viser den eksisterende REMA 1000 butik.
Området omkring Østerbro er et gammelt og udbygget boligkvarter med en sluttet randbebyggelse på fire til fem etager - dog også et kvarter som i en årrække har og fortsat vil være under forandring pga. anvendelsesskift på grunde mellem Østerbro og Nyhavnsgade. På Østerbro findes der idag enkelte kontorer, service og lignende i stueetagen samt to dagligvarebutikker (REMA 1000 og en delikatessebutik).
På arealerne omkring Østre Havnebassin er byomdannelsen godt igang. Her er der flyttet nye beboere ind i flere bebyggelser - herunder både unge/studerende, familier og seniorer. Gældende lokalplaner, lokalplanforslag og -udkast rummer mulighed for, at der ialt kan i bydelen kan bygges lidt mere end 300.000 m² etageareal. Et forsigtigt skøn over boligandelen kunne være at dette (som minimum) svarer til en boligandel på omkring 176.650 m² eller 1.855 boliger. Det vurderes at der i 2026 vil være omkring 6.150 beboere i bydelen (handelsoplandet) mod de nuværende ca 2.400 beboere.
Detailhandelsanalysen
Der er i forbindelse med forarbejdet til dette kommuneplantillæg udarbejdet en analyse af behovet for et nyt bydelscenter. Analysen vurderer, at der i de eksisterende og de endnu ikke opførte boliger i Østre Havn området vil være et forbrugspotentiale i 2026 på 126 mio. kr. Denne efterspørgsel er tilstrækkelig til at etablere et bydelscenter på 2.500 m2 bruttoetageareal til butikker.
Konsekvenser for den eksisterende detailhandelsstruktur
Mod vest ligger Aalborg bymidte med Friis Citycenter, Føtex og Salling som de store butiksenheder, der ligger tættest på Østre Havn. Detailhandlen i bymidten vurderes at have så stærk en stilling i Aalborgs detailhandelslandskab, at et mindre bydelscenter på Østre Havn ikke vil være en væsentlig konkurrent.
De to bydelscentre i Øgadekvarteret og Vejgård ligger mere end 500 meter væk fra Østre Havn området og har hver deres handelsoplande intakte omkring de afgrænsede centerområder. Analysen vurderer, at der i 2022-25 vil være tilstrækkeligt forbrugspotentiale i oplandet til Østre Havn, til at der ikke tages omsætning fra de to eksisterende bydelscentre.
Oplandet til bydelscenteret på Østre Havn set i sammenhæng med oplande og afgrænsninger af omkringliggende bydelscentre og bymidten.
Det sandsynlige udviklingsscenarie vil være, at der åbner en 2000 m2 stor dagligvarebutik på Østre Havn, men at dette tidligst vil ske i 2019.
I 2019 vurderes forbrugspotentialet for dagligvarer i handelsoplandet at være på små 70 mio kr svarende til et arealbehov til butikker på 1.750 m2.
I perioden frem til 2025 vil en butik på Østre Havn altså skulle hente omsætningsgrundlag andre steder fra end i bydelen. Bydelscentrene i Øgadekvarteret og Vejgaard har dog i høj grad handelsoplande, som er orienteret væk fra Østre Havn, og vurderes derfor ikke i væsentlig grad at blive påvirket af dette. Derimod må omsætningsgrundlaget for den eksisterende REMA 1000 butik på Østerbro forventes at blive påvirket i en kortere periode ind til bydelen omkring Østre Havn er fuldt udbygget.
Afgrænsning af bydelscenteret
En af intensionerne med byomdannelsen på Østre Havn er at skabe et naturligt centrum i den nye bydel i Stjernekvarteret, her skal sammenblandingen af funktioner være størst, og her skal forgængerorienterede fredeliggjorte stræder skabe grundlaget for et udendørs byliv. Butikker og andre bylivsskabende aktiviteter ønskes også fortrinsvist placeret i denne sammenhæng - dog med den tilføjelse at der til en større dagligvarebutik vil være behov for god tilgængelighed for biltrafik også samt varetilkørsel. En stor butik ønskes således placeret i tilknytning til fordelingsvejen Østre Havnegade. I forlængelse her af foreslås bydelscenteret afgrænset således:
Den røde streg viser forslag til afgrænsning af bydelscenteret. Den røde prik viser hvor en større butik ønskes placeret.
Trafikale konsekvenser
Bydelen på Østre Havn vejbetjenes med et kommende nyt lysreguleret kryds på Nyhavnsgade ved Østre Havnegade. Det nye kryds dimensioneres med henblik på at kunne afvikle forventet biltrafik til og fra den nye bydel - herunder bydelscenteret.
Pga. centerets beliggenhed centralt i et meget tæt og koncentreret byområde forventes kunder til bydelscenteret dog fortrinsvist at komme på cykel og til fods. Der er gode fodgængerorienterede byrum som skaber forbindelse til butikkerne i det helt nære og desuden har en gennemgående hovedstiforbindelse mellem øst og vest for cyklister et forløb ad Østre Havnepromenade tværs gennem bydelscenteret.
