Baggrunden for at udarbejde lokalplan 4-5-102 samt kommuneplantillæg 4.037 for området ved Tornhøj er et ønske om at skabe et nyt bæredygtigt og fortættet bydelscentrum i Aalborg Øst, der forbinder områderne nord og syd for Humlebakken til ét samlet byområde.

Planlægningen tager udgangspunkt i helhedsplanen for Tornhøjområdet fra 2015 og helhedsplanen for Astrupstien fra 2014. Helhedsplanerne er udarbejdet på baggrund af konkurrencen 'City in Between' fra 2012 og den efterfølgende forundersøgelse for Tornhøjområdet som en del af Realdanias initiativ 'Kickstart Forstaden version 2.0'.

Planlægningen sikrer, at Astrupstien, der går igennem området, opgraderes som hovedrygrad, der forbinder hele Aalborg Øst både for gående, cyklister og med ny kollektiv trafik i form af en en letbus. Ambitionen er at omdanne strækningen via en fortætningsindsats, koblet med en ny mobilitetstænkning, hvor Tornhøjområdet bliver et styrket bydelscentrum i Aalborg Øst.

Nye grønne byrum, der bygger videre på eksisterende beplantninger og udnyttelse af terrænet, skal etableres. Planen skal sikre lokale mødesteder og muliggøre forskellige former for ophold og aktiviteter i det offentlige rum.

Planlægningen skal gøre det muligt at etablere handicapboliger, demensplejecenter, almene boliger samt ejerboliger i området, hvilket vil tilføre en robust blanding af beboere i området. Dette vil sammen med udbygning af detailhandel, service og oplevelser understøtte det lokale dagligliv.

Ændringer i forhold til gældende kommuneplan

Den eksisterende kommuneplanramme 4.5.C1 Tornhøj er udvidet til også at omfatte en del af boligområdet vest for Tornhøjcenteret, en del af det offentlige område ved Tornhøjskolen samt det offentlige område ved Trekanten nord for Humlebakken.

Det betyder,

• at kommuneplanramme 4.5.B5 Næssundvej m.fl. er reduceret
• at kommuneplanramme 4.5.O3 Tornhøjvej m.fl. er reduceret og opdelt i en ny kommuneplanramme 4.5.O3 Tornhøjvej m.fl. og en kommuneplanramme 4.5.O4 Tornhøjskolen samt
• at kommuneplanramme 4.6.O2 Trekanten er annulleret.

Da området ved Trekanten ikke ligger i planområde Tornhøj men derimod i planområde Smedegård er grænsen mellem disse planområder flyttet, så området ved Trekanten kommer ind under planområde Tornhøj.

Mål

Det tidligere mål med kommuneplanramme 4.5.C1 Tornhøj var at få skabt et styrket, velfungerende bydelscentrum for hele Aalborg Øst blandt andet via en planlagt bazar og ved at skabe dynamiske relationer i området syd for Humlebakken samt på tværs af Humlebakken.

Den målrettede planlægning mod en ny bazar er droppet. Den nye planlægning skal danne rammen for et bæredygtigt og fortættet bydelscentrum, der åbner og orienterer sig mod Astrupstiforbindelsen som den nye rygrad i området.

Der er planlagt en opgraderet undeføring af Astrupstiforbindelsen under Humlebakken for at binde områderne sammen på tværs af Humlebakken og for at give mulighed for en letbus på stien.

Endelig skal der skabes byliv, mangfoldighed og attraktive mødesteder ved at blande funktionerne i området med forskellige boligtyper, offentlige institutioner samt privat og offentlig service, så nye synergier opstår.

Bebyggelsens omfang og placering

På baggrund af ønsket om en fortætning udvider den nye planlægning byggemulighederne i området. Den tidligere kommuneplanramme 4.5.C1 gav mulighed for bebyggelse på 2 etager med en max. højde på 8,5 m og en bebyggelsesprocent på 40.

Den nye kommuneplanramme styrer bebyggelsens omfang og placering med udlæg af byggefelter, facadebyggelinjer og med angivelse af max etageantal.

Delområder og byggefelter kan ses på kortene nedenfor.

Etager og facadebyggelinier kan ses på næste kort.

Butikker

Den nye kommuneplanramme 4.5.C1, der omfatter hele det nye udvidede bydelscentrum, får indarbejdet en bred vifte af anvendelsesbestemmelser, der skal sikre byliv og attraktive mødesteder. Etablering af butikker må dog stadig kun placeres indenfor det "afgrænsede bydelscenter" (der er vist med lilla på modstående kort og defineret i retningslinie 7.1.3).