Øvrige ændringer i kommuneplanramme 1.4.D1 Østre Havn
Der er udover afgrænsningen af et bydelscenter fortaget en ændring i højdebegrænsningen i kommuneplanrammen samt præciseret, at der skal være mulighed for at etablere en bro over indsejlingen.
Baggrunden for at ændre højdebegrænsningen er et ønske om, at bebyggelsen på Østre Havn kulminerer i et markant tårn yderst på Pieren. Da området var korn- og foderstofområde var der en 70 meter høj silo beliggende på Pieren, så højden vurderes ikke at være fremmed for området.
Muligheden for at etablere en oplukkelig bro over indsejlingen til Østre havnebassin præciseres, fordi der er et ønske om at skabe en mere direkte rekreativ sammenhæng i havnepromenaden - samtidig med at det fortsat er muligt at besejle havnebassinet med sejlskibe.
Forholdet til retningslinie 5.1.3 vedr. højhuse
Kommuneplanens retningslinje om højhuse foreskriver, at der skal foretages en konsekvensvurdering af højhusprojekter, f.eks. hvad angår skygge og vind. Højhuskonsekvensvurderingen indgår i den miljørapport, som ledsager planforslagene.
Forholdet til retningslinie 4.1.7 vedr. risikovirksomheder
Kommuneplanens retningslinie om risikovirksomheder foreskriver, at hensynet til risikoen for større uheld i forbindelse med eksisterende risikovirksomheder skal inddrages i planlægningen.
Planområdet ligger delvist indenfor 500 meter fra risikovirksomheden Tulip Food Company, Aalborg. Derfor blev risikoen for større uheld ved udslip af ammoniak fra virksomhedens køleanlæg belyst i forbindelse med udarbejdelsen af gældende lokalplan 1-4-106 i 2011.
 Cirklen viser 500 m. zonen omkring Tulip set i sammenhæng med planområdet.
På dette tidspunkt forelå der endnu ikke et sikkerhedsdokument for Tulip, men der var udarbejdet et udkast til en sikkerhedszone, baseret på virksomhedens oplysninger. Udstrækningen af denne sikkerhedszone berørte ikke lokalplanområdet.
På baggrund af beliggenheden delvist inden for 500 meters zonen men uden for sikkerhedszonen blev det på dette tidspunkt vurderet, at en omdannelse til boliger og erhverv ville være sikkerhedsmæssigt forsvarlig, i og med at der ikke planlægges for aktiviteter, der er svært evakuerbare (hospital, plejehjem ol.).
De nye planforslag ændrer ikke ved gældende planers intentioner om ændret arealanvendelse til boliger og erhverv, men detaljerer og justerer alene de konkrete byggemuligheder.
Det principielle udgangspunktet for vurdering af risikoen er således uændret set ift. lokalplan 1-4-106. Det nye i de fremlagte planforslag er, at de mere konkrete bestemmelser om byggemuligheder i samtlige delområder giver mulighed for at vurdere den fremtidige risiko mere konkret.
Høring af risikomyndigheder
Kommuner skal, jf. § 3, stk. 1 i Bekendtgørelse om planlægning omkring risikovirksomheder, ved tilvejebringelse eller ændring af planer for arealer, der ligger tættere på risikovirksomheder end 500 meter, foretage en høring af risikomyndighederne.
Planmyndigheden har i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillæg 1.036 og lokalplan 1-4-110 hørt følgende risikomyndigheder:
- Aalborg Kommune, IndustriMiljø, som er miljømyndighed og koordinerende risikomyndighed for virksomheden Tulip Food Company Aalborg
- Nordjyllands Politi, Operativ Plan & Sikkerhed,
- Nordjyllands Beredskab
Indkomne høringssvar fra risikomyndigheder
For Tulip Food Company Aalborg er der fastlagt en maksimal konsekvensafstand på 380 m på baggrund af dét worst case scenarie, der giver den største afstand til en ammoniakkoncentration baseret på AEGL3-værdien. (AEGL = Acute Exposure Guideline Levels).
AEGL3 er den luftbårne koncentration over hvilken, det forventes, at den generelle offentlighed inklusive sårbare personer vil kunne opleve livstruende sundhedspåvirkninger eller død ved et worst case uheldsscenarie for udslip af ammoniak.
380 m planlægningszonen omkring Tulip set i sammenhæng med planområdet.
Uden for den maksimale konsekvensafstand (planlægningszonen) er der ikke risiko for dødsfald, men der kan måske stadigvæk forekomme gener af ammoniakdampe ved et større udslip. Sandsynligheden for gener som følge af ammoniakudslip er dog så lille uden for den maksimale konsekvensafstand på 380 m, at det ikke medfører begrænsninger ved planlægning og etablering af nye eller ændrede aktiviteter i det blandede bolig- og erhvervsområde ved Østre Havn jf. lokalplanforslag 1-4-110.
Ved ændringer inden for den maksimale konsekvensafstand på 380 m fra Tulip Food Company Aalborg skal bidraget til samfundsrisikoen i forbindelse med ændringer i plangrundlaget eller ændringer i arealanvendelsen vurderes.
IndustriMiljø har haft sagen til udtalelse hos Rambøll, som har vurderet de planlagte aktiviteter i forhold til samfundsrisikoberegning af 10. april 2015, som blev udført ved lokalplan for Karolinelund.
Rambøll udtaler følgende:
”Da det aktuelle lokalplanområde ligger uden for risikoniveauet på 10-9 dødsfald pr. år, er det jf. rapporten ”1100015165-520-001-2 Beregning af samfundsmæssig risiko fase 2” fra april 2015 muligt, uden at skulle gøre eventuelle ekstraordinære tiltag, at placere en aktivitet i en størrelsesorden på 100 personer og med en eksponering på 40 timer per uge i 46 uger om året.
Kort sagt, giver området ikke problemer i forhold til samfundsrisikoen, men det bør overvejes at tage aktiviteterne med i genberegningen af samfundsrisikoen.”
Nordjyllands Politi har ikke bemærkninger til planerne, men man noterer sig, at der i forbindelse med projektering af fremtidige byggerier i området vil være fokus på muligheden for sikre fortsat kontrol med en eventuel risiko, fx i form af krav til mulighed for at stoppe bygningsventilation i en beredskabssituation, og at der vil være mulighed for at indrette adgangsforholdene, således at de i videst mulig omfang orienteres væk fra planlægningszonen. Dette med henblik på at minimere risikoen for stor koncentration af brugere inden for det berørte område.
Nordjyllands Beredskab efterspørger i deres høringssvar en beskrivelse, af hvordan planforslaget påvirker den samfundsrisikoberegning, der ligger til grund for accept af sikkerhedsdokumentationen for Tulip.
Det kan ikke anbefales at personbelastningen, inden for maksimale konsekvensafstand øges, da denne er beregnet som AEGL 3 (Acute Exposure Guideline Levels), der fortæller, at her omkommer personer, hvis de eksponeres for en given mængde Ammoniak, i et given tidsrum, med mindre at det dokumenteres, at de planlagte nye aktiviteter i planforslaget, ikke påvirker den eksisterende samfundsrisikoberegning i negativ retning, dvs. med flere dødsfald som konsekvens.
På baggrund af bemærkningerne fra Nordjyllands Beredskab har IndustiMiljø anmodet Rambøll om at uddybe deres vurdering af risikoen mere konkret i forhold til, at de kommende aktiviteter i planområdet ikke overstiger forudsætningen om placeringen af en aktivitet i en størrelsesorden på 100 personer og med en eksponering på 40 timer per uge i 46 uger om året.
Rambøll har på den baggrund gennemført en analyse af hver af de planlagte aktiviteter i den del af planområdet, som berøres af den maksimale konsekvenszone:
- At der kan bygges op til 14 etager med maksimalt 200 personer i alt.
- P-hus op til 7 etager – åbent med op til 300 pladser.
- Et hjørne af et byggefelt med butik i stuen og boliger op til 4 etager.
- Stiforbindelse uden ophold p.g.a. nærhed til trafikeret vej.
Den uddybende analyse er foretaget ud fra et konservativt (på den sikre side) skøn af maksimal antal personer, der eksponeres ved de planlagte aktiviteter. Rambøll konkluderer følgende:
”Samlet set vil ingen af de nævnte aktiviteter have både højere antal personer og højere eksponering, og det vurderes derfor, at ingen af aktiviteterne vil give problemer i forhold til samfundsrisikoen. Dette skyldes, at de hver især, når man kigger på sammenhængen mellem antal personer og disses udendørs eksponering, vil være mindre end det testede i rapporten med samfundsrisiko. Men aktiviteterne bør nok tages med i genberegningen af samfundsrisikoen, da mange små bidrag på et tidspunkt vil kunne have betydning for den samlede samfundsrisiko.”
Samlet vurdering fra den koordinerende risikomyndighed
På baggrund af ovenstående analyse foretaget af Rambøll vurderer IndustriMiljø, at bidraget til samfundsrisikoen fra de planlagte aktiviteter er så lille, at de kan etableres uden, at samfundsrisikoen i området rundt om Tulip Food Company Aalborg øges i væsentlig grad. Dette vil blive dokumenteret i en genberegning af den samlede samfundsrisiko omkring Tulip, som udføres i januar 2017.
Inddragelse af høringssvar i planerne for Østre Havn
På baggrund af de indkomne høringssvar fra risikomyndighederne vurderes der ikke at være væsentlig forøget samfundsmæssig risiko forbundet med realiseringen af de nye planer for Østre Havn.
Høringssvarene foranlediger dog et skærpet fokus på at minimere planområdets bidrag til den samlede samfundsrisiko omkring Tulip. Derfor suppleres lokalplanens bestemmelser med krav til fremtidige byggerier, der øger muligheden for sikre fortsat kontrol med risikoen i forbindelse med et eventuelt fremtidigt uheld. Dette i form af krav til mulighed for at stoppe bygningsventilation i en beredskabssituation, og krav til indretning af adgangsforholdene, således at de i videst mulig omfang orienteres væk fra planlægningszonen.
|
